“京十五条”限购令:政策之病,却让老百姓服药

　　价格管制的幽灵重现！

　　春节前后，北京、上海、成都等全国30多个市县相继出台了各种大同小异的限购令。一如计划经济时期以粮票作为购买依据一样，这次的限购令，则多以是否本地户口作为购房区分标准。其中以北京最为严厉，最受质疑。

　　根据“国八条”出台的“京十五条”，对拥有两套及以上住房的京籍家庭，对拥有一套及以上住房的非京籍家庭，以及不能提供连续五年以上在京社保和纳税记录者，暂停其在京购房资格。政策意图很明显，就是彻底把外地人在京的住房投机需求挤出，只有在京长期居住的人才能购房满足自住。

　　高房价之病因

　　北京市房协有关负责人的解释，更让人心生恐惧。其称，会根据实际效果决定此项政策的持续时间，若房价没有回归合理，将有更严厉措施出台。奇也怪哉！谁有知识知道“合理的房价”是什么价呢？富人认为合理算？中产认为合理算？底层收入阶层认为合理算？还是主管的政府相关官员认为合理算？抑或在北京市工作和生活者全体表决，51%以上的举手通过认为合理算？有“合理的房价”，是否也有“合理的冰箱价”？

　　与任何商品的价格一样，房价只是一种结果，是由供需决定。中国大中城市近年来房价飙涨，主要有两个原因，一是流通中的货币超过经济的实际需求量，而房子成为吸收货币的主要池子，过量的货币追逐少量的住房，自然引起房价的上涨；二是供应少，包括土地量、建筑面积、空置房的流转等均跟不上市场的需求，而这恰恰又与中国畸形的、行政主导的城市化模式息息相关。

　　截至去年，中国的货币超发与G DP之比预计接近2：1，是全球之最，广义货币超发已经达到43万亿元。如此天量的货币，一旦出炉，势必横冲直撞。涌向哪儿都是灾难。一般而言，吸收货币的池子有三类，一是股市；二是房市；三是艺术收藏品市场；中国的股市不争气，制度建设跟不上，“类赌场”的性质，而且容量小，一直难担吸收货币之重任；由于中国经历了两代人的美育教育断代，而艺术收藏品市场又有很高的知识进入门槛和学习成本，普通人难以进入。在中国它也还是个新兴起的市场，规模有限。而房地产本身的特性也决定了其是一个保值增值的最好选择，货币大量涌入房市，推高房价自不足怪了。

　　其实，以中国当前的发展阶段而言，高端服务业的开放是吸收货币最好的方式。但几乎所有的高端服务业，民航、铁路、金融、电信、教育、医疗、卫生、出版、广播影视等，整体仍处于政府垄断之中，这些行业向民间资本的全面开放，不仅能吸纳巨量的货币，而且能理顺三产结构，为产业升级和中国经济再上一个台阶打开通道。但近年来，这些领域的改革一直“小心翼翼”，原地踏步。

　　中国的城市化，由权力主导，土地资源的利用方向由政府控制，政府先从农民手里征用土地，强硬变成政府财产，然后再在二级市场上拍卖。而1994年中国分税制改革后，地方政府与中央政府的财权和事权又严重不匹配，这就导致后来人们所熟知的“土地财政”的城市化扩张模式，很多地方政府依赖于卖地收入和房地产税费，现在一般估计是占到了地方政府收入的三层左右，有的地方甚至高达五层以上。

　　这就决定了地方政府在土地供应上，一定是“不充分”的，人为制造“短缺”。因若大量供应土地，土地的拍卖价格会下来，政府的收入也会下跌。这也决定了地方政府在提供保障性住房上积极性不高。本月起，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市，签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性住房的分配任务，但在当前的土地和财税体制下，实效如何，仍待观察。

　　扬汤止沸而已

　　如此多货币涌向有限供给的房市，房价自是飙涨。虽调控的力度不断加大，但效果往往是事与愿违，每次调控之后，房价都会报复性反弹。这次如此严厉的调控是否会见效呢？据披露，今年实行限价的城市，远不止目前的30多家，全国会有72个城市一起限购，阻止外部投资资金的进入。现在还在流传一个消息，下月还会有更严格的价格管制，即各地要确立新建商品 住 宅 价格目标。

　　呼吁政府进行更严格的调控呼声近年来越来越强，这次的限购令，是政府最有力的回应。面对某一商品的价格飙升时，民众最本能的反应往往是支持政府价格管制，或者干脆直接要求。这也是价格管制一直挥之不去的原因。中国从计划经济走来，直接价格管制之害记忆犹新。它不仅会抑制供给，使得商品价格不能反应市场的真实供求，资源不能往更有效率的地方配置，也会加大行政成本，往往受益者仅限于价格管制机构本身。

