日本房地产泡沫的产生和破灭最值得中国借鉴。二者的发展模式都是出口导向型， 且在发展后期，人民币和日元均遭遇汇率升值的压力
◎ 主 持：《财经国家周刊》记者 张之清 王玉光 特约撰稿 方圆
◎ 嘉 宾：刘洪玉(清华大学房地产研究所所长、中国房地产估价师学会副会长) 尹中立(中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任) 宋广菊(保利地产董事总经理) 张华纲(金地集团总裁)
从经济发展的时间和汇率升值的时间看，中国和日本都刚好相差20年。日本房地产泡沫的膨胀始于汇率开始升值的1985年，破灭于5年之后的1990年。若以时间跨度进行简单类比，从人民币开始升值的2005年算起，5年之后，会不会在2010年出现宿命式的巧合？为了防止房地产市场的大起大落，处于发展战略机遇期和关键期的中国，应该建立什么样的调控制度与住宅供应制度，进而从根本上促进房地产市场进入良性发展的轨道，并且实现“居者有其屋”的目标？
《财经国家周刊》：1991年，日本房地产泡沫破灭，曾经的经济巨人走进了“失落的十年”。如何认识日本房地产泡沫的破裂？对中国有哪些警示？
刘洪玉：日本土地资源紧缺，人口密度大，因此日本政府通过土地开发利用规划体系、农地保护制度等对土地资源利用实施严格管制。除了土地私有制外，与中国的情况非常相似。从1956年到1993年，日本房地产市场经历了4个房地产周期。1986年至1993年是日本所谓的第4个房地产周期，这一阶段的重要特征，是第三产业发展及东京商业中心繁荣引发了写字楼的旺盛需求。与此同时，日元大幅升值，迫使日本政府对持续了30年的外向型经济增长模式进行战略调整，推行内需主导的经济增长模式。日本政府对购买住宅采取优惠政策，金融机构降低住宅贷款利率并扩大住宅贷款范围，房地产市场因此热度飙升，市街地价高涨，特别是大都市商业用地价格。居民纷纷涉足高收益的房地产市场和股票市场，形成了全民性投机生财热，同时也导致了严重的“泡沫经济”。
1990年日本地价上涨达到顶峰，土地税收政策调整使得地价随即出现回归。1991年日本泡沫经济破灭，此后的两年中，房地产投资额迅速跌落，各类用地价格大幅下跌。从1993年开始，日本房地产市场进入长期萧条阶段。全国市街地价指数持续下降，直至2002年日本经济复苏，才看到走出谷底的希望。但从地价指数来看，至今仍难以看到明显的景气回升态势。
从日本房地产市场周期的发展中可以看出，导致房地产市场繁荣的主要原因是工业化、城市化、第三产业发展、经济增长、政府政策刺激等导致的需求上升。在空间资源供给受限的情况下，投机行为导致了超常规上升，并形成房地产价格泡沫。
而在房地产价格泡沫已经比较严重时，石油危机、货币政策、国际金融危机等内外重大事件的冲击所致的宏观经济的停滞或倒退，导致房地产市场向下调整或泡沫破灭。房地产泡沫的破灭又会进一步加剧宏观经济运行的困难。
所以，外部宏观经济的剧烈变化或重大事件冲击，是出现房地产市场危机的重要外部诱因。而房地产市场本身健康与否或泡沫程度的高低，是外部宏观经济剧烈变化或重大事件是否最终诱发房地产市场危机的内因。
尹中立：日本房地产泡沫产生的一个最主要背景是，日本在20世纪70年代迅速地完成了工业化。但出口导向的经济发展模式，让日本出现了货币升值的压力。
1985 年，在美国的压力下，日元被迫升值，结果导致国际游资汇集，出现了房地产和股票市场的资产泡沫。汇率升值初期会对GDP和整个经济产生冲击，使得经济增长放缓。日本政府当时在货币政策上出现失误，采取大幅降息以增加货币供应量，最终刺激了房地产市场和股票市场泡沫的膨胀。
应该说，当年日本房地产泡沫的产生和破灭，最值得中国借鉴。二者的发展模式均是出口导向型，人民币和日元均遭遇汇率升值压力。
《财经国家周刊》：中国当前是否存在房地产泡沫化风险？
尹中立：泡沫是一件非常有争议的事情。但任何一个国家和城市的房价出现持续上涨，本身就是一个危机酝酿或者说产生危机的过程。这个现象值得警惕。
自2002年年初，国内房价持续了六七年的上涨，可以说泡沫一直在吹大。但预测什么时间会出现泡沫破灭或者说崩溃，是很难的。
从经济发展和汇率升值的时间看，中国和日本都刚好相差20年。1985年日本在美国的压力下，被迫汇率升值；中国是2005年遇到这种情况，正好相差20 年。日本房地产泡沫的膨胀是从1985年到1990年，持续了5年时间。如果从时间跨度来做简单类比，不采取得力措施，现在中国房地产市场可能也到快出问题的时候了。
