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重庆市民为什么会如此感恩他们的黄奇帆市长?

www.sinoca.com 2016-10-05  凤凰财经


  人口持续涌入城市的过程中,住房需求一直不断增加,要维持供需平衡,就必须大量增加供应。对政府而言,就是要多拿地出来。重庆这些年一直在尽量多的供应土地。很多城市都以土地资源有限,耕地红线不能碰为由,搞土地的奇货可居。黄市长也不是造土地的,而且也同样不能去碰红线,但他通过创新解决问题。这就是著名的地票政策。

  黄市长曾发表文章专门介绍地票政策,要权威、专业了解这个政策的读者,可以浏览这篇文章——《黄奇帆:地票制度实验与效果》。

  我对这个政策简单粗暴的理解是,这是一个把非城市化地区闲置甚至浪费的土地复垦变成耕地,然后把这个复垦并新增出来的耕地,置换到城市化地区作为国有建设用地,进而在保证耕地总面积只增不减的情况下,增加城市建设用地的好政策。

  城市化,说白了,核心就是让农民和农民后代进城做市民,城市化的房屋,严格来说,你要保证让这些进城的人买得起,或者住得上。如果农民进城了,他在农村的宅基地就空出来了,你去复垦就变成耕地了。然后置换过来,你就可以把能够城市化的耕地变成住宅用地。这样,既增加土地供应平抑房价,去满足这些把土地还成耕地的新市民的住房需求,又能用他一套房换下可能上亩的耕地出来,让你的耕地只增不减。所以这些年,重庆的建设用地大量增加,但重庆的耕地却只多不少。

  还有一点很重要的是,重庆在出售土地的时候,对土地的价格始终是保持控制,甚至节制的。这也是黄市长努力坚守的另一个原则:土地价格不能高过房价的1/3。

  他相当清楚,开发商是要挣钱的,政府要是把土地价格弄得其高,他盖出房子来一定是把房价卖到其高。所以,他先给开发商更低价格的土地,也给出开发商低价还能盈利的空间,然后再跟你讲你要流道德的血液:我政府通过土地让利于民了,你也不能挣钱太过分,要是过分了,对不起,我就要制衡你。

  “房价中地价有一半的推动力。楼面地价不能高于房价,否则会造成灾难。控制不好地价,是政府失职。”这是黄市长多年前说过的一句话。他强调,“别以为地价高了赚钱,政府收入高了就是好事,它是个好事,但如果唯利是图,一根筋把地价推高,长远就使得房地产价格过高,工商企业房产资源成本过高,最后使得这个地方工商经济萧条,无法良性运作,最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产,而不务实业,最后毁坏了整个城市发展的方向,后果就很大。”

  除了从土地价格控制力争让更多人买得起房,重庆还从2008年开始,就在主城区推行首套房退个税的政策,就是你如果是买第一套房,政府会把你的个人所得税退给你,增加你的购买力。

  但即便重庆的房价已是全国大中城市的低价(还有一个值得说明,重庆到今天的房屋销售,主要都还是以实际使用也就是套内面积在卖,你给80平米的钱,买到的是实实在在的80平米使用面积,而不是其他城市的建筑面积),也依然有很多低收入阶层,也是黄市长从来没有忘记的弱势群体买不起房。他们的住房怎么解决,黄市长的办法不是限购,而是努力增加保障房的供应,也就是奉行“市场+保障”的双轨制理念,而且不像其他一些城市,把保障房盖得不像房子或者盖到偏远的郊区。在重庆很多黄金地段,都有成片的保障房。

  黄市长将他的双轨制支撑下的房地产调控总结为“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”。即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应,同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用,控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应。

  在这一政策下,截止2015年底,重庆累计开工建设了公租房69.2套、4475万平方米的保障房。预计到2020年,将通过公租房和其他保障住房,将重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%,这些房子都便宜地供应给了低收入和外来务工群体。

