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热点聚焦:历经僵持拉锯摊牌吧,中国房价!(组图)

www.sinoca.com 2010-08-27 新民周刊

　　好比一场牌局，无论政府、房产商还是购房者、持房者和租房者，每个参与方时刻察言观色，审时度势，做出自己的选择。政府支付的是自己的权威和信用，而其他选手的筹码，是真金白银，是希望和幸福。似乎每个人都相信，摊牌的时候不远了……
　　

《新民周刊》第33期封面：摊牌吧，房价
　　

房价回落指日可待？

　　摊牌吧，房价！

　　有个典故“杨朱泣”，说的是古时候有个杨朱，看到大路两头都望不到头，一时悲从中来，放声恸哭。

　　他有病啊？且慢，如果你正要买房，恐怕就会感同身受了。歧路难择，一旦走错，如何回头？！比如那些在2007年听信调控有力、房价将跌，从而持币待购的“刚需”们，看到随后火箭般蹿升的房价，谁能免得了涕泪交流？

　　好比一场牌局，无论政府、房产商还是购房者、持房者和租房者，每个参与方时刻察言观色，审时度势，做出自己的选择。政府支付的是自己的权威和信用，而其他选手的筹码，是真金白银，是希望和幸福。

　　现在的这个时候，经过了似乎看不到尽头的僵持和拉锯，大家手里的牌都不多了，“久盘必升”还是“久盘必跌”？永远没有一致的声音，但似乎每个人都相信，摊牌的时候不远了……

　　网上流行“晒黑灯”

　　统计部门拿着纳税人的钱不干事，逼得老百姓“自力更生”，已经有点黑色幽默的味道，人为提高“亮灯率”更成了一幕《大腕》似的荒诞剧。

　　记者/张静

　　“中国到底有多少套房子卖了没人住？”这事眼下惹出了“三刻拍案惊奇”。

　　先是电网公司打算调查一下自己花巨资安装的数以亿计的电表为什么收不到多少电费，不想却搜集到所谓中国城市住宅大量空置的“惊天铁证”：国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。

　　接下来辟谣的辟谣，摊手的摊手，主管部门在这个数字上“集体失语”。人们赫然发现，尽管中国住房商品化改革已经十几年，可基本还处于“史前文化”。数度宏观调控、打击投机购房，孰料政策出台连个靠谱的数据依据都没有。欧美上世纪中期即开始统计的常用指标，在中国成为一个连概念还没拎清的“哥德巴赫猜想”，简直是“不可能完成的任务”。

　　就像在“假学历”风波上，唐骏一开始宣称：“我还是我，什么都没改变，一个我行我素明天开始你行我素的唐骏！”空置与否你是可以不管不问，但中国老百姓也不是吃素的！

　　在“好事者”组织下，全国百所城市网友集体晒黑灯来“叫板”。短短5天时间就晒出了多达712个楼盘的黑灯照片，共计5000多张。

　　以《上海100楼盘黑灯率抽样调查》为例，不仅各楼盘的“黑灯率”理得清清爽爽：如陆家嘴国际华城 75.70%，闵行春申的鼎莘春申丽园84.60%，普陀曹杨的江南名庐84.50%，闸北大宁慧的芝湖花园一期 86.30%；而且“区域黑灯率”都一并奉出：“宝山73%，长宁69%，闵行67.10%，静安57%，普陀52%，浦东53%，虹口46.20%，杨浦44%，闸北青浦合计40.00%。”这些数据乍一看着实令人咋舌，加上“有图有真相”，感性认识、震撼效果全来了，一场全国性的住房空置率大讨论随之引爆。

　　再强大的房地产商都抵不过全国亿万网友的热情高涨。随后便有消息传出，房产商被搞得心情凌乱，居然去弄了“光明工程”应付难关，煞有介事地规定：所有空置房晚上7点至10点30分必须保持照明！采购节能灯！每套房子必须装置2种以上色调！否则，一栋楼全部一样的灯光色调，也会让人“浮想联翩”……

　　统计部门拿着纳税人的钱不干事，逼得老百姓“自力更生”，已经有点黑色幽默的味道，人为提高“亮灯率”更成了一幕《大腕》似的荒诞剧。

　　博弈牌

　　据说“空置率”话题最早兴于2004年。谁是“原创”已不可考，但易宪容无疑是将其发扬光大者。

　　2007年一个夏日的傍晚，记者曾与易宪容教授坐在他家小区的花坛旁，一边挥赶蚊子，一边探讨房地产市场危险的“泡泡浴”到底该如何收场――彼时宏观调控已经“空调”了4年多，房价却迎来了加速冲顶。在部分“带头大哥”的示范效益下，北京房价在过去的两个月内上涨了20%。

　　为了说明泡泡到底有多大，易教授当时特意强调：“你看很多小区，天一黑有多少户亮灯？住房的空置十分严重。”

　　易宪容供职于中国社会科学院。2002年，他以每平方米不到3000元的价格在北京北郊的王府公寓买下一套200多平方米的复式住房。有段时间，他每天晚上到自己住的小区及周边几个小区去观察，看看楼里亮了多少灯，他发现，入住率很低。一位朋友告诉易宪容，他所在的高档社区卖1万多元一平方米，但入住的不到五分之一。一天晚上，易宪容驾车沿北京的二环、三环、四环转悠，发现“到处是工地，到处灯火通明，整个城市像一个大工地”。

