威胁全国金融体系的海南:烂尾楼之岛15年记(图)

　　据媒体报道，从今年7月份以来，一场集中打击违章建筑的“铁锤行动”横扫三亚。由于拆违停止施工，投资人撤资，三亚未来将面临大量烂尾楼被人为制造出来的窘境。业内人士指出，1995年海南楼市泡沫破灭后导致大量烂尾楼出现，时隔15年后烂尾楼再现，说明我国区域开发仍旧是卖地、炒房的盛宴，大建大拆带来的是社会资源的巨大浪费。

　　烂尾楼15年一轮回（1995-2010）

　　作为“万通六君子”之一，潘石屹是当时海南投机客中比较清醒的一位。潘石屹发现，当时海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。

　　2010年8月11日，海南海口椰海大道一处小区住宅楼还只是空架子。该小区至今已闲置十年之久。

　　淘金热下的泡沫破灭

　　1988年，海南从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区，也从一个“海外孤岛”一跃成为中国最大的经济特区。双重利好下，民间涌现出一股海南“淘金热”，主要是炒作房地产。

　　据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超4倍。

　　1993年下半年，中央实行宏观调控，银根收紧，冻结了大笔资金，大部分工程未能建成，大量开发商倒闭，为烂尾楼的出现种下祸根。宏观调控的结果是房价直线下跌，到1997年，海南同样的房子已经跌到了1000元以下，泡沫由此破灭。

　　“野蛮生长”的惨重代价

　　作为“万通六君子”之一，潘石屹是当时海南投机客中比较清醒的一位。潘石屹发现，当时海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。 在潘石屹看来，这个数字只能说明一个问题，那就是海南房地产行业要出事了。结果随着1993年中央的宏观调控，投资客结束“野蛮生长”，纷纷逃离海南。钱断、人走的结果是，到了1995年，给海南岛留下空置房455万平方米，半拉子工程1631万平方米，闲置土地23800公顷。

　　据统计，当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的十分之一。从1999年一直延续到2007年，海南花了整整8年才把“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”消化掉。

　　“铁锤行动”再现烂尾幽灵

　　15年过后，据有关媒体的报道，海南的烂尾楼又有卷土重来之势。据报道，自2010年7月22日以来，一场声势浩大集中打击违章建筑的“铁锤行动”横扫三亚，直接指向全市多达400万平方米的违法建筑，这相当于2009年三亚市房屋销售面积的4倍。

　　2010年初，海南建设国际旅游岛大幕掀起后，大量民间游资与当地农村土地媾和而建的各类违法建筑面临覆没。根据三亚官方公布的最新统计，截至目前三亚全市拆除的违章建筑总面积已经超过了50万平方米，但距离400万平方米的违法建筑面积仍有不小的差距。

　　据报道，多达400万平方米违建将拆除，由于政府人力有限，政府拆除行为仅仅是对部分建筑主体进行破坏，大部分主体和墙体依然有待投资人自己拆除；此外，一些地基刚起、盖到一半或盖至数层的房屋，因拆违停止施工，投资人撤资，三亚未来将面临大量烂尾楼被人为制造出来的窘境。

　　“权力经济”下的烂尾怪现状

　　到2007年，海南花了8年才把“烂尾楼”消化掉。除了”权力经济“的影响外，海南区域功能定位的摇摆也是导致大建大拆的原因之一。据蔡慎坤在其名著《海南十年反思》一书中介绍，长期以来，海南的主导产业总是难以确定，每隔两三年就会发生变动。

　　上世纪90年代初，海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的烂尾楼，其中烂尾楼工程的两个重灾区海口和三亚，分别有179宗和120宗。据统计，海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。

　　“权力经济”是烂尾频现主因

　　事实上，不论是1995年因为房产泡沫破灭而产生的烂尾楼，还是2010年因拆除违章建筑产生的烂尾楼，政府始终难辞其咎。学者蔡慎坤在《海南十年反思》一书中表示，“市场经济”在很大程度上依然是“权力经济”。由于海南所进行的市场经济改革，为权力的市场化提供了比一般地区更好的机会，因而“权力经济”在这里比在内地更肆无忌惮。

　　如炒地炒得白热化时，在土地供给的一级市场上，权钱交易几乎是公开的。不少手握实权的人和房地产公司串通一气，以极其低廉的象征性价格大批圈占土地，然后转手获取暴利。结果必然是，政府规划、调控能力薄弱，对市场的管理措施不到位，最后形成了巨大的海南“地产泡沫”。

　　蔡慎坤认为，政府没有尽到的责任是：经济的发展怎么样才是可持续的；怎么样去管制、激励人去思考怎么做实业，而不去挣“暴发”的钱。正如蔡慎坤所言，2010年初，在海南建设国际旅游岛的背景下，三亚400万平违章建筑的出现，说明政府在规划和调控方面明显没有尽到应有的责任。

　　功能定位摇摆导致大建大拆

　　除了“权力经济”的影响外，海南区域功能定位的摇摆也是导致大建大拆的原因之一。据蔡慎坤在其名著《海南十年反思》一书中介绍，长期以来，海南的主导产业总是难以确定，每隔两三年就会发生变动。 建省初期，省委、省政府确定的是以经贸为龙头的产业发展战略，从1992年起，产业龙头不知不觉让位于房地产，在留下800亿套牢的金融资金和800多万平方米闲置的商品房以及上千万平方米的半拉子烂尾楼后，海南决策层如梦初醒，提出以旅游业为龙头，然而事实证明独木难支。

　　1995年，海南又酝酿提出建设“一省两地”的战略新思路，即中国沿海的新兴工业省和中国热带高效农业基地、中国海岛旅游胜地。在十年中，海南的发展战略发生了4次重大转向，而且后来似乎还在变化。发展战略的摇摆不定，使海南缺乏一以贯之的发展主线和建设重点，海南为此付出了惨重的代价。

　　区域开发成卖地、炒房盛宴

　　其实，不论是90年代初海南的经济特区热，还是2010年初的国际旅游岛规划，海南搞区域经济开发已经很难摆脱对于房地产业的依赖，区域开发已经成为卖地、炒房盛宴。数据显示，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半；海南省财政收入的40%来源于房地产业。

　　而同样在2010年初，海南向媒体正式公布建设国际旅游岛消息前后，地产开发热始终高烧不退。包括雅居乐、富力、万科等知名开发商早已纷纷进驻海南，投资数十亿、上百亿的地产项目比比皆是。

　　海南统计局最新统计数据显示，2009年，海南地产开发的投资总额已接近海南前一年财政收入的总和。2009年海南省房地产开发投资达316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和为317.17亿元。

　　烂尾楼频现的几大危害

　　近年来海南超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90%，存在严重的资源浪费现象。

　　海南房产泡沫的破灭和大量烂尾楼已经危及到国家金融体系。