  知道我要写这样一篇文章后,一些朋友劝我,可别写,万一火了,把吵房团吸引过来,会把重庆的房价炒高。而我依然要写,是因为我没有那么大的力量,而且即使火了,投机分子都来重庆炒,估计也是很难炒起来。因为在这样一个局面下,重庆的房价显然不具备被几伙子投机倒把者弄得手足无措的空间。

  因为,从一开始,黄市长就没有想过要把房地产做成稀缺品,也从一开始就不欢迎炒房团,并且从来没有指望靠舆论或道德口号稳定房价。他只是,遵照经济发展的必然规律去设防与布局,踏踏实实地扼杀着投机倒把的空间。

  黄市长的确是不欢迎吵房团的。重庆推行着一项政策:“无户籍、无企业、无工作”人员买第二套普通房也收税。他开门见山地说,出台这个就是为了遏制炒房团。“因为谁如果认为炒房团把房价炒高,使这个地方多收税,增加GDP,是非常愚蠢的短视。”

  即便重庆的房价目前维持得这么好,老百姓的安居做得这么好。黄市长依然还在未雨绸缪,防患于未然。9月22日,他在出席“2016市场监督管理论坛”上就曾表示,重庆将在未来3年关闭1500家房地产公司! 采取这个措施的目的,目的就是要维持市场的平稳与健康发展。“这些空壳公司在形势好时,会乱集资搞房地产,而在形势差时,就会资金链断裂,从而成为社会不稳定的源头。”他说。

  关于防患于未然,黄市长还有两个小故事值得分享。

  一是,在今年3月的全国两会上,黄市长曾对一些地方加杠杆去库存,结果飞快炒高房价提出过警告。他说,这跟中央精神是背道而驰的,会给经济带来巨大风险。一两个月、三个月暴涨了30%、50%,这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。显然,很多人并没有认真听他的话,更没有防患于未然,以至于出现今日《3天9连击中国楼市发出怒吼》,堪称很难收场的局面。

  再是,几年前,重庆市工商局发现,短短几个月内,重庆突然增加了3000多个投资咨询公司,而且这些公司的注册人,都集中来自于某个省、某个市下的某个乡。

  这件事引起了黄市长的重视,于是安排重庆市工商局立即展开调查。结果,背后的故事是:当地搞了一个培训班,培训三堂课,教村民们如何注册投资咨询类公司,然后打着银行的招牌到市内摆摊忽悠,非法吸收老百姓的存。常常是一个人就注册几个公司,打一枪换一个地方,拿到钱就卷包会。

  “我们在了解到这些情况后,就把这3000个公司统统注销了。” 他介绍说。

  总结下来可以发现,黄市长搞房地产调控,稳住价格并不是他的目的,而不过是手段。他的目的归根到底,还是要让房子尽量回归其民生保障的根本,要让房子作为城市发展的“基础设施”,让不同收入阶层的人都能最大限度地拥有这个“基础设施”,继而安居方能乐业,有了房产更好地奋斗,继而为城市发展提供不竭的动力。我以为,这才是重庆房地产到今天的真正可贵之处。

  即便你限这个,限那个,如果大家买不到,住不上,它的意义又在哪里?

  也因为此,当舆论普遍认为,黄市长能做到这些,是因为他懂经济、懂金融,是著名的专家型市长,而我对此却是有绝对不同的看法。

  我的看法是,黄市长能做到这些,不是因为他更专业,虽然他的确很专业,而是因为他的责任与良知。他的这些目前看奏效的办法,难道是其他那些同样是硕士、博士的人所不懂的?但其他人的责任和良知,就不一定了。

  所以,我以为,房价和房市已经不是一个经济或专业问题,也不是能不能的问题,而是一个责任与良知的问题,是一个是否诚恳去做的问题。如果说,下水道是城市的良心;城市的房价,显然应该是政府良心的一部分,甚至是最重要的一部分。

  不知道大家是否同意我这个,当然会有主观情绪以及有失偏颇的看法。

  注:如本文有批判之意,北上深等更具特殊性的城市真心不在批评之列。这不是因为我还要在北京吃饭,而是因为这些城市的确是更充满特殊性。

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