不能抑制投机的终极武器:房产税凶猛 难承受之重

　　“终极武器”房产税千呼万唤始出来，但担负着2011年房地产业调控核心重任的，还不是它。张永河说，海外热钱在住宅市场投资上的重点，向内地、小城市转移的趋势非常明显，“显然，这就是房产税政策带来的长远的影响。”

　　“终极武器”房产税千呼万唤始出来，但担负着2011年房地产业调控核心重任的，还不是它

　　被视为房地产市场调控“终极武器”的房产税，终于在2011年春节前初露真容。

　　靴子落地，时间很有讲究。

　　“按以前的经验，房地产调控政策很少在春节前出台，一般最快是在3月份。”对吕伟来说，2011年春节前的楼市新政和房产税政策，最值得注意的并不是内容，而是政策出台的时间。

　　“这意味着中国的楼市调控，已经不仅仅是中国的事情。”吕伟是上海一家房地产投资基金的总经理，基金服务的对象主要是来自日本、美国、阿拉伯国家的热钱。

　　吕伟告诉《瞭望东方周刊》，在房地产私募基金的圈子里，对此次调控有如下共识：2011年楼市调控将被纳入全国防通胀的整体计划中，房价的调整很可能在春节之后就会开始；赶在年前出台政策，是因为欧美国家1月10日到20日都已经开始了正常的工作，而海外热钱，也会在春节之后，开始新一轮抢进中国楼市的高峰。

　　从这个角度看，中国的房价在政策的围追堵截下，似乎没有了翻身的机会。

　　但吕伟并不会因此放弃2011年的投资计划，因为此轮调控仍有缺憾---房产税政策没有成为“终极武器”，而只是一颗小小的“子弹”，而且，“子弹”射向的目标不是房地产行业中存有混乱的结构和秩序，而仅仅是房价。

　　政策凶猛

　　1月22日，中科院预测科学研究中心发布《2011年中国经济预测报告》，预测今年房价将难以维持高速增长，预估商品房平均销售价格增长12.77%。

　　1月26日，“新国八条”毫无征兆地出台了。

　　新国八条的要点在于，首次提出“房价控制目标”，各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布；限购范围更广且更加严厉，已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房，而且，35个大中城市甚至更多城市都将限购。

　　此外，金融、税收手段全面升级，二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。

　　最后，还明确“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，以确保相关政策严格执行。

　　第二天，上海、重庆房产税试点政策公布。

　　重庆的房产税政策主要是对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%~1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。

　　在上海，本市居民购买第二套和外地居民购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价 ×70%×税率。

　　相比之下，上海针对新购住房有较多减免，税率相对较低。

　　其中，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，大大低于预期，业界人士大都认为，此举是为了加强房产税的“可操作性”，以绕过“最难解决”的房价评估问题。

　　不能承受之重

　　房产税是房地产调控中少有的，也受到开发商“欢迎”的政策。最重要的原因，就是开发商希望房产税能够补贴地方财政，从而降低地价，以缓解“面粉贵过面包”的恶性循环。

　　从目前的税率来看，重庆和上海的房产税政策都还不能承担如此重任。

　　据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税（2010年底城镇住宅总价约50万亿元，税率为1%，税率超出目前水平且不考虑减免），预计每年房产税规模约为5000亿元，远低于2010年土地出让金2.7万亿元。

　　据重庆媒体报道，重庆市市长黄奇帆说房产税将在2011年为重庆新增2亿元财政收入，并全部投入公共租赁房建设。重庆计划自2010年起3年内建成4000万平方米公租房解决200万人的住房困难问题，该项目所需资金则为1000亿元。

　　从微观上来说，房产税的税率偏低，也削弱了其对投机的抑制力。

　　抑制投机的根本，是让炒房的成本大于收益。但和上海近年来房价上涨的幅度相比，目前的税率还达不到这个要求。

　　若一个三口之家已经拥有了150平方米的住房，现在又新买一套均价为3万元的110平方米住房，那就有80平方米的面积需要缴税，每年的税款为6720元，即每月560元。

　　以上海闸北区大宁板块的新梅共和城为例。2010年，该楼盘的成交均价仍上涨了5%，达到每平方米2.8万元左右，“去年底，一套100平米的三房以280万元成交，但业主在2003年买进的时候，总价还不到80万。” 21世纪不动产新梅分行经理刘珍德告诉《瞭望东方周刊》。

　　新梅共和城主力房型租金约为每月4700元，按目前的成交价计算，年出租回报率约为2%。这都高于目前上海公布的房产税税率。也就是说，只要把房子租出去，租金就可以抵消房产税的成本，而炒房者最看重的是房产的增值。

