总价200万元（人民币，下同），一个年收入10万元的“金领”，20年不吃不喝不用，也仅够买一套房。一个月收入5000元的白领，10年不吃不喝不用，也仅够交一个首期。但今年前三个月，总价200万元的住宅成交量，占到广州整体成交量的50%以上。
时下，珠江新城的房价迈向3万元/平方米，海珠区大盘早已冲破2万元/平方米，就连以前被视为“偏僻”的番禺热门楼盘的售价也已经越过2万元/平方米的门槛……高房价下，到底谁在买单？合富辉煌首席分析师黎文江指出，从去年下半年以来，广州市中心区“富人买房”的现象已十分明显，像珠江新城、荔湾老城等区域的楼市，基本已成为“有钱人的游戏”。
市场现象
200万元房，成交超五成
套均总价200万元，一个年收入10万元的广州“金领”，20年不吃不喝不用，也仅够买一套房。总价200万元，按三成首期计算，一开始就得交60万元，一个月收入5000元的广州白领，10年不吃不喝不用，也仅够交一个首期。看起来，200万元的总价的确是“太贵”了。但中原地产监测的数据显示，在广州中心六区，套均总价超过200万元的房子，不是物以“稀”为贵，而是已经成为多数，成为常态。今年前三个月，总价200万元的住宅成交量，占到广州整体成交量的50%以上。总价300万元以上的则占到20%以上。什么人在买这些房？中原地产项目部总经理黄韬指出，越是手里有很多的房子的人，越成为现在买房的主力，而那些人生第一次买房的真正“用家”，倒是无房可买，这正是目前的楼市真相。“改善型、多次置业型、投资型买家，占到目前成交的70%以上，是他们在支撑着现在的高房价。”黄韬说，在销售一线，他差不多每天都能碰到手上已经持有四五套房产的买家。
代理了广州近七成一手楼盘的合富辉煌，在 2010年前，要求对总价200万元以上的“豪宅”进行数据统计，今年升级了，改为统计总价300万元以上的成交数字。据该公司的监测数据显示，今年头两个月，广州总价超过300万元的房产成交达4655套，而同期供应量仅为5517套，成交率高达84%，可见300万元的房子根本不愁卖。与全市总成交相比，300万元的住宅成交量占比16%。相关人员表示，3月份的成交还未统计出来，但可以肯定300万元的房产成交会比前两个月的平均数高出很多。
深层剖析
政策温和，外来购买力增
为何3月楼价再升？合富辉煌的监测数据显示，有钱人功不可没：去年12月，总价300万元以上的房产仅成交648套，相比今年头两个月的平均数2328套，数量相差七成。而300万元以上的房产占全市总成交量的比例，今年1月超过16%，去年1月仅占8%。一年时间，300万级的住宅成交占比大幅提高了一倍。与此同时，200万元住宅的成交在去年1月只占总成交量的10%，到了今年1月上升至占比32%，一年时间，占比急升220%！
“主导目前市场的买房人，手里不差钱，对他们来说，买不买不是问题，什么时候买才是问题。”中原地产黄韬分析指出，“两会”后政策温和，北京三块“地王”出现，广州中心城区无地可供，很多有钱的买家决定“不等了”，结束观望，再次出手。这些富人来自什么地方？黄韬指出，200万元以上的产品，20%是外来购买力消化，而到了300万元以上的房产，各国各地包括北京、上海等地的购买力占到了50%以上。北京大学公共经济研究中心韩世同认为，在南京等地已经出现的“温州炒房团”、“内蒙炒房团”目前在广州还看不到有什么动作。但据观察，目前豪宅买家中，广州常住人口购买的比例正在降低，来自珠三角的佛山、东莞等地买家在增加，如花都的一些豪宅盘，外来购买力超过50%。
前景预测
豪宅占比仍会越来越高
“开发商流行做豪宅，200万元以上的房产成交占全市总成交量的比例越来越高的趋势，在一两年内还会延续。”黎文江指出，这主要是开发商为了通过提高单价来弥补供应量的不足。开发商嗅觉灵敏，知道近一两年广州住宅供应量不足，因此像珠江新城，普遍都在容积率不可变的情况下，把楼层建高，做“顶级”豪宅。科学城[7.83 -1.14%]地王也是拔高楼层，使每层都能做出“超豪”大户型。“开发商不是做慈善事业的，也不是给政府打工的，这两年做一些‘违反常理’的事情，也是因应市场需要。”黎文江指出，去年房价涨得太快，大部分人对广州房价进入“万元时代”还来不及适应，接受起来需要时间，但开发商不可能降低价格去迎合消费者，更多的选择是拉高房价，让均价长时间保持在高位，让买家去逐渐适应“万元房”。
黄韬认为，今年接下来的时间，高房价要跌下去不容易，但再疯涨已不可能。“价升量跌的话，政府可能不会再出政策，但如果价量齐涨，上面肯定要压，还会有政策出来。”黄韬认为，政府的目的不是为了反转，而是要保持稳定。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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