头疼医脚的房产税:中国房产税该向国外学些什么?

　　导语: 上海和重庆两地的房产税征收方案将于近期公布，吵嚷1年多的房产税征收如今箭在弦上。然而，对房子历来情有独钟的国人和整个社会，显然还没有为做好准备。征收房产税到底是不是楼市最后的救命稻草？房产税到底能不能解决中国楼市的诸多问题？

　　

高房价其实与炒房无关，所以房产税是头痛医脚。

　　遏制投机打压房价？房产税是头痛医脚

　　房产税常常被认为是政府抑制投机性购房，增加炒房者持有成本，遏制高端投机行为。事实上，当政府迫于土地财政的压力垄断和限制土地供应，土地供应不足是房价上涨实质，高房价其实与炒房无关，所以房产税是头痛医脚。

　　以北京一套价值200万的房子（三环内 60平米的80年代前旧房子）为例，若1.5%的比例收税，每年要缴纳3万元。在无法从源头上抑制房价的同时，消费者的实际负担只会更重。并且，“房产税”提高的持有成本，通常还会以房租、房价的形式转嫁给承租方及买方，进而推高租金以及房价

　　解决土地财政依赖？相比土地出让金，房产税收入杯水车薪

　　开征房产税并将其作为地方政府主体税种，一度被看作是解决地方财政收入过多依赖土地出让收入的重要途径。但现实中，要应届地方政府主动戒除“土地财政”的瘾实属不易。一线城市手握不多的土地资源开始缩减土地供应量，三线城市期待着在下一个黄金十年里通过卖地获得最大收益，“房产税让别人先试”的想法不乏拥护者。

　　以上海为例，2010年商品房销售额约为3000亿元，扣除免征房产税的房屋，以税基2000亿元计算，乘以1%的税率，每年房产税开征只能获得200亿元左右，而2010年上海土地出让金约为1500亿元。另据《21世纪经济报道》的匡算，全国住房保有税每年千亿元的收入，与国土部公布的2009年全国土地出让总价款近1.6万亿元相比，简直杯水车薪。

穷人生活没有改善，据此向富人征税是没有道理的。

　　调节贫富差距？70%为自有住房，房产升值不等于收入增加

　　有专家称房产税的出台通过运用税收杠杆，可以调节贫富差距问题，使得社会财富分配更加合理。但房产税就其本质来说，是以房产的价值大小而不是以房产的收入多少征税，有物业但收入不足的家庭同样会面临征税压力。

　　中国自有住房家庭的比例高达70%以上，大多数是中低收入家庭。住房对他们来说是生活必需品，即便房产不断升值，也不会增加他们的收入，带来的只是更重的赋税。若税收收入都用于行政开支和投资建设，穷人生活还是没有改善，据此向富人征税是没有道理的

　　越早开征越好？评估体系信息系统欠缺,“空转”多年难以“实转”

　　G20集团研究中心秘书长龙永图曾表示，开征房产税的条件已经成熟，早开征比晚开征要好。实际上，开征房产税本质上是对有产者财富的又一次强制分配，需要解决的困难和障碍很多。首先，如以评估价计税，国内现有的评估体系及评估机构，难以完成如此大量的工作，且其公信力仍待检验。有统计称上海现有的1351名评估师按标准完成4.98亿平方米存量房的评估需要大约1万天。

　　如以家庭为单位从第二套住房开征，房屋变迁情况，购买与出售数据必须与居民婚姻、家庭人口等数据库建立联系，试点城市的市民在其他城市所购房产如何纳入计税基数？东莞证券的报告就指出，从实际推行难度来说，物业税由空转转为实际征收近两年无法成型。

　　

美国地方政府物业税54%投入教育。

　　美国税基以历史价格为基础，巴菲特在洛杉矶400万美元的房子仍按70年代价格征税

　　当今大部分国家和地区实行住宅和土地私有制，以物业价值作为税基，不存在使用年限的问题。欧洲物业税的税基主要为物业在特定年份的市场参考价值。法国以20世纪70年代的市场租金作为税基，与时下的物业市场租金没有任何联系。

　　美国加州1978年第13号物业法案明确规定，物业税不得超过估价的1%，估价以1975年的房价为基数，每年的上调幅度最高不得超过2%。投资大亨沃伦•巴菲特上世纪70年代在洛杉矶附近以十几万美元的价格购买了一套住宅，到2004年市价已达400万美元。但他因从未出售过该屋，2003年的物业税仍为2264美元，与30前相比没有多大变化

通常家长愿意选择房产税较高的小区居住，这意味着他们的孩子能得到更好的教育。

　　美国地方政府物业税54%投入教育，物业税越高该地区学校越好

　　房产税作为美国地方政府重要财政收入来源，主要被用于为民众提供公共服务。2009年华盛顿州征收的房地产物业税总额为86亿美元，其中有18亿美元用于公立大学、28亿美元用于中小学，总计为46亿美元，占房地产物业税总额54%。 13.7亿用于政府各个部门经费，占房地产物业税总额15.9%。这些部门包括：消防、图书馆、医院、紧急救护、港口、公园等。

　　为何美国地方政府的房产税近半数投入公共教育？这由该国房产税组成比例决定。美国有权收房产税的政府机构包括郡政府、市政府、学区，一般所说的房产税就是这三项税收的总和，比例约为1: 1: 5 ，以学区税最多。由于美国社区公共教育机构完全免费，从添置操场里的运动器械，到支付校车的庞大开支，从为教师发放工资和福利，到为低收入学生免费提供营养午餐，都由房产税来支付。通常家长愿意选择房产税较高的小区居住，这意味着他们的孩子能得到更好的教育

　　香港分差饷税和物业税，差饷税投入公共社区建设，有租金收益才付物业税

　　与欧美国家基于住宅和土地私有设立的房产税制不同，住宅私有而土地公有的新加坡和香港对中国内地的房产税开征更具借鉴意义。香港房产税分为差饷税（原用于警政开支，后来扩大用于支付街灯、供水、消防等）和物业税两种。差饷税的纳税人为为楼宇或物业的占有人（使用人），以房屋出租时每年所得的合理年租金估值。一般只要占用房子就要缴付差饷，有租金收益才需缴付物业税。

　　一般情况下，如果差饷缴纳人对物业的应收差饷租值感到不满，有权向差饷物业估价署提出反对。在收到缴纳人的《反对通知书》后，差饷物业估价署的专业人员将会复核反对案件并作出决定。如果缴纳人对决定不满，仍可向土地审裁处提出上诉。

　　

　　中国的高房价根子在供给的不足上，但税收的板子却打在消费者的需求上，房产税最终还将会把压力转给老百姓。