　　于是从2005年7月，他向外掷出一个观点：谨防房地产业要挟整个中国经济。一时间，点燃了房地产业泡沫之争的导火索。

　　而在2008年6月，房价已从峰顶回落，“国内房价下跌将对中国的经济带巨大的灾难”的说法甚嚣尘上，业界掀起一轮呼吁政府救市的声音。易教授再度围绕“空置率”发出连珠炮似的反问，道尽了无房者的心声：“只要有点良心的人，到北京房地产市场去看看，早几年卖出的住房是否真正在解决居民最基本的居住需求？一方面是建好的房子长期空置无人居住，社会公有的资源严重浪费，另一方面许多居民连最基本的居住条件都无法得以满足。在这样的情况下，这样的房地产业要发展到底是为了什么？是仅仅增加中国的GDP吗？是仅仅打造一些地方政府的房地产财政吗？如果是这样，这样的产业要发展吗？可以说，房价过高、房价高得让大多数人购买不起是全国人都知道的常识，为什么房价下跌就不可以呢？”

　　今年3月15日，就在两会结束的第二天，北京就以“三个地王三把火”，把楼市从“高烧”推向“疯狂”。而眼下，正是“史上最严厉的房地产调控政策”密集出台后的深度博弈期。走势不明，传言四起。更令民众“警惕”的是，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。

　　这似乎是一个有趣的巧合，每逢房价坐上疯狂的云霄飞车，或者调控进入向左走、向右走的关键时刻，“空置率”便会适时登场，抛出博弈中必打的一张牌：虽然不是王牌，但已足以挑动民意。
　　

房产商为吸引购房者,不惜血本
　　

海南部分小区入住率不到2%，某小区爬满野草成牛“乐园”

　　引爆点

　　有多少人买不起房？有多少小区到夜晚依然黑灯瞎火？这简直就是现实版的“朱门酒肉臭，路有冻死骨”。然而“空置率”虽然早已是房地产宏观调控必备话题之一，从前只是“余兴节目”，并没掀起过如此大的声势。

　　“空置率的话题能炒得这么热，主要是舆论导向在起作用。”长期服务于房地产开发市场的中建中汇律师事务所合伙人朱黎庭认为。在他看来，上海一套房子300万-500万元很平常，而2年前价格只有现在的一半。客观上大家都认为房价涨得太快了，但是并没有多少人去深入探讨空置率，原因就在于这个统计指标个人不太容易进行。

　　实际上引爆这一话题的“导火索”，早在今年3月14日，便在独立地产评论人牛刀的个人博客上出现过。《6540万闲置房将引发中国版次贷危机》一文写道：“社科院城调队说，全国闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。”并透露说，“7790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”

　　该说法曾被媒体广泛引用，但同往常一样，仅限于冒一下泡泡，随后便整整熄火了4个月。真正将水彻底烧沸的关键环节，是两家媒体的接力：7月底中央电视台的《经济半小时》播出《中国上演空城计》；8月5日新浪网联合全国百所城市发起“晒黑灯：空置住宅，我来证明”活动，仅北京地区论坛就得到了30万网友的关注。

　　“假新闻”

　　所谓天时地利人和。“空置率”一石激起千层浪，还在于“鸟枪换炮”，以先进的“数据”武装了自己。甚至有人相信，正是“6540万套空置房”证据确凿地横空出世，才真正惹恼了中央政府。

　　但令人无语的是，该数据业已被认定为“假新闻”。

　　国家电网辟谣说，从来没有发布过这样的数据，也没有对这样的数据进行过统计。全国的智能电表数量还只有几百万只，无法统计出有6540万户的概念。

　　信孚研究院研究员童大焕查询了社科院的网站，并打电话到社科院总机查询，并没有找到传说中的社科院“城调队”。

　　“我觉得是一种自我炒作，哗众取宠的说法。”业界专家杨少锋认为：“一套房子按70平方米计算，6540万户是45亿平方米。将我们1990年以后所有竣工的有据可查的商品房、政策性用房都加起来也不超过40亿平方米。”

　　在他看来，北京的空置率并没有当初易宪容教授骑自行车夜探居民区算出来的那么“邪乎”。他自住的小区，刚搬进去的时候只有30%的入住率，现在入住的已经达到了80%。

　　身在上海的朱黎庭认为不可一概而论。“我个人感觉空置率老盘不高，多集中于新交房初期的楼盘。高档商品房用地越来越少，都在市中心，刺激得楼盘价格非常坚挺，不可能有大量改善性、自主性需求去买，空置率会比较高。越是中低价格的小区，或者多为两室、小三室的小区，空置率肯定比较低。上海港澳地区的人特别多，他们不可能一直住在上海，很多空置房或者是看好趋势投资，或者是为了今后来安家立业的超前性消费。从前也有不少韩国人、台湾人在浦东炒房，但上一轮已经发牌发出去了不少。”

　　2010年5月19日，中央台几位记者在北京6个次新楼盘用15天蹲守调查。入住时间从2005至2009年，空置率最低的一个楼盘在30%，大多在50%-60%，最多的一个在70%以上。

　　北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，发现电表几乎不走的比例高达27.16%。

　　和“晒黑灯”一样，用蹲守，或者查电表、查水表、贴纸条，甚至堵锁眼等种种“民间智慧”来统计空置率都未必准确。然而在“庶民的狂欢”背后，反映的是民众对住宅空置率准确数字强烈的“知情饥渴”。

　　为什么会有这么多空置房？拥有多处住宅又不住的人是不是就该被千夫所指、万民唾弃？

　　在对这些问题梳理的过程中，我们发现空置率虽然是个“传说”，但浓缩了中国现阶段种种令人无奈、唏嘘的怪现状。

　　在北京，手头拥有两三套住房的中产不在少数。有位家住北京远郊的业主便拥有三套住房，其中两套闲置，一套在市中心。

　　“我不懂炒股，以前买过几次都被深度套牢，现在只敢投入一两万少量玩一玩。但这些年钱越来越不值钱，总不能把这些年的积蓄都放在银行里坐等贬值。我身边的人都去买了房子，至少看得见、摸得着，能保值增值，我也随了大流，这并不是多么清醒的分析之后的选择，只能说是一种必须去做，但又模模糊糊的理财意识。在北京，像我这样的人不在少数。”