张华纲：从目前看，2009年房地产的上升有些过快，也有点过热。当整个经济的其他部分，包括实业投资、产业和消费等还未见起色、出口下滑还未停止时，只有这么一个产业过热，对整体经济的发展可能是一个隐患。未来的资产价格膨胀过快，对整体经济也将产生较大影响。
现实中也可以看到，当前的中国购房者中，有非常大的投资性需求，而刚性需求的比例在变小。这说明市场中刚性需求客户的供给能力，即可支付能力在变弱。
《财经国家周刊》：有一种流传很广的说法是，中国的高房价已经引发了社会形态的系统性风险，对此有哪些评估手段？
刘洪玉： 2004年以来，尤其是2007年和2009年商品住房价格的快速上涨，住房及住房相关的因素在经济社会发展过程中扮演的角色日益重要，可以说房地产市场风险已经积累到了一个比较高的水平，承受外界环境因素重大变化或冲击的能力在下降。因此，从确保宏观经济平稳较快增长和社会稳定发展的角度，应该高度重视房地产市场风险问题。
关于房地产市场风险的评估，可以有许多指标，大体上可以分为房地产市场内部均衡关系的指标、房地产市场与经济基本面、城市发展、社会发展及资源环境等方面协调均衡的指标。
我们曾经设计了12项指标来监测房地产市场的运行，包括 “量价弹性”、“价格指数”、“房价租金比”、“吸纳周期”、“住房可支付性指数” 、“住房价格合理性指数”或“住房价格泡沫指数”、“土地住房转化效率”、“平均住房抵押贷款价值比率”、“房地产开发资金杠杆率”、“开发商信心指数”、“购房者信心指数”等，还准备在这些指标的基础上进一步加工生成“房地产市场风险指数”等复合指标。
这些指标均有科学的定义和具体的测算方法，已经开始对部分城市进行跟踪试算。但由于中国房地产市场上的数据不完善，获得真实数据比较困难，所以还未对社会公开相关的测算结果。
《财经国家周刊》：真正行之有效的房价调控之道在哪里？
尹中立： 首先要解决整个税收体制的问题。从制度上来说，中国现在实行分税制，地方政府财权有限，但事权很大。财权和事权的不对等，是房地产产生泡沫的根源。从操作层面来说，要管住货币和信贷。当然，管住了货币，就业、GDP增长、社会稳定都会成为问题，所以决策面临两难。
刘洪玉：应该承认，1998年到2007年在住房市场化改革的过程中，忽视了住房保障问题。所以，我非常赞同中央把住房保障制度建设，作为当前住房领域中的重中之重。
但目前与1998年的情景不一样，当时加快住房建设是为了拉动经济增长。目前的保障性安居工程建设，主要是为了解决低收入住房困难家庭的住房问题。如果同时赋予住房建设两个政策目标，即公共住房政策目标和带动经济增长目标，由于地方政府对经济增长指标过于重视的惯性，极有可能会忽略其公共住房政策目标，导致我们的公共住房供给是波浪式、运动式的，这不是进行住房保障制度建设的态度。
住房保障制度建设对平抑房价的作用也不要期望过高，因为我们目前的住房保障还主要是针对低收入家庭，他们的住房需求本来就不可能直接与市场衔接。当住房保障的对象范围(或收入线)扩大到一定程度时，公共住房的供给才能对商品住房价格产生实质的抑制作用。为了平抑住房价格，我的一个理想化的建议，是将政策性住房供给的数量与政府土地出让收益进行强关联。
当然，应该特别指出的是，中国房地产市场的发展，在不同的城市之间存在着巨大的差异。特大城市、大城市、中小城市，东部城市、中部城市、西部城市，几乎每类城市的情况都不一样。所以，除了中央统一政策、因地制宜、分别决策的指导思想和原则外，我一直强调地方政府要主动作为。
宋广菊：政府应该做好廉租房的建设，加强对廉租房的管理，来解决暂时无房住的人的问题。应该实事求是地分析目前的现状，不能“被” 引导。
当然，廉租房的供应需要一个过程，从征地、建设，到交付使用最快也要两年。我觉得还需要完善一些廉租房的制度。最近中央政府也在分层次做这些工作，我反倒担心政策会不会矫枉过正。一旦市场掉头，反而会伤害更多的人。房地产应该维持一个稳定健康的发展，中央政府的意思也是如此，但是往往解读政策会过头，这种惯性很可怕。
张华纲：政策的指向非常正确，但关键一点还在于怎样落实，效果还不能很快看出来。
政府应该着力的地方，在于土地的管理机制或者说供应机制问题。现在的土地供应由国家垄断，但是土地的二级市场又是一个非常市场化的体系，这两者之间完全被割裂开来。政府愿意出让多少就出让多少，没有公开透明的信息和节奏，对市场没有好处。
土地的管理机制应该走更加市场化的道路，或者说要建立一个责任机制，要对土地的价格负责。这个问题不解决，2010年的房地产市场可能会是一个动荡的走势。加拿大华人网 http://www.sinoca.com/
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