　　21世纪不动产监测的16个板块标杆楼盘中，上海2011年1月份大、中、小户型房源的平均年出租回报率水平分别为2.07%、2.08%和2.25%。

　　为数不少的投资客打算“顽抗到底”，提高房租，将房地产调控带来的成本，转嫁到租客身上。

　　据21世纪不动产提供的数据，2011年1月，上海局部板块的租赁价格较2010年12月上涨了5%到10%。

　　其中，宝山顾村板块的租金，甚至出现了一次性加价700元的情况。顾村板块位于外环以外，交通和配套并不便利，根据本刊记者查阅的信息，2010年底，位于地铁7号线旁的文宝苑精装修2室2厅租金也才1800元；东方帕堤欧的4室2厅的3层毛坯别墅的租金也只有3000元。另外，普陀长寿等板块租金上涨幅度也在600元到700元不等。

　　公开资料显示，在松江、闸北、宝山等中低端物业集中的区域，月租上涨300元以上的情况已经相当普遍。

　　按照某网站发布的《2010租房白皮书》，2010年12月，上海二手房平均租赁价格上涨至2825元/月，比2009年同期增长5.7%。两居室平均租金为2857元/月，三居室平均租金为3881元/月。

　　未触动土地财政

　　远，不能改变土地财政的状况；近，无法全面抑制投机。这让外界在失望之余又多了一些质疑。

　　上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建就曾公开表示，在房地产开发成本构成中，土地成本至少占房价的40%左右；建造成本约占30%；营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种约占销售收入的13.75%，再加上契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。

　　以房款为100万元计，拿地成本就是40万，各项税费就是15万，这两项就已经占了房款的大头。而开发商除去30万元建筑成本，能剩下15万元。

　　言下之意，如果房产税政策不能降低土地成本，对房价的调控能力也还是有限。

　　国泰君安的报告也认为，“房产税短期内并不承载打压基本面的使命，无法破解土地财政依赖⋯⋯根据现有方案，房产税不会对行业基本面产生较大影响，增加的持有成本较低，难以有效逼出存量供给。”

　　“终极武器”不终极

　　也就是说，即便“终极武器”房产税千呼万唤始出来，担负着2011年房地产业调控重任的，仍不是它。

　　“国八条太猛，与之相较，力度较小的房产税已不重要。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《瞭望东方周刊》，虽然没有明确提出更新的调控政策，但新国八条要求地方政府确定并公布年度新建住房价格控制目标，就意味着房地产业调控针对的对象，已经从房地产市场整体，变成了房价。

　　“行政干预房价总体水平，史无前例。”杨红旭说，这也意味着，调控效果的评估将直接以房价涨跌为依据，“2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下滑；70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长，多个月份会出现环比负增长。”

　　但业内也存在完全不同的看法。

　　“按照业内对土地、建材、人工、融资等方面成本增长的估算，再加上通货膨胀等方面的因素，上海房价在2011年上涨10%，就相当于没涨。”新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》，因此，尽管2010年全年都处于楼市调控的影响下，但海外热钱不仅没有大量流出中国楼市，反而在2010年12 月到2011年春节期间“大规模进入楼市，至少2011年上半年还将保持流入的态势”。

　　当然，热钱此时大规模流入楼市，并非是跟调控“对着干”。

　　“年底开发商有偿还贷款、工程账款结算甚至农民工结账等资金压力。另外，随着银行贷款的收紧，以及政策调控对资金链的影响，年底到明年上半年，将会是开发商资金断裂几率最高的时期。”张永河说，但不可否认的是，海外热钱对中国楼市的热情依然没有消退。

　　另外，安信证券的分析报告也认为，新的调控政策“可能在非常短期内对楼市造成有限影响，同时进一步对地产股产生压力。但不太可能改变两者中期趋势。我们维持房地产市场今年放量但价稳的判断。”

　　长远的转型

　　在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，房产税政策的效果虽未立竿见影，却在悄悄地改变着房地产业的走向。

　　对开发商而言，房产税政策的意义在于，开发商的产品结构将加速转型。

　　“2010年，河北流传着一句玩笑话，说开发商集体感染综合体病毒。就是说，河北所有的开发商都在做综合项目，都在转向商业地产。”陈云峰告诉《瞭望东方周刊》，2010年虽然“有惊无险”，但房地产企业转型的趋势已越来越明显。

　　另外，住宅市场上，2010年，房地产企业在一线城市的开发量只占总量的16%，低于三线城市的水平。“省会城市，以及青岛、大连等二线城市的开发量占62%，而北京周边的，如廊坊、香河等城市，开发量也达到了20%。”陈云峰说，开发商从一线城市进入二三线城市，面临的最大问题就是管理人员短缺，目前河北的项目总经理底薪就达到了百万元。房产税政策，预示着房产的投资功能将不断减弱，这又将加速房地产企业的转型速度。