　　在他看来自己的房子只是暂时闲置，将来都要派用场：“郊区没有好的小学和中学，为了孩子过几年我们就要换回城里，双方年迈的父母也得接过来养老。” 他对记者说自己最大的担忧，就是“因病致贫”。“我们上有四位老人，下有一个孩子。为了付首付已经把能想到的亲戚、朋友都借了。如果将来家人有谁生场大病，生活压力就会突然骤增，我不敢去想这个问题。”

　　诚如谢国忠所言，对通胀的畏惧和缺乏投资渠道的双重压力，联袂催生了前所未有的房产投机需求。

　　自2006年以来，一些制造业大省的投资环境便日益恶化。部分企业主放弃了举步维艰的实业投资，转而炒股、炒楼。一位商业地产的大佬对记者说：“国有企业无孔不入。在垄断行业搞搞就行了，现在倚仗自己的垄断背景和雄厚资金，又开始进入竞争性领域，大幅度挤压民营企业。”

　　经济学者赖伟民，每到一个地方上课，企业家学员们问得最多的问题就是：“楼市下一步会怎么样？股市是涨还是跌？”他渐渐觉得不妙：“我们的企业家们是怎么啦？”

　　从2009年下半年开始，他利用半年多时间跑了几十个城市的一百多个楼盘，以一名普通看房者的身份同几百名售楼小姐、几百名购房者进行了交流。非常惊人地发现一个事实：这段时间真正掏钱购房者，80%以上都是以投资为目的，甚至很多是以投机为目的。

　　有位购房人告诉他：“我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。”

　　他反复回顾和买房者交流的情形，几乎每一个买房者都说过同一句话，“不买房子没有什么可投资的，总不能把钱存到银行贬值吧。”

　　他猛然醒悟，中国楼市的问题不在楼市上，而在于我们的企业不赚钱、老百姓没有健康的投资渠道。“这就不难理解为什么这么多人像飞蛾扑火一样扑向楼市。不买房子，叫老百姓买什么！”

　　此外，当房价与居民的收入严重背离，人们只好主动选择“被发配“到六环外、外环外，买了房子却没法住的现象也随之出现。这种现象可称为“被空置”。

　　“我和所有的打工族一样，买房的时候只能选择偏远的通州。新建的小区没有什么配套，每天还要花一个半小时倒两趟地铁加一站公交去上班。实在受不了了，只好在公司附近租了一间房，周末才回自己家。”一位北京的朋友告诉记者。

　　中国的贪官污吏也是空置房大户。从已东窗事发的贪官来看，绝大多数都拥有多处房产。比如原温州经济技术开发区管委会主任、党委副书记戴国森案发后，办案人员在他家搜出了十多本房产证。山西某县原煤炭局长郝鹏俊在北京有35套房子。原上海“炒房区长”康慧军前后经手的房产多达24套，另一位有名的“炒房处长”陶建国收受开发商贿赂29套房产。

　　据谢国忠统计，中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10%左右。在一定程度上，是灰色收入支撑住了高房价和高空置率。

　　房价跳水进入倒计时？

　　任志强说：“开发商还是从了吧，有什么可搏的？”

　　记者/张静

　　“我都从了，你们也从了吧。”被“鞋袭”都不松口的任志强，8月12日居然在博鳌房地产论坛上向台下数百开发商发出呼吁：“政府有时候希望做事，你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西中可能有‘核武器’，你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来？”他在21日赴太湖论坛时又再度告诫同行：“开发商还是从了吧，有什么可搏的？”

　　任大炮是“房价上涨论”的死硬派，岂是那么好从的？作为“老江湖”，莫非是凭着多年的政治敏感，嗅出了一些味道？

　　果然，副总理李克强8天内两度指出要坚持房地产调控政策不放松。

　　早在任志强“认清形势”之前，本刊就报道过“地产少壮派论坛”创始人王智中3月份卖出了多余房产，只留一套自住。他认为全国两会之后的“三个地王”，给了政策制定者一个耳光，宣告第一轮调控已经失败。楼市有多疯狂，政策就有多疯狂。只要调控没有达到目标，后续政策就会继续出台，房价是到此为止了。

　　7月10日，北京联达机构总裁、著名地产评论人杨少锋旗下的项目拉着新浪乐居联手打响了“北京楼市跳水第一炮”。“3万抵50万”特惠活动，折合单价每平方米优惠幅度高达5000元，折扣接近7.2折。

　　“我们目的很简单，既然房价迟早要降，那就索性早些降、一次性降到底，让楼市调整早点来临，房价的回归理性，换取销量的回暖，我想，这是政府调控的目的，也是开发商和购房者的双赢。”

　　这宣言的背后，让人想起了当年那份传闻为万科高层参加的“松湖山会议纪要”：“要敢于降价，快速降价……现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货，不给其他企业反应和组织应对的机会，让其他企业总跟在我们后面降价，消费力和资金总是向我们倾斜流入……”

　　百日巨变

　　4月底，在“10年来最严厉的‘连环腿加组合拳’”出台后，杨少锋接受《新民周刊》专访时断言：“北京这个在2010年最为疯狂的市场，毫无疑问将领跌中国楼市，3个月内房价必降。而通州，将是被推倒的第一张多米诺骨牌。”

　　但颇令人尴尬的是，尽管细则频出、打击囤地、成交量迅速下滑，常规戏码都已做足，但房价依然坚挺。

　　此后就是各家媒体没完没了的采访，主题多半都是“房价为何还没降？”杨少锋一概回应：“3个月内必降，不是说马上就降。”