　　这次政府采用的是很时髦的“需求管理”，即通过行政手段，抑制消费者需求，从而控制房价。但这仍是一种价格管制，只不过是间接的罢了。它盯住的不是住房的市价，而是住房的需求量。在市场中，市价影响需求量，需求量也反过来影响市价。管控了需求量，等于管控了房价。经验上说，的确是可以把房价控制下来的。但房价可能下跌的信号，也会传导给开发商，他们会自动减少供给，供给关系究竟会发生何种变化，谁也不清楚。至少是现在手中已有的住房变得稀缺了，人们不会卖出，空置房的流转会骤减。

　　而长期看，房地产市场的供求关系并没有因为限购令而发生改变，仅仅靠这种“冻结”需求的做法，并不能解决根本问题，扬汤止沸而已，还必须从供给上做文章。只要供给上不来，如此的限购只会坚定人们未来涨价的预期。

　　如此多市齐头并进的限购令，甚至传言还有可能更严重的“建立商品住宅价格目标”的管控，带给房价的结果短期内看可能是量跌价不跌，但过段时间，一定会明显刹车。地方政府的财政压力及中国经济本身能否承受得了，是个巨大的疑问。住房投资占固定资产投资的25%，住房按揭占总贷款的12%，更别提房地产带动的上下游产业对整个投资和消费的影响。房价大涨有风险，暴跌也决非好事。实际上，不排除地方政府迫于地方财政和G D P压力，而选择“雷声大、雨点小”的做法。

　　真若长期执行，定会带来房价下跌。以北京为例，在房地产市场交易中，本地户籍购房人占比约35.5%，另外2/3为外地户籍。外地户籍中有一半人在京的工作年份不足五年。此限购令对北京实际需求量的影响可想而知。当房价真正下跌之时，政府恐怕又会出来救市，房价亦会再次反弹。

　　而如果货币和信贷总量不减少，如此限购，把投资性资金从房地产市场挤出去，只会“按下葫芦浮起瓢”。搞得不好，把涨价从一个商品赶到另一个商品。如去年此起彼伏的“蒜你狠”，“糖高宗”，“豆你玩”等涨价风潮。从长远看，真正应该做的，是建好另外的货币池子，股市要扩容，制度建设要跟上。同时，高端服务业亦须尽快向民间资本真正开放。

　　政策之病，百姓服药

　　高房价之病，在于流动性泛滥和中国现有的土地制度和财税体制，不寻根索源，而在价格管制上调来调去，只会使价格信号进一步紊乱，社会支付更高昂的交易费用，房价变得更难以调控。靠发粮票的制度安排，从来也没有解决过粮食短缺的问题。这是一种典型的“换病当医”，而服药者却是百姓。

　　即使担心房地产市场的泡沫破裂会伤害中国经济增长，一如上世纪90年代的日本和2007年的美国，挤出房地产市场的投资性需求亦有更好的政策选项。撇开房产税征收的法理基础，征收后的阳光财政，以及征收的税率区分和设置，该不该征收后在其他税种上减税等争议，房产税确有抑制房价过快上涨和过度投机的作用。上海和重庆已经开始试点了，为何不能耐心一点？或选择在更多城市做试点。在现行的财税体制下，地方政府不征收房产税，找不到新的替代性财源，很难指望地方政府能够有效的增加土地供应，也看不到他们建造廉租房、经济适用房的动力何在，也不能指望它们真心地出手抑制房价。

　　除房产税外，还可以通过更严格的对二套以上住房的首付标准，贷款利率等方式来挤出投资性需求，而不应如此一刀切。中国这30年成功的经验之一，就是人口和资源可以自由流动，而人口随着资源走是一种高效的方式。现在的限购政策恰好相反，把人和资源生硬硬区隔开来，这无疑是户籍制度改革的一大倒退。

　　如此的政策调控，副作用已在逐步凸显。限购令相继出台后，一线城市的房租已上涨10%左右，而租客一般是城市中的低收入群体。一些房产中介在北京限购令不几日，就开始关闭门店，因为预期交易数量会骤减；小产权房看房人数大增，这定会增加将来小产权处理的难度和成本……

　　有网友调侃说，“幸好这个政策是暂时的，这算最大，也是唯一的亮点”。但这个“暂时”也是政策最让人恐惧的地方。政策的“事无定数”，会让个人、企业乃至整个社会缺乏明确的预期，做选择时无所适从，平添了无谓的交易费用。现在因购房需求，冲着“京籍”的“剩男剩女”去的，政策再一调整，外地人又可以在京购房了，说不定会掉头变心，世上又多了几对“怨偶”。（作者：米兰）