房价还有多少下降空间？楼市政策会往哪里走？房产税会不会推出？土地闲置原因何在?在国家楼市新政已过100日之际,昨天上午,中国地产金融年会2010华南峰会在广州开幕，广东省政协副主席徐尚武,广州市市委常委、常务副市长苏泽群,中国民生银行执行董事、副行长梁玉堂、广东省地产商会会长李思廉等政要名商纵论当前房地产大势及其可持续发展。
号称地产界“大炮”的华远集团公司总裁任志强再显直言风格：“不要以为土地闲置都是开发商的问题,政府原因才是大头。”他还认为,今年经济形势不同于2008年金融危机时，房价不可能有大跌空间。而下半年房价过高、尤其是部分人口回流的一线城市,如果土地供应量并没有相应的增加,不能满足需求的话,房价甚至可能报复性上涨。
房价如何走动?
―――“目前很难期望大跌”
随着4月份空前严厉的楼市新政出台，全国不少城市楼市成交应声而落，许多开发商做起“俯卧撑”。根据阳光家缘网签数据显示，7月1日至7月30日,广州十区二市一手住宅成交面积仅44.07万平方米，全市均价为10386元/平方米，仅高于今年2月份10252元/平方米的均价。
任志强昨天就指出，从已公告半年报情况来看,万科、富力、保利等企业都只完成了全年销售计划的大约40%，大部分开发商没有完成既定目标，所以下半年可能有两种情况，一是加速推货追上这些计划，还有一部分可能会用降价的方式来促使销售迅速提升。”
除此之外,随着8-9月份一线城市供应量大幅增加,未来的价格竞争压力会加大,业界普遍预期房价拐点即将到来。任志强认为,房价难有大跌的空间,顶多就是结构性大跌,甚至有城市会逆市上涨。“虽然目前市场面临着新一轮调控,但经济环境与2008年完全不同,当时是经济危机,什么都不好,现在GDP增速达到 10%以上,大好的经济环境决定了房价不可能有大跌的空间。”他表示,在下半年供给增加的情况下,如果供给相对平衡,这个地区不会出现房价逆市增长。但是,房价过高、尤其是部分人口回流的一线城市,如果土地供应量并没有相应的增加,不能满足需求的话,房价就有可能报复性上涨。
对于广州的房价,任志强表示,广州人一定比北京人富有,但其实广州房价比北京低多了,广州地区相对发达,周边小城市距离短,形成了一个庞大的城市群,可以把居住地点向外偏移,就把生活成本和建设成本减低了,而北京周边的小城市没有这种条件。
富力地产董事长李思廉则指出,过去3-5年,企业下半年销售数量都比上半年要大,所以如果上半年可以完成超过40%,就有极大可能完成全年任务。“对于下来楼市走向,比较合理的推断应该在9月底,传统的第三季度是行业的销售旺季,看完第三季度再评论会比较公正。”李思廉透露,“就富力自己手上的楼盘比对,在今年 3、4月份均价下降了大概百分之十几,下来顶多再跌百分之十几就差不多了,房价这种很难期望大跌的。”
被称作“巨无霸”的亚运城项目何时开卖?李思廉透露,亚运城将于今年10月销售,具体日期还没敲定,价格方面将随行就市,但预计不会太低。
房产税是否该开征?
―――“暂不适合推出”
一直以来,关于国家开征房产税的传闻不绝于耳。昨日,中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示,根据多数发达国家的经验,开征房产税对促进房地产市场稳定、健康发展是有好处的。
“征收房产税是一个可以考虑的措施,什么时候开始征收,由国家根据宏观形势来考虑。目前市场还处于观望的情况,新的紧缩性政策暂时不要出台；但从长远来看, ‘十二五’期间还是需要考虑的。”朱中一说,过去就有房产税,主要是对经营单位来征的,对老百姓不征。如果要开征的叫“物业税”,就牵扯到物业所有权的问题,程序上批准比较复杂,建议还是开征另一种“房产税”,对普通老百姓基本上不要征,不要造成新的税负；对于拥有三四套房、豪华住房的,则可以适当征收, 因为他们占有社会的资源比较多,还有些房子从事出租,通过征税,让有多余房子的人,把房子或者推向二手市场或租赁市场,有利于稳定。“房产税征收时,要减轻流转环节的征收,这样就可以盘活市场。”
“房地产是打压不了。”针对朱中一关于房产税的说法,广州越秀城建地产总经理梁由潘如此回应。他解释道,如果确定征收房产税,人人也都会有一个心理预期,会想清楚要交税才会买,真的想买“就算交物业税也打压不了”。
在任志强眼中,如果要对个体征收新的物业税,前提是改变土地制度。“我从来不认为土地归国有的时候要收物业税。物业税是对权利所有者征收的,那就要对国家征收。”任志强说。
土地闲置根源何在?