　　事实上，海外热钱也在转型，“介入的品种已经调整为一、二线城市的市中心的住宅项目；商业地产项目；三、四线城市的住宅项目。”张永河说，海外热钱在住宅市场投资上的重点，向内地、小城市转移的趋势非常明显，“显然，这就是房产税政策带来的长远的影响。”

　　相比之下，个体投资客转换得更快。多年来一直在上海炒房的温州投资客向明告诉《瞭望东方周刊》，2010年，温州炒房客一方面坚守一线城市的优质房源，另一方面，也将大批增量资金投入到了张永河所说的这些领域。

　　在温州客投资最多的浙江，他们带来的影响已很明显。公开资料显示，2010年，浙江房屋销售价格同比上涨11.1%。杭州新建住宅销售价格上涨了12.5%，而嘉兴、绍兴和台州的涨幅却分别达到25.4%、22.5%和18.5%。

　　贾康：房产税意义并不全在于调控房价

　　房产税涉及方方面面的利益，有许多既得利益在里面。包括现在那些发出反对声音的人，许多都是拥有多套房子的人

　　房产税改革试点终于落地重庆和上海。无论其征收理由是“调节收入分配”、“抑制房价虚高”还是“为地方政府筹集收入”，有关房产税的话题已经进入一个新的阶段。

　　目前，征收房产税的技术难题都已基本解决。房产税试点应该是吸取国际经验，按照评估值征收，将考虑按照“片区评估”的方式进行。据悉，目前片区评估的技术平台和人员都已不是问题。

　　来自住建部的消息显示，目前全国40个重点城市的房地产市场信息系统和预警预报体系已初步建立，基本实现全国城镇住房信息共享和查询。

　　然而人们对于房产税的理解并不充分。对房产税的关注，多半是将其作为房地产市场调控的措施，但事实上，从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五” 规划可以看出，房产税的试点和开征，最大目的不是为楼市调控或降房价，而是国家在转变经济增长方式、调整财政税收结构方面的一项有力的制度建设措施。但是，这一目的目前也受到多方质疑。

　　本刊近日就此专访了财政部财政科学研究所所长贾康。

　　不覆盖居民家庭第一套住房

　　《瞭望东方周刊》：房产税一开始是以“抑制房价虚高”的面貌呈现在人们面前的。在大众层面上，对房产税的争论也主要集中在对房价的调控成效上。但现在房价调控看上去已经不是房产税的焦点了，大家理解错了吗？

　　贾康：把房产税单纯理解为抑制房价是有一定偏差的。中国今后几十年城市化水平不断提升，房产税本身难以改变中心城市住房价格上涨趋势，这一点没有必要过多争论。

　　解决“住有所居”的问题，我国目前明确是树立房地产领域宏观调控层面的“双轨统筹”框架，一个是保障轨，一个是市场轨。也就是说，商品房的价格再高，跟低端群体解决“住有所居”没有直接关系。

　　现在我们大量公共资源配置错位，有些经济适用房小区的转租率和空置率达50%到80%。所以，应淡化经济适用房的概念，政府应大力做好廉租房和公租房、长租房，保障轨要做到位。

　　《瞭望东方周刊》：目前，重庆、上海的试点方案，其基本思路仍是将已有房地产的征税范围扩展至居民自住房屋，这与之前财政部、国家税务总局透露的将以整合房产税和城镇土地使用税为前提的立法思路并不完全一致，该怎样看待地方的这些试点方案？

　　贾康：重庆、上海的房产税试点，是在阻力重重、非常困难的情况下率先实行的，旨在先建基本框架，再徐图改进，要先切入进去。

　　我们目前应该搁置一些表面上的争议，大胆试、大胆闯，尽快在试点上先搞起来，即先搭建一个框架，以后可在进一步的改革中动态优化。

　　中央部门的思路应该是有更多的考虑，但短期内，按照中国特色的改革过程，只能通过部分城市先试先行的方式启动，应该鼓励和充分肯定重庆或者上海等城市率先迈出改革步伐。

　　《瞭望东方周刊》：你曾说过，房产税不应覆盖居民家庭的第一套或一定人均标准以下的住房，甚至第二套住房因可能是改善房也拥有一定的弹性，这个说法的依据是什么？

　　贾康：我作为研究者，建议居民家庭第一套住房或一定人均标准以下的住房不被房地产税覆盖。地方上的试点方案也没有覆盖普通居民住房，我认为这在我国应该形成一个常规。如此，商品房的低端保障部分也就完全被排除在房产税之外。而第二套房（改善房）部分，也可以试点先不全作覆盖。所以，普通老百姓中就可以有很大一部分人群是与房产税无关的，这有利于适应中国国情使改革可行并达到其最主要的目标。

