所有人都在观望:牛熊交锋,美国楼市明年怎么走?

　　2011年，美国楼市是涨还是跌？几乎所有的美国人都想知道答案。

　　事实上，自2007年美国房地产泡沫破裂以来，有关楼市走向的争论就一直没有停止过――业内专家分为看牛和看熊两大阵营，他们各执一词、针锋相对。而对于明年美国地产市场的预测，似乎依然是这种争论的延续。

　　今年早些时候，许多观察家曾预测，在数千亿美元经济刺激计划以及购房税收优惠政策的强力拉动下，低迷已久的美国楼市将出现转机。然而，随着2011年新年钟声即将敲响，人们对楼市在今年复苏的希望已经幻灭。与此同时，越来越多的人们强烈意识到，在疲软的就业市场真正复苏之前，地产市场很难重现曙光。

　　截至目前，美国的失业率依然居高不下，这使得看好楼市反弹的想法有点儿像空中楼阁一样不切实际。相当多的专家认为，房价在真正触底之前，可能还会有相当大的下跌空间。此外，即便是看好楼市的乐观派，也认为明年房价的上涨空间有限。

　　下面，还是让我们先看看《Fortune》关于2011年美国地产市场的多空双方预测吧。

　　牛派：现在买入

　　在看好明年楼市的牛派阵营里，呼声最响亮的就是比尔•阿克曼（Bill Ackman）。作为知名对冲基金管理公司――波欣广场资本管理公司（Pershing Square Capital Management）的创始人兼首席执行官，阿克曼今年11月在出席价值投资大会时曾发表了一篇题为《如何赚取财富》的演讲，强调目前正是投资楼市的最佳时机。

　　阿克曼大胆鼓励投资者入市的理由主要有以下几个方面：首先是楼价在连续下跌后已经处于相对低位，而房贷利率也仍维持在相对低点，这使得房价的可承受能力攀升至数十年以来的最高位；此外，虽然目前房屋空置率居高不下，地产市场仍处于供过于求的局面，但由于新房开工量持续走低，因此预计供应量将开始下跌，供求关系转换的临界点可能正在逼近。

　　阿克曼对美国楼市的判断和此前股神巴菲特的观点似乎不谋而合。今年2月，巴菲特在致伯克希尔公司（Berkshire）股东的信中表示，美国住宅地产市场或将在2011年结束下滑状态，在此期间内，美国房屋需求量也将逐步超过供给量。

　　2007年开始，美国地产市场经历了自1930年大萧条以来最严重的衰退，已使大约20%的按揭购房者欠款超过其房屋价值。丧失抵押品赎回权房屋数量在2009年创下历史纪录，大量房屋涌入房产市场，给本已充斥着无数待售房屋的地产市场带来严重冲击。

　　2009年，美国的新房开工量也创下了近50年来的最低数字，仅有55.4万套，和此前几年动辄接近200万套的天量相比，这一数字简直显得有点荒谬。不过，巴菲特却在给股东的信中强调，这其实是个好消息。

　　巴菲特在信中指出，新房开工量的显著下跌意味着未来房屋供应量将逐渐减少，地产市场的供求关系也将从买方市场缓慢过渡到供求关系相对平衡的市场。

　　巴菲特在信中还表示，随着房价的不断下跌，很多原来买不起房子的家庭终于有机会实现自己的购房梦了。当然，巴菲特并不认为楼市复苏意味着房价会很快重回2007年的巅峰时刻，他在信中写道，“当然，房价将依然远远低于‘泡沫’水平，但是，有一位受害的卖方或贷方，就有一位受益的买家。

　　熊派：何时见底？

　　经历了几年的阵痛，美国楼市似乎已经停止了自由落体式的暴跌态势，但许多经济学家仍然认为，地产市场仍未真正触底。

　　网上法拍房交易市场公司RealtyTrac高级副总裁里克・夏加（Rick Sharga）日前在接受《华尔街日报》采访时表示，尽管今年银行收回房屋数量预计达到120万套，超过2009年的90万套，但明年的法拍屋数量可能还会更高。夏加预测，2011年美国房价仍将下跌5%。比夏加更悲观的业内人士甚至认为，明年房价还会再跌一成。

　　有些人也许认为这些观点难免过于悲观，他们认为房价的持续走低和贷款利率的相对低位应该会吸引买家入市，甚至掀起新一波购房热潮。但投资风险管理公司Hedgeye的资深分析师达里尔•琼斯（Daryl Jones）却表示，这种情况不太可能发生，因为目前主要的房贷供应银行都已大幅提高了房贷申请要求和首付款比例。琼斯甚至预言，美国房价可能还会再跌15%-30%左右。