中国房地产不可能像日本一样崩盘

　　最近，中国的网络上流传一份“房地产崩盘时间表”，引起了市场的关注和很多人的认同。该文把2005年到2008年的房地产走势与日本1985年到1991年房地产市场走势相比，然后得出结论说，中国房地产会在明年崩盘。

　　尽管历史有时是非常相似的，但在笔者看来，把两个国家在两种不同环境和时间段内发生的事情拿来简单对比，是需要小心的，因为极可能会被表面的相似而蒙蔽。中国房价在金融危机时期的反向表现着实让人担忧，普通百姓就不用说了，一些开发商对高房价也忧心忡忡，比如业界大佬万科集团董事长王石去年12月在接受外媒专访时就曾警告，虽然中国整体楼市尚无泡沫，但像北京这样的一线城市泡沫明显，如果泡沫向二、三线城市扩散，将会步日本房地产泡沫后尘。

　　但中国的房地产会步日本泡沫后尘而最后导致崩盘吗？在回答这一问题前，不妨来考察一下日本当年的房地产泡沫情形。先说什么是泡沫。房地产市泡沫指的是房价急剧上升，升得与广大买家的购买力脱节，但投资者与投机者依然盲目看好，不惜倾力入市，令房价依然可以升个不亦乐乎。于是，地产商继续高价抢地，银行不顾风险地增加房贷，导致楼宇的供应量远超市场可以吸纳的水平。结果，房子的空置量愈来愈高，投资者没法得到合理的租金回报。当市场上的资金被耗尽时，房价就无法持续上升，感到失望的投资者就会选择离场，楼市将迎来“兵败如山倒”般的恶性循环，大量投资者被套住，投资变成了资不抵债。

　　日本在1985年日元升值后，就经历了这样的情况。东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。东京的房地产市值甚至可以买下两个美国，帝国广场1平方英里土地的价格，比整个加利福尼亚州土地价值还高，银座四丁目地价暴涨到每坪（3.3平方米）1亿2000万日元。当时日本人到处挥舞着支票本，买下了夏威夷96%以上的饭店和高级住宅、洛杉矶闹市区一半的房地产，他们甚至说“美国正在变成日本的第41个县”。到最后，这一切只不过昙花一现，1991年泡沫破裂后，日本的房价最厉害时跌去了三分之二。

　　中国房价涨幅不如日本当年

　　以日本来衡量中国，可发现虽然目前中国的房价和地价相对中国老百姓的收入也高得有些离谱，但还不至于如日本这般疯狂和膨胀。国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组，前不久发布了一个最新研究报告，据说被认为比国家统计局的房价数据可信。该报告显示，全国105个城市的地价，2005年上涨了5.96%，2006年上涨了6.27%，2007年上涨了15.44%，2008年只微幅上涨了0.22%，即使上房价大涨的2009年，地价只上涨了7.92%。而从房价来说，全国105个城市只有2004、2005、2007三年涨幅超过了10%，2008年甚至下降1.89%，2009年则涨幅最大，达25.1%，为2001年以来最高水平。

　　虽然上述数据是中国105个城市的地价和房价，与前述日本6个城市的地价不能简单类比，但也说明，中国目前的房价还没有疯狂到日本当年的程度。更重要的在于，中国当下的情形与日本当年有很多质的不同，例如，中国的人口红利还未结束，正处于城市化扩张时期，这使得中国的楼市有大量潜在买家；中国的汇率政策是受到严格管控的，资本市场没有完全放开，人民币还不能自由流动；特别是，政府已经意识到了房地产市场的泡沫，并着手采取措施治理。这些条件，是当年日本根本不具备的，它使得中国发生房地产崩盘的风险要远远少于日本。

　　事实上，我们也可反向思维，假如它会崩盘，那么中国是否能像日本一样承受崩盘的后果。日本虽然在1991年房地产崩盘后，其房价迄今也没有恢复到泡沫时的水平，但客观而言，它对日本经济和社会发展并未造成伤筋动骨的程度。这从日本一直占据世界经济第二大国的宝座可见一斑。然而，中国房地产一旦崩盘，后果可能要比日本严重得多。对此可从三个方面来分析。

　　中国房地产崩盘后果严重

　　首先，日本楼市泡沫形成的时候，无论是整体经济还是国民收入，都要远比中国健康。日本在上世纪70年代末开始进入发达国家行列，国民收入因为之前所实行的“倍增计划”有了大幅度提高，中产阶级开始成为社会的中坚力量。所以，日本楼市泡沫破裂，还不至于对其中产阶级形成致命打击。但中国不同。中国由于在长期的国民收入分配中国民所得比例过小，中产阶层在人口中所占的比例不仅少，而且与日本的中产阶级比，远没有后者的富裕，因此，如果楼市泡沫破裂，将有可能把正在形成的中产阶层整体掐灭，从而使得中国社会失去了一个长期稳定的基础。众所周知，一个以中产阶级为主的橄榄型社会结构，是最稳定的。

　　其次，鉴于房地产业在中国经济中的重要性，假如泡沫破裂，对中国经济的打击将非常严峻。房地产是中国经济的支柱产业，涉及到50多个行业，在固定资产投资中所占比例达四分之一左右，据测算，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业。这也就是不论中央政府还是地方政府，都大上特上房地产的主要原因。因此，如果房地产出问题，不仅其他50多个行业要受影响，还将会有一大批人失业。就业是收入来源的基本保障，没有就业，人们势必会减少消费，加上中产阶层因房价而减少的其他方面的支出，中国的消费水平从而会有一个大幅度的下降。目前中国经济结构中的一个突出问题，就是消费和投资的严重失衡，内需尤其是消费的不足，制约中国经济的健康发展。中国正在为打造一个内需大国而努力，千方百计要提高消费对经济的贡献度。如果楼市泡沫破裂，过去对房地产的投资成为一个无效投资，消费又急剧下降，这势必会使得中国经济出现大倒退。

　　第三，楼市泡沫破裂对中国还有一个特殊风险，这就是对各级政府来说所形成的巨大的债务危机。政府之所以稳住房地产，不但有上面所说的各种因素，还因为政府在房地产中有巨大的利益。这就是“土地财政”。土地收入占到了地方各级政府特别是一些城市和大部分二、三线城市政府的财政收入的三、四成，少数地方甚至一半以上。现在许多政府大搞基础设施建设，大力招商引资，其背后都是以土地作为信用担保的。而银行之所以愿意接受土地的信债，是因为在房价上涨的背景下，土地存在着巨大的升值空间。一旦楼市泡沫破裂，房价急剧下跌，地价也必然有一个回归原价的过程，甚至也会跟着大幅贬值。这种情况下，地方政府必然会偿付不起银行欠债，被迫破产，进而出现连锁反应，银行和其他相关企业也会倒闭。

　　由此来看，中国房地产崩盘的后果谁也负担不起，谁也不能置身灾难之外。因而，无论如何，中国都不可能让自己步日本之后尘。

　　我的结论很简单，“崩盘论”有些反应过度，但是，“崩盘论”背后所反映的社会心理必须高度重视。如果高房价的问题迟迟得不到有效化解，广大“房奴”的住房需求得不到实现，那么，保不准房地产市场不会崩盘，却会滋生出与房地产市场崩盘一样的棘手的社会问题。

　　“崩盘论”有些反应过度，但是，它背后所反映的社会心理必须高度重视。（作者：邓聿文）