中国一线城市二手房成交量全线崩溃 市场陷僵局

　　昨日，中原地产发布上月二手住宅指数月报。数据显示，上月，国内二手住宅市场出现微妙变化：一线城市房价继续上扬，但成交量却全线下跌。中原监测数据显示，12月份各地新增购房需求大幅回落，市场观望情绪浓厚。

　　中原地产研究中心研究经理瞿安新认为，目前市场观望情绪正在蔓延，二手房住宅市场陷入僵局。预计一月至二月下旬的春节前后，国内二手房市场成交量仍将继续走低，甚至可能大幅下滑。到时，国内越来越多城市的房价将有可能下探。

　　中原的调查数据显示：去年12月京、沪、穗、深、津五大城市二手住宅价格延续全年楼市的惯性继续上扬，环比涨幅均超过2%。上海涨幅最高，达3.88%；广州位居第二，为3.23%。因此，近期二手住宅市场卖方心态仍然较为坚挺。不过，“营业税征收年限2改5”对二手住宅市场影响仍较为显著。

　　二手房成交量全线崩溃

　　五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。

　　租金回报率再创新低

　　相比较，租金回报率再创新低。五大城市中仅有广州租金回报率超过3%，其他城市均不足3%。天津租金回报率首次跌破3%至2.99%，在五大城市中成为第四个租金回报率不足3%的城市。

　　另据每日经济新闻报道 入冬以来，从北到南的一场场风雪，令我国不少地方陷入严寒。

　　从去年12月开始陆续出台的一系列房地产调控政策，也在短短一个多月时间里，让火爆的楼市迅速地“降温”。

　　1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国11条”），提出“促进房地产市场稳定健康发展”。政策出台后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的市场反应并不乐观，市场预期也并不一致。

　　但无一例外的是，四大城市的房地产成交量都出现明显下滑，显示市场观望情绪升温。上海、深圳甚至出现了楼价下行的现象，佑威·楼市通系统数据显示：1月4日~10日，上海市商品住宅成交均价为17802元/平方米，环比前周下跌了16％。按照以往的市场规律，“量在价先”，这是否意味着房价也将迎来拐点？

　　北京：二手房成交量降逾八成 开发商仍在观望

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，2010年1月1日~9日，北京共成交新房商品住宅2957套，成交面积334477平方米，比上月同期分别下降47.15％、45.31％。同期，二手房成交的降幅则超过80％。

　　“‘国11条’主要还是对原有政策的梳理与总结，要想真正达到调控的效果，需要北京市政府出台细则，对相关政策进行细化。”房地产中介机构我爱我家副总经理胡景辉向《每日经济新闻》记者表示。

　　政策仍有细化空间

　　胡景辉表示，“国11条”中并无强制性的措施，在北京市出台调控政策细则之前，尚不能预期其市场影响。他表示，“北京版”调控政策有可能在春节前出台，南城、CBD东扩区，以及轨道交通沿线将可能成为重点开发区域。

　　以保障房建设为例，保障房用地的供应量、分布位置、面积、保障人群，限价房的价格上限，廉租房的租金标准等，这些标准都需要得到明确。去年12月底，北京市国土局表示，2010年将供应住宅用地不少于2500公顷，其中，保障性住房用地面积不低于50％。

　　此外，二套房中的改善和投资性需求需要进一步区分。胡景辉表示，如果一味按照40％作为二套房首付标准，将会打击到大部分改善型住房需求。因此，在执行差异化信贷和税收政策之前，亟须制定标准，对这两种需求予以区分。

　　“二套房以家庭计且首付四成的严格操作，上海在去年8、9月份就已经开始了。即使是改善型需求，想享受首套房优惠待遇的，除非符合家庭人均居住面积小于本市平均水平（33.4平方米）的硬性指标。”汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔认为，新的政策变化现在没有，所以还是按照之前规定在执行。

　　不过，倪岱尔称，现在首付成数的提升对投机购房者影响不小。2009年年中，上海银监局曾下发《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，强调二套房首付比例不得低于40％。

　　一位上海本地开发商持有相同观点，他告诉记者，去年随着银行信贷门槛的提升，鉴于二套房的严格限定，曾经在客户群中做过意向调查。结果从首套购房的两成成数升至四成的“加码”，对部分短期投资者构成了实质性阻碍作用。“如果这部分投机心态购房者筛选出去，预计房价成交量会趋缓，市场涨幅可能平稳。”

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，近期针对投机需求的抑制政策频繁出台，预计今年二手房市场的投机成分将被大量挤压出局。与此同时，自住需求有望在春节之后得到释放。“2010年上海二手房市场的量价走势均会比2009年更为稳定。”

　　什么样的二手房最值 三大因素判断值不值

　　如今的房价，已经超出很多人的心理预期，新房房价一路飙升，二手房也不甘示弱，如有些区域的二手房价涨幅超过新房，而有些区域的二手房价已经超过了新房。

　　这就让广大购房人有点想不通，甚至不能接受。因为在几年前，很多买二手房的人是因为买不起新房才退而求其次，但是在今天，很多买二手房的人财力更胜于新房的购买者。调查显示，60%以上购买二手房的人，是因为意向购房区域的原因才放弃新房转向二手房。但买了二手房的人，又因为这样或那样的原因而感到“买得不值”。比如有的二手房需要重新翻修和装修，有的二手房含有较高的税费，有的二手房房龄较高，有的二手房格局非常不合时宜。

　　全面判断房子值不值得买，主要有三个考察要素：

　　第一：住宅与家居生活需求的契合度，即房子是不是最适合你和家庭居住的

　　想要判断出房子适不适合自己，首先要了解自己家庭的生活方式和习性，准确体察家居生活需求，然后从地理位置、交通状况、房屋面积、住宅户型、房屋质量、物业服务、周边环境等条件因素，去选择适合家庭生活的习性和需要的房子。有些人可能会在这一方面出现模糊，可以到堂堂网上与理房规划师在线咨询，他们会帮您参谋如何选择最适合你的住宅。

　　第二：住宅的性价比，即与同一价格档线上的房子相比是不是价值最高的

　　我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。但是房子的性价比也不是用计算器能计算出来的数值，那么该如何判断房子的性价比呢？在您有这种困惑时，不妨上堂堂网的“热房榜”，能够帮您快速地找到那些最具性价比的房。热房榜是一个大型的二手房排行榜单，根据房子在买方市场中的受关注程度和求购量而形成房屋排名，当下最热门的房子可尽收眼底，为您找房起到导航的作用。

　　第三：房子的升值潜力

　　房子的升值潜力主要取决于其所在区域的发展性：一是区域内的商业发展，如是否位于商圈或位于商圈的辐射区，是否有大型商业设施或商业设施的建设规划；二是区域内的交通发展，是否有交通设施的建设规划，如高速路、公交枢纽、地铁站等。三是区域内的商务发展，是否有写字楼群的进驻。四是区域内的环境发展，环境景观的改善对房产价值会有一定提升，如大型绿地、公园、河道水系的改造或新建等等。