房价下跌，人民币或会贬值

　　过去8年，中国的货币量从2002年底的18.5万亿涨到了2010年72万亿，涨了3倍，中国的高速工业化驱动着名义经济总量涨了2倍，土地和房产等像海绵一样吸食着溢出的货币量。

　　这期间美国的货币量增加了多少？美国的M2增长了53%，而美国的最广义货币M3从9万亿美元涨到当下的13万亿美元，增长了45%。同期美国的名义经济总量涨了36%，而金融海啸以来美国国内资产缩水了40%以上，几乎退回到2000年的水平。

　　在这期间，人民币对美元名义汇率升值了23%。

　　可以理解的逻辑是：中国的资本化和资产价格重估吸掉多余货币，所以显得美元超发胜过了人民币，所以人民币显示了坚挺而升值。

　　今天众多房产持有者的信念是未来资产能升值，能有价格的价差。这是投资客可以忽略住房的使用价值而持有的朴素动机。

　　一旦这种预期开始消失呢？信念动摇的结果是这个钱是要从高估的土地和房地产中流出来的。

　　现在海绵已经趋于饱和。一旦海绵不再吸水，甚至往外一泻而出（资产价格的下行），人民币贬值将不可避免。

　　所以，从这个意义上讲，人民币资产与汇率同向。

　　我只相信逻辑，我不太相信宏观经济学家们热烈的憧憬（关于人民币兑美元未来1:5，甚至1:3）。

　　我曾经讲过，人民币何时出现贬值趋势？若两类情况发生或许现在就会。因为其动摇了人民币资产持有的“信念”。

　　一是中国立即放开资本项管制。从某种程度上讲，人民币被高估的同义词是人民币自由兑换。我前段时间去香港，买了一个麦当劳的汉堡套餐花了22港币，同样的套餐在内地要25.5元人民币，人民币的实际购买力已经折价20%以上。靠着人民币的非自由兑换和资本项管制，才托着目前这个名义价格。如果现在放开内地居民和企业用人民币换成外币去海外投资的限制，将出现何种光景呢？谁会去花伦敦金融城周边高级公寓的价格去买北京四环的普通商品住宅呢？大家都会作出理性选择。

　　第二种情况是，经济实现主动地有效减速，或说去掉实际汇率升值的“势”。因为人民币内在升值的压力本质上讲是经济的超高速增长，而减速意味着信贷需要严格地紧缩，长期利率要上抬以抑制投资的冲动，特别是地方政府的财政需求，经济要忍受结构调整的阵痛期。

　　“汇率绑架利率（加息引致热钱）”在中国从来就是个习惯性的误区。说的人多了大家都相信它是真的。而真实经济的逻辑是这样的：进来的钱是搏泡沫和价差的，而非息差。如果国内坚定减速和抑制资产泡沫，跨境资本流入的压力会减少，升值压力会减轻。中国经济数据的实证研究表明，进口增速与（外汇占款增量－贸易顺差－FDI）呈现强正相关，与不可交割的远期汇率合约（NDF）强正相关，进口增速通常被认为对应与国内需求（投资品）的增减。过往几年的经验数据表明，当国内宏观调控加码，内需被抑制（进口减速）时，跨境资本流向将出现逆转，钱开始减少进入国内，甚至流出境外。这是市场投资者的选择。与内在经济的逻辑相一致。

　　所以，不是说人民币不会贬值，而是短期内看到以上两个政策选项的概率低。

　　故此，人民币“对内贬值与对外升值”的搭配依旧是经济分析必然的逻辑推论。（作者：刘煜辉）