　　房产税涉及方方面面的利益，有许多既得利益在里面。包括现在那些发出反对声音的人，许多都是拥有多套房子的人。对普通居民也要征收房产税目前只是少数学者专家的建议，但中国需要考虑国情，现在这么大的阻力、这么复杂的情况，我认为至少短期内不应该考虑覆盖居民家庭第一套住房。

　　真的能终结土地财政吗

　　《瞭望东方周刊》：你认为房产税改革正在触动现行的土地财税体制，能否详细谈一下？

　　贾康：所谓土地财政，我国实际生活中就是指地方政府单打一的靠土地批租，依靠一级市场交易环节取得收入。这种机制下，地方政府必然希望一次把钱拿足，因为地方政府既无税收支柱财源，又不能名正言顺地举债。但一次拿足了钱之后，这块地皮就在50年、70年内不可能再产生任何支撑运行的收入了，这样的一个短期行为带来了很多不良影响。

　　房产税就是要矫正土地财政制度的偏颇，从制度建设的意义上来形成一个大宗稳定的、年复一年的、可以让地方政府按照市场经济客观要求来尽责的收入机制，为地方政府拓宽可持续财源。这是一个新建的合理制度框架。

　　《瞭望东方周刊》：房产税改革需要走到一个怎样的程度，才能为地方政府提供足够有吸引力的可持续财源，从而终结土地财政？

　　贾康：这是一个渐进的过程，目前才刚试点，但房产税以后肯定是一个稳定的可持续的支柱财源。

　　目前我们还没法说“终结”土地财政，但肯定是在矫正。应该用一个全面的视野看待房产税的征收，如果我们国家对西部资源密集地区开征资源税，对发达地区在房地产保有环节上征收房产税，就可以大体解决分税制改革以来，至今仍未解决好的地方税支柱财源的框架问题，加上地方债制度建设等，破解土地财政难题就顺理成章了。

　　房产税概念没有违法

　　《瞭望东方周刊》：一些人质疑房产税的征收违反了税收法定的原则，并认为国务院将人大的授权赋予地方政府是不妥当的，该怎样理解这个法律问题？

　　贾康：房产税目前都是地方试点，改革试点怎么可能先出“法”？目前在相关税费方面无法一步推开的任何一个方案，都需要试点，房产税改革试点的决策程序没有违法。

　　房产税涉及我国基本的财政税收制度，同时也涉及公民基本财产权利保护问题，对此应该制定法律。但是，法的制定有待总结试点经验和在更广泛区域中的实践，是一个相对漫长的过程。我国立法规则明确规定，在全国人大及其常委会没有制定法律之前，可以授权国务院制定行政法规。

　　重庆和上海的试点是经过国务院同意的，作为改革试点为房产税的制度建设和法律制定提供改革思路，这正体现了中国的渐进改革路径。

　　《瞭望东方周刊》：有官员认为，所谓试点或先行先试权，实际上是给了地方一定特殊手段，把目前存在的一些合法而不合理的规章制度改过来。你对房产税试点是否抱有同样的期望？

　　贾康：从制度演变的哲学来看，确有“法无定法，而后知非法法也”的道理。当然，现实生活中不见得只是“违法权利”问题，也不见得只有“合法而不合理”，还有无法可依、合理而不合法等复杂状况。

　　房产税对于中国的配套改革将做出制度建设的贡献，可谓牵一发而动全身。应该再次强调，处理和解决如此牵动各方利益和感情、具有深远影响的事项，不能只依靠官员的觉悟，而要从制度环境和约束条件上看问题，通过制度创新来解决，再把制度创新的稳定成果上升为法，这才是治本之道。

　　《瞭望东方周刊》：这么说，房产税改革试点在某种意义上是健全地方税体系的开始？

　　贾康：从和市场经济配套的财政分配体制来看，必须建立分级分税财政体制，而分级分税财政体制要求有一个比较合理的、成型的地方税体系。前些年，我们国家在地方税体系制度建设方面是滞后的，大家所关心的很多所谓地方政府短期行为等问题，都与此有关。

　　现在要从短期到中长期通盘去考虑让这个制度完成转轨，房产税的改革就是转轨的一个重要新起点。它使地方在以后的收入机制方面可望找到一个合理主体税种，同时，房产税又使我国财产税的征收开始了一个新起点，而财产税制度对于我国收入分配的优化，意义是非常深远的。