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如果房市崩溃了,中国的经济能否依然保持繁荣? |
| www.sinoca.com 2010-06-02 经济学人 |
一个被丢弃的抽水马桶躺在通州的一堆砖头上，通州属于北京城郊，现在正致力于将自己打造成“现代国际大都市”。铁路的一边，一片破砖瓦造成的平房还尚未被拆除。这里的居民在周围的碎砖瓦中仔细搜寻着，把找到的弯曲窗户架载到自行车后面当废品卖掉。而在另一边，超过20层高的一幢幢崭新的高层公寓正在等待着第一批居民入住。
通州的新公寓是中国房地产繁荣的景象之一，今年第一季度全中国有18.7亿平方米的居住地正在施工建造中，比去年增加36%。这份繁荣的气象引起了广泛的共鸣。银行扩大了抵押贷款数量；地方政府将土地卖给开发商或者由其资助的城市投资中介公司并以此充盈政府资金。房地产和建筑业在中国的GDP中占到10%左右，还不算上购房的引致需求消费，如通州市场上打折销售的被褥和窗帘架等这样的家庭用品消费。
根据中国国家统计局统计显示今年到4月份为止，中国70个城市的房价上升了12.8%。虽然数字可能有些保守但已经是个记录了。当局还统计了4月份的房屋销售总值为3846亿元（折合为563亿美元）--售出的地面面积为7240万平方米。另一份非官方统计的数据却表明全国今年到4月份为止房价几乎上涨了18%，而北京则高达95%。（看图1）
然而中国政策制定者似乎决定打击投机倒把者。4月份他们对房地产投机实施了新的抑制措施，提高了分期付款的首付要求比例和抵押贷款率。在一些房地产热点地区，非该城市户口居民必须缴纳至少一年的地方税才能获得抵押贷款。购买第二套房子的抵押贷款首付比例为50%，即使这是购房者的首次抵押贷款。在北京就算是用自有资金也不能购买第三套住房。
这些措施似乎开始奏效了。渣打银行的Stephen Green认为在北京、上海和深圳5月份第一周的新房价格平均下降将超过20%，同时他还提醒到这其中可能还折射出房屋供给的复杂性，因为目前开发商们手里正屯着最好的房产等待时机。根据《北京时报》报道，自4月中旬以来通州的房价已经下跌了13.4%。现在的担忧是房地产泡沫一旦破裂可能对中国的债权人造成损害，毁灭地方政府财政并且给它的经济蒙上一层阴影----尤其是农村经济。
在中国的大城市，如北京、上海、深圳河广州，房价涨得太高太快。在首都买一个100平米的房子平均的北京家庭要拿出17年的收入。
从整个国家来看，房价是城市家庭平均收入的9倍。但是正如瑞士联合银行（UBS）的Tao Wang指出的，中国的房地产市场并不是为百姓服务的。许多城市居民住在由公司提供的集体宿舍中或者是住在1998年私有化房改后从国有单位那获得的公寓中.Wang先生估计，从那以后房地产市场上只出售了4800万套房子，而这个国家却有21500万个城市家庭。如果第一批的购房者也是中国最富有的人，那么中国的房地产市场至今为止只服务了20%~30%的人。
中国的购房者还包括年轻的一代，他们错过了1998年私有化房改的发财机会（里昂证券（CLSA）的经纪人Andy Rothman将那次房改描述成“全球历史上最最大的一次性财富转移”）。但是由于中国的计划生育政策，使得现在刚刚结婚的小年轻可以依靠双方父母的全力支持购买一套新公寓。这使得中国的房价看上去更承受得起些。
手中的现金
事实上相对来说，中国的家庭正越来越多的趋向于向银行申请贷款购房。今年到5月为止抵押贷款上升了53%。但是繁荣并没有维持的太久以至于大家都负债累累。与美国的79%相比，中国的家庭负债仅占GDP的15.3%。（看图2）
房价只有直线下跌才能使债务人陷入困境--欠的钱比他们的房子价值还多。Wang女士估算平均抵押贷款额不到房子价值的50%。在香港，调控者将抵押贷款额限制在房子价值的70%左右，亚洲危机后的三年间房价几乎下跌了一半，然而抵押贷款损失最高仅为1.4%
如果抵押贷款真的变成坏账，中国的银行们将承受多大的损失？2009年中国招商银行的抵押贷款增长了70%。但是房地产抵押贷款仍然仅占了全部贷款的23%。中国其他的大银行该比率不到20%。根据Rothman先生所说，给房地产开发商的贷款另占8%左右。
地方政府的风险可能更大些。长期以来他们税收收入短缺，只能依靠从农民手中征地并高价卖给开发商来填补财政费用。但是他们收入对房地产的依赖性经常被夸大。根据瑞士信贷集团（Credit Suisse）的Vincent Chan所说，一旦将中央银行获得的财政转移支付算入的话，今年地方政府收入中土地销售和房地产税所占份额不到17%。
更多的担忧是关于对地方政府的资产和可信度的影响。地方政府不能直接借款，只能通过投资工具筹集资金。通过这些工具进行贷款，发行债券或从私人公司那筹集基础设施基金，包括住房。
他们借了多少钱是个激烈的争论。中国银行调控委员会说截止到去年年底他们的总负债为7.4万亿元。位于伊利诺斯州西北大学的Victor Shih认为其实已经高达11.4万亿了（算上12.7万亿未使用的银行信用）。
由这些贷款资助的工程只要能够上缴足够的税款来抵消成本就会使财政可持续。而房地产市场降温可能会使这些工程陷入困境，这也有可能会损害政府用来担保负债的土地的价值。
Shih先生的估计（不算未使用的信用）将会使中国公共负债占GDP比例上升34%点。然而尽管如此，对于一个名义经济增长速度超过10%的经济体来说负债率也不过50%多点。毫无疑问中国的地方政府浪费了很多钱。但是中国政府有的是钱可以浪费。
悲观主义者将中国比作20世纪90年代的日本，迅速上升的经济实力，正逐步逼近美国，却遭受了一场到现在都还没完全缓过气来的房地产危机。最近日本银行的一份研究报告得出结论说中国确实很像它这个东方的邻居，但是不是20世纪90年代的它而是20世纪70年代的它。就像那时的日本一样，现在的中国由于快速发展和疾速城市化对房产有着强烈的需求，并且还有可以承受的负债能力。
Rothman先生和他的团队对中国大城市以外的350个中产阶级家庭进行了调查，那里的房价要便宜至少60%。他们发现一名淄博的出租车司机已经攒够了不用抵押贷款就可以买房子的钱，一名武汉的大学教授在他教学的2所大学附近买了一套公寓。一半的家庭购房使用的是现金，尽管许多人是向亲朋好友借的钱。其他的中有86%的家庭将每月收入中不到30%的部分偿还贷款。Rothman先生认为有4分之3的中国家庭依旧住在狭窄破旧的十年前从国家那里得到的房子里。他们迫切的想要住到铁轨对面的新公寓中去呢。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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