―――“不能怪地方政府”
今年7月,国土部联手银监会对全国1457宗闲置土地进行清查,多家大型房企囤地多年不开发被曝光,其中包括华润集团与泛海建设。朱中一表示,目前国家对于土地督察力度加大,全国整个土地闲置1400多宗,其中广东324宗,占地面积959公顷,“这个数字在全国是最大的,所以广东的土地市场是需要认真研究的”。而据有关媒体了解,此番广州共有闲置土地54宗,占地面积近192万平方米,总出让金额约5.87亿元,住宅用地占六成。
“不要以为土地闲置都是开发商的问题,以北京为例,160多宗土地闲置有超过一半是地方政府造成的。”任志强认为,土地之所以闲置,原因有很多,例如拆迁不到位、基础设施没建好、规划调整等等,所以对土地闲置不要一概而论,政府原因才是大头。“要不然,一旦判定是闲置用地,地方政府为什么不收回去赚一笔(钱) 呢,主要是自己也有责任。如果由于地方政府处理不到位造成土地闲置,那就是地方政府违约,按照合同该赔偿的应该是地方政府。”
对于业界质疑,大量土地闲置主要由于地方政府的“土地财政”思维所致,任志强认为,这不能怪土地财政,因为按照现在的分税制,税收是地方收得多拿得少,大量税收都被中央拿走,地方政府普遍缺钱。“全世界地方政府没有一个不依靠土地财政的,不能怪地方政府,根源在于现行财税制度。”
本轮调控如何收场?
―――“再出一个新政就是收场”
楼市新政出台已满100天,朱中一认为,总体来说,从遏制部分城市房价过快上涨这个目标来看,新政已经基本达到,但是销售量的下降、一些企业投资热情降低、一些土地市场加温等,和初衷是不太吻合的。目前经济增长“保8”的任务看来问题不大,经济二次探底的可能性也不是太大,所以中央政府对楼市的调控方向不会改变,要跟上一期的规划衔接。
“目前不宜推出紧缩性的政策,以稳定为主；下半年在现行的政策以内,更多的发挥市场调节作用。”朱中一希望中央政府要督促相关部门、部分房价上涨过快的城市严格落实现行的政策,慎推新的紧缩性政策；同时制定政策要尽量远近结合,保持政策的连续性和稳定性,建议国家将住宅将来的“十二五”规划列入国家“十二五”规划。朱中一透露,中国房地产协会也对“十二五” 住房建设规划组织了一些专家研究,“十二五”整个住宅规模会比“十一五”要大一点,如商品住宅可能年均有600万套左右,保障性安居工程在500万套左右。另外,老年公寓的建设要更加关注,非住宅领域如旅游地产可能会得到各方面的进一步重视。对于整个房地产行业发展的前景,他还是持乐观的态度。
本轮调控会以何种结局收场?任志强对此没有直接回应,仅表示:国家从来都是用下一年的政策来代替上一年的,“从2003年以来有哪个政策能存活超过一年半的?没有!如果不是立法,宏观调控一定是短期行为,明天国家出一个新的政策就是收场了”。
省房协会长:
“6000多万套房空置是假新闻”
针对近段时间有媒体报道的全国有6000多万套空置房,广东省房地产协会会长蔡穗声一上台发言就表示,“这完全就是假消息。”
此前,有媒体报道称,国家电网公司在660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零,按每套房三口计算,可供近2亿人居住。
蔡穗声说,这个已经被证实完全是虚假的消息,电力公司已经宣布他们没有发布这个消息,“但我想不明白,为什么还在炒来炒去,好像非要炒成真的不可。”
接在其后上台的中国城乡建设经济研究所所长陈淮也与之相呼应:“之所以不断蔓延,是因为有不少人希望这个谎言成真。”他解释说,过去十年里,居民自建、改建大型厂矿及企业建房总共不超过7000万套,“怎么可能有6500万套是闲置的?”他认为,央视调查的是一些高端住宅,这些有比较高的空置率情况是很正常的。
目前,广东正打造以广州为中心的一小时轨道交通生活圈,广佛地铁也将在亚运前开通,会否带涨沿线楼价?蔡穗声说,广佛同城已经提出多年,相关的政策也一直在跟进。而随着近年两地交通的不断发展,两地市民的来往已经相当便利,即使是地铁开通这样的利好消息,已经基本被开发商消化了,开发商对广佛同城的心理预期也减少了很多。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
|
SinoCa.COM All Rights Reserved.