　　然而戏剧性的是，就在新政“百日”期满，北京通州、大兴、房山等板块果然出现了大幅度明显降价，通州整体跌了20%左右，绝大部分项目销售价格都回落到2万以下。

　　“北京自4月宏观调控政策出台以来，大量项目纷纷推迟开盘，到7月才形成真正的供应量。”

　　根据北京市交易管理网的数据，7月份北京新房成交10629套，同比下降54.9%，环比上涨3.9%。其中新房住宅成交5783套，仅为去年同期的1/3，环比上涨16.5%。二手房市场，7月份北京全市共成交二手住宅10367套，同比降六成，环比持平。二手住宅签约面积约101万平方米，同比下滑56.7%，环比微降1%。”

　　杨少锋告诉记者：“最明显降价出现在新开盘的楼盘。7月北京大部分楼盘纷纷采取低价入市，普遍比原来的预期售价调低了20%。比如通州最大的盘“华业玫瑰郡”，均价 1.6万-1.7万/平方米，而他们4月份对外公开的报价是2.3万/平方米。新华联运河湾成交均价约1.7万元/平方米，比之前报价降了3000元/平方米。新开盘的金隅花石匠，网签成交25套，均价14678元/平方米，下调了2000元/平方米。7月24日，位于房山区长阳镇的中粮万科・长阳半岛，以均价13400元/平方米开盘，原来的预期是1.6万/平方米，周边同品质二手房价为1.4万元/平方米；7月30日，位于大兴区黄村的保利・茉莉公馆二期以均价17000元/平方米开盘，预期为2.2万-2.3万/平方米，而其周边二手房价则在1.9万元/平方米左右；7月31日，位于朝阳区望京东部的首开・国风上观以均价24124元/平方米开盘，其周边二手房价为2.6万元/平方米左右。这些新开盘的项目大部分采取低开策略，直接带动周边老项目的价格回落。”

　　就在京城楼市价格有所松动之时，却有一楼盘逆市飞扬，对外涨到3万/平方米。杨少锋认为这就是老盘的尴尬之处。“在新政前已经开盘的楼盘，如果大幅降价，会导致已签约客户退房，引发更大规模的退房潮。在这方面万科曾经带来过惨痛的教训。所以老盘降价的顾虑比较多。这个涨价的楼盘，当时贵的时候已经卖到了2.5万-2.6万/平方米。如果在这个基础上降价，对前面的客户没法交待；不降，又卖不动。左右是个死，干脆提价，为今后房价下调、打折预留更大的空间。这是压根没准备现在卖的意思。”

　　但在老百姓看来，“降价潮”并没有感觉那么明显，期待中的“百日巨变”似乎并未如期而至。

　　“这是选取的参照系不同。我选取的是今年4月份新政之前的房价。而普通老百姓，还是在跟去年年底的房价进行对比。要知道从去年年底到今年，房价普遍涨了50%。而且如果没有这轮调控，目前的房价还要比原来再涨15%。”

　　而中建中汇律师事务所合伙人朱黎庭认为：“新盘降价，实际上只是把自己内部定的开盘预售价调低，而不是从整个统计数据来看，一个区域的房价，包括二手房，平均降了多少。二手房虽说比一手房提前降价，但是并没有明显的降幅，最多只是谈判空间出现松动，原本由买方承担的税费，现在改由卖方承担。并没有出现一套房子挂牌400万卖不掉，改为350万。这与2008年底的真降价不可同日而语。”

　　不差钱？

　　“通州楼盘的真实价格为1.6万-1.7万/平方米。目前三分之一的楼盘已经降到位，三分之一不到位，还有三分之一的楼盘继续死扛。”

　　开发商还在等什么？

　　正如上一轮房地产调控，由于政府的不靠谱，“猪坚强”最终等来了“解放军”。抢先降价，以为可以借机行业整合的万科，反而成了“很傻很天真”。这是一个活生生的教材，就发生在一年前。“和几大上市房企总裁们喝酒神侃，基本上对于降价已经没有任何人有异议，关键的问题，不是该不该降，而是什么时候降、降多少的问题。”杨少锋说。行业的普遍心理是没有哪一家开发商愿意贸然抢先降价。

　　而部分开发商，寄希望于政府迫于经济形势的压力，再次放松调控，选择观望。

　　事实上，两会前业内几乎所有的预测都押宝今年下半年才会出台调控政策。因为在整个实体经济还没有复苏的情况下，最大的政治是保就业。而为了保八，2009年已经天量放贷，而且大部分流入股市和房地产。如果房价跌了，政府放出去的贷款怎么收回？马上将导致大量不良资产和银行坏账。政府难免投鼠忌器。可以说，本轮调控提前启动，是开发商自己给“逼”出来的。

　　谢国忠日前也认为，放松现有调控措施的几率很大。“部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低，他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入5倍很普遍。如果收入来源枯竭，地方政府会拖欠债务。有鉴于此，中央政府可能放松调控力度。”

　　2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足，而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕。2009年的房价飙涨让开发商赚的盆满钵满，从去年到今年的信贷高峰，都导致开发商资金链比较充裕，有了“扛”的底气。

　　王智中也透露：“更多的开发企业和投资者想做‘猪坚强’。”他有一个朋友，2005年在北京、上海建仓数百套房产，当时的建仓成本只有6000-7000元/平方米，现在已经达到了3万元/平方米以上，他们是真正的‘猪坚强’，无畏行情震荡，而是安心去国外度长假。还有一些开发企业的投资规模控制得好，存货不多，有做‘猪坚强’的资本。”

