北京的房价低的惊人:从一次付款比例看北京房价

　　根据日前光大银行公布的北京购房人群的统计调查，当前北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，该数字远低于其他发达国家和地区，其中日本和德国为42岁，我国台湾为36岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上。

　　北京购房人群全款比例近6成，根据笔者了解到据北京银行业内的2008年个人贷款分析报告，平均北京每个住房贷款客户，平均还款期限仅仅为5年，这意味着银行一直以来认为的-长期最稳定的利润来源个贷市场的蛋糕并不好吃，每逢岁末年初的各家银行的个贷部门的都为提前还款潮忙的不可开交。这与国外购买住房住房贷款平均期限20-30年还清相比，北京购房人群平均还款速度可谓是世界第一！北京人的购房实力世界罕见！

　　这也印证了近来银行系统为什么进行房贷压力测试房价下跌50%不会影响银行贷款质量的原因.而国外的银行当房价下跌-30%就要叫苦不迭，面临破产.

　　可见北京的住房不是太高而是太低了！

　　2006年和2007年在很多喜欢拿收入房价比的说事的砖家们一致认为北京房价应该下跌的时候，北京房价却悄然迅速拉拉升。然而在2008年在经济整体紧缩的情况下，北京的房价格仍能保持高位盘整，在2009年更是快速增长！

　　这些所谓的砖家问题他们最大的错误在于：

　　1、喜欢刻舟求舰用收入房价推算合理北京的房价水平，忽略了北京与发达国家城市的收入的差异性，发达国家人均收入相对均衡，而做为世界上最大的发展中国家的首都北京收入具有极大的差异性！

　　2、中国的城市发展水平和国外差距更大，北京上海 的城市发展水平和国外的一线大城市如纽约、 伦敦 、汉城没有丝毫逊色之处，而2线城市和广大的3线城市的发展水平则差距甚远。

　　具体来说影响北京的收入房价比的收入的基础，由于北京的产业调整还远远没有到位，平均工资的水平被严重扭曲，低附加值产业还吸引了大量人口，大量劳动密集性一些加工工业（如亦庄开发区手机生产线上的工人工）的产业和远郊区的（如汇源果汁等等平谷昌平大量农产品加工企业产业工人），他们的工资水平低而且是数量庞大。拉低了北京工资的平均数。

　　当然北京的高收入的人口总量也是全国第一，他们才是北京的购房的主力人群！

　　北京的买房子主力人群阶层是什么人呢

　　1、北面高科技人才，以在上地和中关村地区工作的以IT精英，工资水平在北京前列，软件业的工资和国际最接轨的行业，体现在上地虽然是五环外却和南3环的房价不相上下！

　　2、教育人才： 无论是清华北大等百年学府，还是新兴的教育代表新兴的新东方学校等均海淀汇聚了中国所有的教育资源，除了国内教育， 海淀区也是海外留学生来华学习的首选地点，每年近十万海外留学生在北京语言大学 北航等大学进修，以预见随着中国的国际地位的崛起，来华留学将成为世界的潮流 ，根据2007教育部的统计，来华留学的人员数量首次超过了出国留学人员的数量.中国有望恢复大唐盛世时期的的世界文化和科技的中心的地位!

　　中科院中国工程院顶尖科研机构均在北京，两院院士80%居住在海淀区，未来的21世纪是高科技人才的竞争在海淀从事教育产业的人也同样在北京属于高收入阶层， 这使的北京 海淀个人所得税无论是增长率还是总金额一直位列北京区县第一，学院路地区的房价北京最高地区之一。

　　数百万的大学生每年巨量毕业人口涌入是直接影响了北京的住房供应需平衡，在不断的在优化城市的人口结构同时，也决定了北京房租水平的持续上扬，在这些数量的庞大的大学生中，其中大部分独生子女，一小部分学生在没毕业之前，家长就竭尽其毕生积蓄就在北京购买房产，-他们购买的首选就是低总价的房产，他们目的就是希望孩子能扎根北京 ！这部分需求在收平均工资中根本无法体现！

　　3、总部经济，数万计的国内大企业，国内大公司和国际500强的大公司在北京设立的中国乃至大中华区总部，总部人员的工资水平水平均属于全国最高水平，工资水平和和国际水平接轨（既有 银行金融业。电力也有石油石化 西门子 爱立信）北京的国贸地区和金融街等地区均是高薪人员的聚居区。

　　4、政治和经济中心，北京做为政治中心，具备庞大的党政军各级官员的家属和各地驻京机构带来庞大的购房需求。

　　5、北京良好的文化氛围，作为适宜居城市，北京吸引了大量的全国的富裕人群购买北京房产，除了作为储蓄的替代的手段外，这些富裕人群购买住房主要目的是希望 子女在在北京得到良好的教育，具备国际化视野。在北京单价超过2万/米的房产，主要是这2类人购买。这部分购房需求自然在平均中也无法体现！

　　6、新闻媒体，影视制作网络媒体，出版社 报社，均集中北京，仅仅中央台一家机构为就创造了近百万个高收入就业机会(包括相关的广告和节目制作公司)，影视制作也是北京的强项，新华社等所有平面平面报纸出版社媒体产业人群待遇也不低，此外新兴的信息产业网络媒介 无论是新浪 搜狐还是百度 均在北京 未来的朝阳行业就业均在北京，在这些公司工作的年轻人均是高薪一族， 均购房的主力军！

　　7、医疗卫生产业，北京在医疗卫生软硬件和科研技术均代表了全国的最高水平，在国际上也是名列前茅.吸引了大量的国内国外人士来京治疗，北京医疗卫生领域人员也属于高薪一族

　　8、旅游产业，西欧的等发达国家的大城市旅游产业长创造的GDP占该城市的GDP的1/3甚至1/2，而北京的旅游产业所占比例微乎其微，奥运会使50亿人通过电视了解了北京，奥运会后旅游产业具备巨大的成长空间，从事旅游行业的从业通常也比产业工人高的多。

　　因此相对绝对数量庞大的高收入人群北京的房价一点也不高，北京购房人群全款比例近6成也就不足为奇了！