中国房地产拐点为期不远

　　2月18日，国家统计局依据房价统计新方案，公布了中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。受房产税出台、加息预期增强等因素影响，部分居民的购房需求提前释放，导致1月份重点城市的房价普遍上涨。

　　从新建商品住宅价格来看，70个大中城市中有68个城市同比上涨，十个城市涨幅超过10%。二手房市场同样活跃，70个大中城市中65个城市同比上涨。

　　1月份价格上涨主要有两个原因：一是调控政策出台前，房产税、加息预期等因素引发部分居民购房需求提前释放；二是未来通胀预期影响。央行发布的城镇储户问卷调查显示，城镇居民已经将“更多投资”取代“更多储蓄”，作为第一选择。另外，结合房价收入比、租金收入比、按揭还款入息比等指标分析，我们认为，中国城市房屋价格已经过高。预计未来，伴随着新一轮调控政策的落实以及对房地产价格预期的改变，房价将下跌。

　　新一轮调控政策史无前例

　　从近期公布的房地产调控措施和地方实施细则来看，我们最容易读出两点内涵。一是，调控力度史无前例。“史无前例”这一词语早已不是首次使用，三轮房地产调控政策，无论在政府监管、金融、税收、需求管理、房源供应等各个方面，调控力度都是“一浪高过一浪”。

　　从上海、青岛、济南、成都、北京相继推出的地方实施细则来看，新一轮限购条件则更为严厉。特别是房价较高的一线城市北京，限购措施要求有一套房的本市户籍家庭、持有效暂住证提供连续五年(含)以上在该市缴纳社会保险或个人所得税证明，无房非该市户籍家庭，限购一套房，非本市户籍居民不能提供五年社保及纳税证明的，暂停房企向其售房。而此前的政策为，不能提供一年社保及纳税证明的非该市户籍居民，要求商业银行暂停向其贷款。本次限购对非本地居民购房五年社保及纳税证明条件要求甚高，将会限制相当一部分非本地居民人群购房。中指数据显示，2011年1月，北京市外省个人所购期房占比为43.7%，如果有一半的人不能提供五年社保及纳税证明，或者已有多套住房，那将有至少20%的购房者无法买房。

　　二是，打压高房价决心坚决。我们观察到一个细微的变化，描述当前房地产调控政策目标的词语，已经由过去的“遏制房价过快增长”转到“遏制房价过高”。仅仅语句的转变，却显示了政府对于当前高房价的界定以及打压房地产泡沫的决心。

　　房价继续上扬对中央政府已成影响政治和社会稳定的难题，中国政府不会继续容忍房价上涨。

　　房地产税试点落地

　　自1月28日起，重庆、上海对个人住房征收房产税，这宣告了“纠结”多年的“房产税试点”终于落地。尽管房地产税试点推出的主要目的是调整财政税收结构和收入分配制度，但由于其推出的时点恰与“新国八条”这一最为严厉的房地产调控政策相呼应，显示了地方政府对于缓解房屋的供需矛盾，抑制投机炒房的积极表态。

　　重庆提出了“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房调控原则，即公租房不收相关的税费，中端市场在税费方面有适当优惠，而“高端有约束”则征收房产税。因此，作为住房调控政策中重要的一步，我们认为，未来房地产税试点的全面铺开，将使得高端房投资者需求得到极大的抑制，房价泡沫难以积聚。

　　货币政策趋紧快于预期

　　当前经济政策的重心已经转为对抗通胀风险和打压房价泡沫，政策趋紧步伐可能快于市场预期。一方面，自2010年以来，央行已经八次上调存款准备金率，大银行已升至19.5%。今年起，对各家银行实施差别存款准备金措施，市场上充裕的流动性面临收紧。例如，1月份，新增贷款同比下降超25%，就大大超过早前市场预期。

　　另一方面，官方和市场利率上升，无疑将加大购房者的成本。“新国八条”将二套房首付款上提至六成，并要求贷款利率不低于基准利率的1.1倍。因此，自去年10月份开启的新一轮加息周期，无疑加大了购房者的成本，必将对楼市产生较为深远的影响。

　　房地产商资金趋紧

　　房地产业被较多地方视为国民经济的支柱产业，并获得支持。2008年，中国政府曾一度挽救一批濒临破产的房地产企业，以致不少地产商自信可以“被保护”。而从此次调控政策来看，房地产开发商也面临诸多被动局面，如银行收缩贷款、销售前景不明、公开募资叫停等，资金链正逐步趋紧。

　　国家统计局数据显示，去年中国房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据也显示，去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点。其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。因此，我们判断，房地产开发商可能最终不得不做出让步，以降低价格来缓解资金紧张。

　　保障房建设力度加大

　　中国政府三轮调控政策，均延续了“打压房地产需求，提高房屋供应，通过供需组合调节降低房价，保持房地产投资的原则”。 今年保障性住房建设加大、保障性住房用地将单列，将给房屋供给以保障。今年将规模推进公租房等保障性安居工程建设，建设保障房、改造棚户区1000万套，改造农村危房150万套；保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。另外，新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

　　保障性住房数量的大幅增加，也将有效保障供给和支持房地产投资，因此不必过于担心调控政策会对钢铁、建材、工程建筑机械等上下游产业和经济造成较大影响。

　　在新一轮房地产调控政策更加严厉、房产税试点逐步深入、新一轮货币紧缩周期启动、房地产商资金链趋紧、保障房供应充足，以及当前房价实为过高这六大重压之下，尤其是在加息和房产税试点的措施下，中国的房价将出现拐点。预计2月份房地产市场交易量仍旧低迷，房地产价格会趋于温和。预计今年中国房地产平均价格至少下降5%，一线城市至少下降10%。（作者：沈建光）