　　而中央政府的组合拳，一手摁住需求的同时，一手正卡紧开发商的资金链。

　　“第一个手段就是清查囤地，并限制上市房企再融资。2010年4月强力宏观调控政策出台，部分2009年拿地企业资金压力陡增，其中资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。第二个手段就是清缴土地增值税。之前问题在于开发商可以通过种种合理避税手段，将土地增值税降到最低，所以许多地方政府干脆直接按1%预征，土地增值税就失去暴利调控的初衷和目的了。这次国税总局清缴土地增值税就是要让这个税种发挥它真正的作用。第三个手段就是减缓银行放贷发放速度。处于一线楼市的业界人士都知道近期银行放贷速度极其缓慢，开发贷基本直接停了。”杨少锋表示，这几个方面综合作用的结果，房企资金状况将一下子从“不差钱”到“很差钱”。“福建一个专门从事民间贷款的朋友早两个月听我说今年房企会资金会很紧张后，赶紧从海外融资了数十亿的资金以2分5到3分的利息给房企放高利贷，眼下已经成交好几单，总额超过十亿。” 他认为以开发商现有的资金情况，大概可以撑到年底。对开发商而言，今年的冬天会真的很寒冷。

　　“流动资金贷款、银行授信额度、非银行间发房地产信托、大型企业发债，这些以往开发商可以拿到资金的渠道现在都被严格控制起来。此前因为管理不严，开发商还可以挪用预售款，现在这个漏洞也被堵上。”朱黎庭也透露。

　　王智中通过他建立的“资金池模型”，发现开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平，约9173亿元，但5月、6月连续2个月下降，6月单月下降幅度达到1830亿元，单月资金缺口达到历史最高水平，这说明了新政的调控效果强于2007年。他的判断与杨少锋基本一致：“随着调控的进一步深化，开发企业的资金链将在3个月后受到严峻考验，6月后进入冬天。”

　　喉舌的力量

　　“别迷恋调控，调控只是一个传说。”有了几度前车之鉴，政府会不会再度“失信于民”？

　　朱黎庭认为：“近期的一系列信号，显示出除非经济形势出现重大变化，中央政府的调控绝不会半途而废。即使不出新政策，老政策也一定会贯彻执行。”

　　任志强曾放言：“只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速，房价还得像去年一样保持飞涨。要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

　　但近段时期，各银行按照银监会部署，反复进行房贷压力测试。交通银行副行长钱文挥在交行中报发布会上表示，即使发生极端情况、房价下跌一半，交行的房地产不良贷款率大约仅上升1.2至1.6个百分点，总体风险可控。这让政府在出台所谓“核武器”时免去了后顾之忧。

　　投机者相信，地方政府迫于财政压力，不会眼睁睁看着房价回落。但中央媒体一系列痛批地方政府为高房价最大帮凶的文章，莫不是在点醒：识时务者为俊杰。

　　本轮调控施行至今，干扰、误导之声不绝于耳。

　　但就在任志强“从”了之后，中房协副会长朱中一也奇迹般地出现了一百八十度转变。

　　此前他还在博鳌论坛上为开发商鼓劲打气，透露中房协已经多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。但前两天突然否认了自己的说法，改口为“坚持调控政策不动摇”。

　　因住建部研究中心副主任秦虹一句话，媒体热炒“经济刺激政策复出”、“三套房贷放开”，住房和城乡建设部、银监会第一时间进行回应，均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“辟谣”效率相当迅速。

　　近日还有人放出消息，称相比6月份，7月份北京、上海等地楼市成交量“暴涨”。《人民日报》当即撰文批评说，“暴涨说”明显是一次有违事实的炒作，目的是干扰调控，误导预期，获取暴利。

　　甚至连国家统计局新闻发言人盛来运11日表示“要计算出准确的商品房空置率很难”。都遭到了《人民日报》、新华社发文质疑，直指管理部门不能无所作为。

　　也许正是这一系列不寻常的信号，让不少开发商听出了弦外之音，在任志强之后，也纷纷“从了”。▲

　　“空置税”点不中高房租死穴

　　“房价高了可以暂时不买房，但是房租疯涨则会把刚毕业的大学生以及困难群体逼向绝境。”

　　记者/金姬

　　当国人感叹买不起房时，部分学者和开发商会特“专业”地告诉大家：发达国家也不是每个人都有房，年轻人多以租房为主。但不想当房奴的有志青年，现在却发现自己可能沦为“租房奴”了――感谢本轮楼市调控，让年初房价快速上涨的势头得到初步控制，可惜“按下葫芦又起瓢”，房租价格却普遍上扬。北京、上海、深圳、广州等一线城市的房屋租赁价格自今年5月以来平均涨幅都超过了10%，部分地段好、公共服务配套好的区域，房屋租赁价格涨幅甚至达到20%。

　　物以稀为贵，如果房屋供不应求，租金上涨也情有可原。但随着“6540万套空置房”的传闻愈演愈烈，“黑灯率”在一线城市的部分小区的确很高的大背景下，很多人觉得此轮租金暴涨有些蹊跷。对此，上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭的解释是：“空置房多在不成熟区域，而租房需求多在成熟区域，空置房的大量存在并不意味着有市场的待租房会价格下降。当然，近段时间房租大涨注定只是暂时现象，今年下半年就会重归风平浪静。”而独立评论员顾海波则指出，房租“被上涨”是利益集团的炒作，炒房炒成了“房东”、中介没了佣金，自然要制造噱头。

　　在房租普涨3个多月后的今天，缓和迹象逐步显现。赶集网日前出台房产研究报告显示：刚过去的6月、7月两个月份，北京、上海等大中城市的赶集网个人出租房源网络发布大幅放量，其中北京7月比6月增长20.8%，上海7月比6月增长23.5%。针对这种房租量能集中释放情况，有专家分析认为，国内主要城市房租价格可能已经见顶，未来几个月或会出现量价齐跌现象。

