疯狂的北京学区房:购房者孩子年龄大多不超过3岁

　　“单价8万元买了一个猪窝”

　　有人做过统计，在这场“换房运动”中，购房者孩子的年龄大多不超过3岁。“很少有明年孩子就上学了，现在才准备买学区房。”敖爸向南方周末记者介绍。

　　除了关注房价本身，学区房与其他热词也产生了关联。据今日头条的统计数据显示，房价、离婚与户口，位列学区房相关词的前十名。

　　何清为了买学区房就和“离婚”沾上边了。办理离婚当天，何清反复对民政局工作人员强调，只要房产和贷款在她老公名下就可以了，其他的随便写，她心里盼着赶紧办完就可以买房子了。工作人员也有点无奈，“我知道你们是因为买房离婚的，但也要把手续走完了呀。”

　　“单位同事都不知道我离婚了，我觉得这是自己人生上的一大污点。”何清告诉南方周末记者，为了省去二套住房较高的利息，她被逼得走投无路。现在她和孩子的户口落在一起，户口页上写着离异。

　　张文也是被逼得加快了买学区房的节奏。原本他征询教育局一个朋友建议，选定了八一小学所在的海淀学区，但他研究了多校划片政策，发现在那里有可能划到别的渣校去了。

　　为了确保孩子一定能上到好学校，他发现还是中关村片区的性价比更高，那里各所学校差距不大，即使多校划片也可以接受。于是，张文决定卖掉郊区的“豪宅”，咬牙在中关村片区花500万买了一间老破小——老破小是圈内的一句术语，专指又老又破又小的房子，大多是上世纪80年代的红砖房。按照张文自己的话来形容，“单价8万元买了一个猪窝”。

　　何清也看过老破小，看完她婆婆就被吓到了，认为完全不能住人。一间一室一厅40平米的房子，被改造成了三室一厅，阳台也算一间。

　　为了挤进热门学校，家长们必须接受老破小的环境。“最后干脆都不看房了。”一位地产经纪人说，他有一位客户，连续抢了两天房子都没抢上，最后那套860万的房子，他只是在楼下远远指了指房子的位置和楼层，就说“要了要了”。

　　家长们挤破脑袋进入热门学区，要么是为了进入好的直升类小学，比如宏庙小学，之后便可以直升区域内最好的中学之一——北京师范大学附属实验中学;要么为了从小受到良好的教育，比如北京第二实验小学，是公认的软硬条件都强的“牛小”。

　　这让小学前所未有地受到关注。百度指数显示，过去五年中，公众对于幼升小的关注度在2014年教改前后大幅提升，短时间内就超过了之前备受关注的小升初话题。

　　事实上，这背后还是家长对小升初的担忧。随着教改方案的施行，原先特长、推优、择校等升学机会已逐年减少或取消。“之所以学区房把人折腾得要死，是因为小学升初中家长根本无法控制。”敖爸在接受南方周末记者采访时表示，“所以要千方百计选个好小学读。”

　　“暴动哥”的故事

　　接触过各类家长的敖爸总结，购房者主要分两种，一种是像谢云一样具有潜在刚需的家庭，第二种则是研究过学区房，已经满足了刚需的人，他们买学区房主要作为投资用。

　　“暴动哥”就属于第二种人。“暴动哥”是江湖上别人送给他的绰号，他对“暴动”的解释是——私产平房学区房价值被进一步发现和爆发。“暴动哥”之所以成名，就是源于2014年那次暴动。

　　2013年，他在水木社区上看到有人分享东城区细管胡同44号内平房的出手报告。当时三个公司的中介花费1700万买下一个院子，之后析产(将共同财产予以分割，分属各共有人所有)出来十多间平房，每一间都能出来一个私产的房本。由于靠近府学小学，这十多间平房很快被一扫而光。这让他发现了私产平房学区房的价值洼地。“暴动哥”记得，“当时平房中介还不了解学区的价值，只是通过位置、拆迁、面积等来定价。”

　　2013年底，“暴动哥”从一个熟悉的中介那里听说，另一个中介也在西城端下一个院子——光彩胡同23号。这个院子原属于一个国民党老干部，他有6个子女，只有老五——一位老太太在北京，其他人都在海外。老干部的子女通过律师，将房屋所属人都变更到老太太一人名下，方便她在国内出售。 买下这个院子的中介本来想整院卖，因为整院卖面积大，卖得贵。但没想到院里有“文革”户，当年被派守院子，如今仍占着两三间，小中介想赶也赶不走。

　　万般无奈之下，中介就只好析产卖单间，但他们并没有将学区房的价值考量进去。“暴动哥”得到消息，马上入手了一套。买入之后，“暴动哥”当时并没卖出去。让他没想到的是，2014年初，光彩胡同成为奋斗小学的划片范围，“暴动哥”手里的平房一倒手就赚了50万。

　　自“暴动哥”暴动成功之后，该划片区域内的私产平房纷纷暴涨到同等水平。当时引起媒体热议的“一间4.4平方米的房子，根本没法住人，却能卖出135万的天价”的闹剧，就来自光彩胡同。

　　“暴动哥”在不经意间撬开了平房学区房的市场，但潘多拉之盒一旦被打开，已经不受任何人的控制。“市场的疯狂我是预期到了，但没想到会这么疯狂。现在我卖的那套平房又涨了四五十万。”“暴动哥”认为投资平房的好处是，不算成套商品房，不限购，坏处是不能贷款，“不快入快出，这个东西就是死钱。今年这个行情就不适合去炒平房。实际上是在赔钱的。”

　　在接受南方周末记者采访时，“暴动哥”反复强调，自己只是寻找到了一个机会，没有坑过任何一个人。

　　江湖潜规则

　　2016年3月，有媒体报道，北京西城区文昌胡同的一套学区房，卖出了每平米46万元的天价。此后央视又跟进实地采访，认为该新闻不实。这之后，官方开始打击天价学区房。北京市住建委开展房地产经纪机构专项执法检查，认定高于15万元的房源属于报价过高，要求中介不再委卖。

　　然而，南方周末记者在采访中获悉，偶尔会有一两个房产中介在QQ群里对购房者说，“其实该多少钱成交还是多少钱，只不过明码标价不超过15万而已。”

　　平房市场的疯狂走高更让人始料未及，但凡懂一点门道的人，都会奉劝家长们慎入。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/