便宜钱是中国房价飞涨引擎的燃料,今年加息将逐步削弱房价上涨的动力,因为钱越来越不便宜了……
大概是为了给投资者过个好年,所以央行加息时间,特意选择在春节假期最后一天。我晚上没事搜索财经网站,发现评论满天飞,估计今晚很多投资者和分析师都睡不好了。
其实加息是迟早的事情,大家对此都明白,不明白的是时间和幅度而已。从加息幅度看,今年房价上涨的动力开始逐步削弱了。
我仔细观察过上海北京等一线城市的房屋出租收益率,大致观察结果就是,房屋投资收益率和一年期固定存款利率看齐。今晚,央行加息后,一年期固定存款利率上涨到3%。而去年大城市房屋投资收益率,在二季度房租暴涨之后,大致维持在2.5%左右,不过高过3%。今年央行加息,按目前的节奏和幅度看,到今底,一年期固定存款利率拉升到4%,应该是靠谱的猜测。
好了,这个时候,房屋投资收益率如果要维持在4%左右,要么是房租上涨1.5%左右,要么就是房价下跌三成左右。假如北京南三环一套一居室市价100万,去年租金2.5万,那么大幅加息后,就会两个结果:房租或者上涨到4万,摊到每月,就是由去年的2100上涨到今年底的3300,或者,房价跌三成,变成62万。
我这里也算是瞎蒙,可能的结局,是房价跌不下来,也涨不上去,或者涨幅有限,但房租却是涨上去了。
为什么这么说?
所谓流动性,就是钱在市场上流来流去,流到哪里,哪里价格就发疯……
还是那个简单的奥利地经济学理论做指导:利率很低的时候,资金都涌到生产资料等资产品领域去了,譬如房子、数控机床、高速公路乃至翡翠和股票。因为低利率背后的含义,就是资金的价格信号告诉同志们,现在物质很丰富啊,大家都不愁吃不愁喝啊,有什么回报比较远的项目,大家尽可能的大把烧钱吧。所以,房地产在内的诸多中上游生产链条,吸纳很多的资金。因此,表现为房子玉石股票乃至艺术品价格的上涨,也表现为摩天大楼和高速公路和水利工程的上马。但流到中上游生产链条的钱,最后还是要支付给工人的薪水和老板的利润。大家有钱,都不用你教他怎么花的,这笔钱最终会流到消费领域,刺激日常消费品价格上涨。
2009年,钱是流到中上游生产环节了,2010年下半年开始,老板有钱了,工人加薪了——你不加薪有人加薪,白领薪水不涨,不代表农民工的薪水不涨,现在北京街头跑快递的,一个月下来,未必比我这个财经编辑少挣。失业率下降了——现在你走错地方都会看到饭店商场招聘员工,尽管同志们现在动辄痛斥中国经济这样不行那样不行,但相信我,用不着四五年,大家到时会怀念今天的日子的。
谁有钱都会花,哪里用得着老大和那些算命先生出来教大家如何刺激内需?去年下半年,没有不涨价的,根子就在于原先流到中上游的钱,现在流窜到消费领域了。老板的利润转化为小三的化妆品和裘皮大衣,农民工的多加的那点薪水,转为中午吃饭的时候,多要一盘炒肉丝,走大街的时候,多买一壶矿泉水。
你认为各地方大上特上财政项目的势头,今年会有变化?反正我不信……
2011年,这个趋势,我不相信暂时会逆转。2011年,钱还会继续这么大搬家,有权势的国有垄断集团,照样可以从银行搬运贷款,没门子的民营企业通过出口获取灌水的外汇,来解决流动性短缺问题。而不值钱的美元欧元乃至日元,会汹涌而至,买东买西,反正你人民币硬撑着不大幅升值,我就买你东西就是了,挣钱难,他娘的印钱还难吗?天与不取那是造孽,这代中国人的集体傻逼,下代人未必会重现,赶快抢吧!
房租归根结底居民消费支出,今年人均名义收入——记住是名义,还会上涨,这就决定上海北京等一线城市的房租上涨幅度估计不会太小。
那房价会上涨到哪里去呢?我推测大城市中心地段涨幅不可能太大了,因为要维持4%的收益率,房租涨幅已经惊人,要房价再涨,那房租岂不是要坐火箭?这事不靠谱,因为房租涨幅,是由名义收入涨幅和房屋供给量决定的,这两者短期内不可能变化太大。
对于那些满心指望房价暴跌好进场的买家而言,即使一年期固定存款利率到5%,估计也不会出现房价大跌的局面,你别想捞什么便宜。道理很简单,在企业平均收益率在10%以上的时候,一年期贷款利率目前基础上再加两个点,也不过是8%,企业仍然有贷款扩张的冲动。企业利润和员工薪水只会涨,不会降低。
简单说,只有经济遭遇严厉紧缩,信用体系进入收缩期,人均名义收入大幅缩水,我们才会看到房价和房租同时大幅下降的局面。
不过,到那时,你又有担心你的工作能否保住了。
好消息·,房价肯定跌,坏消息,到时你失业了, 不过还有一个好消息,物价都跌了,你生活费用到时也降低了……加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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