　　涨声一片，黑灯一片

　　事实上，“住房租赁”也是本轮房地产调控的重要内容。今年4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，明确要求“住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场”。但4个月的调控似乎只是遏制了房价的非理性上涨，租金却一路走高。

　　在北京，7月住房租赁均价为每套2797元/月，与去年同期相比，涨幅达到了13.2%。有统计显示，大部分大学毕业生或刚进入北京的务工人员，房屋租金支出接近其月收入的50%。此外，住宅租赁成交明显沿轨道交通向城市边缘区域扩散，7月份五环外的租赁成交环比上升了9.66%，高于北京市租赁成交量环比上涨7.57%的平均水平。其中天通苑、回龙观、通州、石景山等已开通地铁的区域和亦庄、大兴、房山等今年即将开通轨道交通的区域，租赁成交上涨幅度普遍高于全市平均水平。

　　北京也是一个空置率较高的城市。近日，1983年出生的北京“的哥”李杰在新浪微博(http://t.sina.com.cn)上大晒黑灯照，引起关注。关于“晒黑灯”的方法是否科学，业界一直有争议。房产大亨任志强旗下楼盘被爆黑灯多时，他第一时间解释说，是业主在装修。此后，也有房产公司传出全部开灯以应对“晒黑灯”的消息。

　　来自上海房屋租赁指数办公室的最新统计数据显示，2010年7月，上海市房屋租赁指数为1235点，较6月上升8点，涨幅为0.65%。低、中、高端市场租金全面上涨。房屋租赁指数办公室认为，目前市场仍处于租赁高峰期，但主要客群开始发生变化。本地毕业的大学生和由购转租需求得到逐步释放，租金延续前期上涨行情。与此同时，上海部分小区的“黑灯率”同样居高不下。

　　在广州，从4月底至今房屋租赁价格接连“撑竿跳”，上升趋势明显。7月，广州二手住宅成交平均租金继续上升至每月36.2元/平方米，环比上涨3.7%。住宅平均租金上升，是众多因素共同作用下的结果。如三旧改造带来拆迁租赁需求，目前以租待买的人群增多，大学毕业生也在租房峰值，外地来穗工作人群增多等等；也与近年来楼价大幅攀升、物价上涨有关。近期写字楼的交投活跃，租金、售价均有所上涨，不少公司企业进驻广州市场，带来一定就业人口，广州城市价值提升在租赁方面也有体现。

　　广州的黑灯率一般好于京沪两地。来自新浪乐居的数据显示，投资客较多的珠江新城大CBD区域以及番禺这样的郊区，楼盘黑灯率明显高于其他区域。比如番禺奥园，96户中开灯的54户，黑灯率44%；中海蓝湾黑灯率53%；而华荟名苑的黑灯率则高达71%。

　　很多人本希望此轮调控能给楼市降温，谁知翘首企盼4个月后，得到的结果是没有明显降幅的房价和大幅上涨的房租。一份由住房和城乡建设部主持的调查报告认为，根据在京、沪、穗、深等调查的结果，近期城市房租大幅上涨的主要原因是部分中介收房做二房东，推高房租或劝说房主推高房租。

　　当然，大量房源“宁空不租”的现象也是本轮租金上涨的原因之一。美联物业指出，购置房源的成本初期虽然高昂，但从历史来看未来假定的买卖收益似乎永远是丰富的。另外由于持有空置房物并不用交纳相关税费，维持空置房的成本为零，造成市场上的一些房东连出租的意愿都没有，只着眼于短期的买卖收益，与房价上涨带来的利润相比，出租收益几乎可以忽略不计，这就是为什么有如此庞大的已售房屋处于闲置状态的重要原因。

　　大量空置房的存在已经让租房客们的心“拔凉拔凉的”，于是消沉了一段时间的“逃离北上广”再度成为无奈的话题。“房屋租售比缩小的原因应当是房价下跌引发的，而绝不应该以房租的‘飙升’为代价。房价高了可以暂时不买房，但是房租疯涨则会把刚毕业的大学生以及困难群体逼向绝境。”广州大学2010届毕业生刘孜说。

　　拐点来了？

　　从国家统计局曾经公布过的全国新房空置面积的数据推断，目前全国商品房空置面积不低，基本上维持在1.6亿平方米以上。而2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，空置率接近20%。对此，业内人士建议，部分地区房屋租赁供不应求的局面短期无法完全改变，眼下应着手解决房屋空置率居高不下的问题，将大量存量房逼入市场，并防止某些机构在调控期间借机炒作房租上涨的行为，这也可以进一步坚定人们对调控的信心。

　　把大量存量房“逼”入市场谈何容易。迄今为止，针对目前市场关心的存量住房“空置率”，并没有权威部门进行相关统计。从国际惯例来看，一般情况下空置率在5%-10%属于合理区间；如果空置率在5%以下，说明市场严重缺乏空置房源；10%-20%属于危险区间；超过20%就属于严重危险范围，说明楼市已处于高风险状态。

　　美联物业认为，现在严厉的政策已经将大部分投资客逐出市场，造成了大量投资空置房的出现，但问题是如何来减少现已存在的空置房的规模。据传言现在社会争论大量房屋空置的现实问题，可能逼迫政府开征空置税。但其实最好的解决空置房的方法还是开征物业税，而不是另征空置税。物业税是针对房屋持有者开征的一项税收，空置税更像是惩罚性的税收措施，一种对资源闲置的惩罚税种。但一旦出租以后是否就不算空置了呢？空置税并不能囊获投资客所持有的全部房源，虽然可能空置税税收的针对性比房产保有税更强，但有效性与可操作性上稍显不足。所以政府方面应该通过此次完善空置房统计，进行全国住房普查，为加快推出物业税作准备，只有增加持有空置房的成本，才能挤出楼市深层潜在的泡沫。

　　而某网房产数据专家则认为，“房租拐点或在三季度末来临”。因为随着前期毕业租房需求和上半年返程务工人员的需求释放，市场在8月将呈现租金平稳状态，不涨不跌，但是，新增的网络出租房源加上此前沉淀的累积房源，房源量的积累最终会迎来租金上质的转换，从而打破供需均衡，变卖方市场为买方市场。而且，这一转换过程不会拖得太久，根据赶集网的以往数据经验判断，第三季度末或将见到房租价格上的变化。

　　与某网生活指数研究中心此次出台的研究报告互相呼应的是，当前各地正在紧锣密鼓地推进公共租赁住房制度建设已经成为房租上涨的又一对冲：少数城市如重庆，已决定将公共租赁住房作为住房保障中的主导产品加以发展；今年全国计划建设37万套公租房，同时在积极建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制。除公租房外，今年中央政府也加大了其他类型保障房的建设力度。

　　楼市拐点十人谈

　　记者/金姬

　　有人说，同行都是冤家，但如果让任何一个职业的全体成员组成一个枪毙行刑队，只有经济学家们会围成一个圆圈。

　　可叹的是，人民需要预言，即使专家们各说各话，听者自会各取所需。

　　今年4月和6月，国务院相继发出房地产“国十条”――《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和“二套房的认定标准”，近期楼市成交量处于难得一见的低迷状态。楼市拐点是否来了？业内人士和专家学者各执一词，《新民周刊》选取国内10位房地产界意见领袖和经济学家的观点，对照他们以往楼市预测的准确性，希望可以相对客观地把脉当下楼市。

　　谢国忠：2012泡沫破碎

　　今年7月，谢国忠在其新书《再危机：泡沫破碎时，我会通知你》的发布会上再次强调，从目前的房价收入比、房租回报率等方面来看，国内一线城市的房地产市场确实存在泡沫，而这些泡沫将因为承受不住通胀压力的增加而破掉，时间点可能就出现在2012年。他还说：“上海的平均房价约为每平方米2.6万元，相当于人均月收入的7至8倍；而日本东京的房价最高时，这两者比例是在4倍左右。从房租回报率来看年租金为房屋总价的6%至7%是正常的，但目前国内很多城市都达不到这样的水平。”

　　谢国忠是中国经济的唱衰者，尤其对股市和楼市毫不留情。他2008年12月表示“股市回升需3年，楼市冬天更漫长”，想不到2009年3月楼市就回暖了，一路飙升至今年4月的调控政策才有所收敛。

　　预测靠谱指数：50%

　　郎咸平：火山随时爆发

　　今年5月，郎咸平在《新帝国主义在中国2》中指出，楼市可以比作一座火山、一座随时爆发的火山。当前的所谓房产税等政策，不能从根本上解决高房价问题。如果把它堵住的话更糟糕，因为岩浆没有消失，一定从地壳最薄弱环节爆发。也许未来房价或将下跌，但要真正实现居者有其屋，仅靠现在这些政策仍然不够。目前破解房价高企有三条路径：一是抑制投机性资金流入，二是增加保障性住房，三是调整楼市供应结构，这样才能标本兼治使楼市降温。

　　2008年中，郎咸平曾指出：中国楼市的环境很复杂，不存在所谓的拐点问题。像美国就有拐点。利率一提高，全美国的房价都在下跌，利率一下降，全美国的房价都在上升，因为它是一元体系，没有过热与过冷。中国不一样，过热与过冷同时并存。

　　预测靠谱指数：80%

　　王石：不自律，必自毙

　　今年3月，在“2009复旦大学EMBA年会”上，王石表示房价的上涨让他感到惊讶，并认为已经产生泡沫了。他预测这个泡沫2010年终将破裂，而万科为此已经提前准备。作为全国开发商的老大，王总在市场最疯狂的时候，对大局的判断仍十分冷静，头脑之清醒在当时无人出其右。

　　作为国内领军开发企业万科地产的“老大”，王石的言谈极为谨慎，但其“逆向思维”却每每言中，最有名的莫过于2008年1月就“先知”般抛出的“拐点”论。今年2月，王石表示中国未来三年的房价是继续往高走，但是一定要控制。2010年一季度，楼市进入疯狂状态，王石表示了对房地产泡沫化无所顾忌的担心，并预测说：“我相信政府抑制房价上升的决心和能力。如果房价继续疯涨，民怨变成民怒，那就不是地产泡沫破裂那么简单了。不自律，必自毙。”

　　预测靠谱指数：80%

　　任志强：大家“从”了吧

　　多年来一直唱涨的任志强，今年“新政”后，这位华远集团董事长终于在今年7月首次呼吁开发商“降点价”。他说降价是为避免政府出手更加严厉的政策。开发商如果继续不“从”，很可能被继续出台的政策打压。

　　2008年4月，任志强在博鳌论坛很有信心地抛出新理论：政策有拐点，房价无拐点。他说，在经济学上，拐点是三角形，要么直线向下、要么直线向上，通常不会看着一段曲线来说拐点。从2008年到现在，抑制房价过快上涨的政策出了不少，但是房价还是往上涨，“任大炮”似乎和章鱼保罗差不多。

　　预测靠谱指数：90%

　　潘石屹：价格会下跌两成

　　今年5月，SOHO中国董事长潘石屹预言：“在这轮政府密集出台政策的调控下，住房价格下跌的幅度会在15%―20%左右，住房的价格回到2009年初的水平。”

　　作为国内最活跃、最具有鲜明个性的地产商，潘石屹成功地利用其个人博客和微博(http://t.sina.com.cn)推广SOHO品牌，只一家网站的浏览量就达数千万。2008年9月，市场形势进一步冷淡，老潘与任志强一起在《锵锵三人行》做节目时，承认“住宅开发商在绝望中哭声一片”，成为当年对市场最惨烈的描述。如果不是后来政府出手救市，或许老潘的“百日剧变”真的会发生，只不过日期稍微延迟。纵观潘总这几年对楼市的预测，发现他口风常变，这可能与其主要只在北京开发商业地产有关，而他反应迅速、犀利调侃的言辞仍是地产圈的一大亮点。

　　预测靠谱指数：60%

　　金岩石：2017有一劫

　　今年7月，国金证券首席经济学家金岩石表示：“对于房价增幅环比下降，我觉得大家不必过于乐观，楼市5年内会翻番是毫无疑问的。我觉得下半年楼市调控政策，基本上不会再出新招了，该出的牌基本上出尽了。房价也会在信贷调控的基础上进入一个平稳上涨的时间。”

　　而在今年“国十一条”出台前，金岩石表示目前的中国楼市处于日本1965-1980年间，担心暴涨多于暴跌，他预计中国楼市的拐点或在2017年与2025年出现。“如果政策得当，我们让房价平稳上涨，有可能躲过2017年这一劫，但是躲过这个劫，也躲不过2025年这一劫，那就是中国城市化的结束。”金岩石的这一预测尚待时间来证明。

　　预测靠谱指数：70%

　　樊纲：房价一定向下

　　国民经济研究所所长、前央行货币政策委员樊纲今年7月表示，本轮楼市调控还未达到预期效果，调控远没有到位，但房价一定会向下有所调整。“之前涨得多的楼盘跌得肯定多，拥有较大可开发土地资源的区域楼盘跌得也会多。相反，市中心区域的二手老房子，跌幅则会有限。”

　　樊纲很少做预测，说话四平八稳。他2009年2月指出中国经济与中国楼市的拐点都发生在2007年第四季度，“楼市当时过热，由于我们提前采取了措施，做了一些调整工作，没有形成大的泡沫。我希望房地产业成为长期的支柱产业，为中国的经济作出贡献。”如今，房地产业的确成了中国经济的支柱之一，但泡沫有多大就难说了。

　　预测靠谱指数：80%

　　钟伟：黄金十年已是往事

　　在今年1月的城市・观点论坛上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出商品房价格的拐点在第二季度结束和第三季度开始之间出现。而在今年8月的海南博鳌房地产论坛上，钟伟对半年前的“拐点论”丝毫不提，只是表示房地产市场走势短期将是价稳量升，成交量在今年四季度可能会有回暖，而从长期来看将是量稳价升。他表示，房地产作为领先型行业发展的高速增长阶段已经结束，今后房产企业必须走质量型增长的发展道路。

　　事实上，在钟伟所说的第二季度结束和第三季度开始之间，中国的房价的涨幅的确已经得到遏制，且二手房市场成交量相比去年同期较低，但这都归功于今年4月的“史上最严厉调控”。钟伟的“拐点论”有些歪打正着，而他日前表示中国房地产市场泡沫尚不明显，言外之意是毫无“拐点”可言。但他又同时强调房地产市场的黄金十年已经结束，今后10年的中国房地产市场不再辉煌，这又似乎预示着中国楼市拐点存在的可能性。

　　预测靠谱指数：80%

　　牛刀：整体下跌尚早

　　中国房地产界独立评论员牛刀(陈乾)今年7月在博客里指出：“这一轮房价整体性下跌还早着呢……现在的房价调控面临一个艰难的选择，那就是货币政策究竟会不会调整，如果货币政策会调整，那么，全国房价整体下跌出现的时机是央行宣布加息后的第三个月。如果，央行不调整货币政策，那么，现有的政策促进房价整体下调，力度显然不够。”

　　牛刀的楼市预测如果和打赌沾边，往往很准。2007年与经济学家徐滇庆对赌深圳房价还历历在目，他今年2月又在博客里叫板房产大佬任志强，称如果2010年70个大中城市的房价涨幅超过5%，他就再也不谈房价；倘若房价涨幅不足5%，则请任志强“从此闭嘴”。国家统计局曾发布数据，全国70个大中城市今年6月环比下降0.1%，同比仍上涨11.4%。同比涨幅较大的原因当然是去年基数较低，环比降幅不大，但却是调控以来头一次出现环比下降。牛刀此次是否能够获胜，还是个未知数。

　　预测靠谱指数：70%

　　曹建海：崩盘是必然的

　　《向高房价宣战》作者、中国社会科学院研究生院教授、“地产三剑客”之一的曹建海在今年8月的书友会上再次表示，目前中国的房价有降价的可能，也有降价的空间。他认为，今后的房地产业发展，按照现在开发商暴利的模式肯定是难以为继的。他表示，从两个方面来判断，房地产必然会崩盘的：一是目前的空置率；二是房价下跌60%的压力测试，预估最晚到2012年中国房地产必然崩盘，整个房价将有40%至50%的回落。

　　曹建海2009年4月预测中国的房价将下跌40%至50%，但是去年的中国楼市却在全球市场率先回暖且一路走高。他现在预测，中国所有城镇的房价将从2010年的最高点的价格回落50%以上，而目前的楼市价格依然坚挺。2年后的崩盘论，似乎更多是在呼应电影《2012》，和谢国忠的预测有异曲同工之处。

　　预测靠谱指数：50%

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