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2010:买房OR卖房?房价暴涨 万科很傻很天真(图)
www.sinoca.com 2009-12-17 新民周刊
[导读]
为了付首付我已经把能想到的亲戚、朋友都借了。如果将来我出一点点事情，比如我病了，或者必须拿出一笔5万到10万的钱，我的资金链就会断。7折利率取消差点成为压垮我的最后一根稻草
12月11日，青岛，在振华路振华苑申购现场，几百名市民争抢领表申购经适房
2010，买房还是卖房？
2009最热的关键词是什么？
保八！
比保八还热的是什么？
房价！
2008，房地产商在寒风中咬牙坚持，没想到“猪坚强”真的等来了“解放军”。“面粉”比“面包”贵、“买房就像抢购大白菜”……原本以为这些疯狂的场景已经远去，没想到倏忽之间，居然卷土重来。
有人说，2008年房地产调整是一个偶然，也有人坚持2009年是中国在救经济的同时一不小心把房地产业救得盆满钵满。到底是踩油门，还是踩刹车，从刚刚开过的中央经济工作会议上，人们获得的是模糊的信号。
两种不同判断，“顶”与“底”的天壤之别。
房子，基本靠“抢”
政策的模糊性让老百姓犯了难，现在这样一个时机，到底是该买房，还是该卖房？
“这段时间大家不是买房，都在疯狂地抢房！”一位趁着这波房价狂飙火速入行的中介朋友都不敢相信自己的运气。
11 月中旬的一天，北京，朝阳区安贞里的一套面积69平方米、报价139万元的三居室刚在几家中介公司挂出，从一楼到四楼的楼梯上就挤满了几十位闻讯赶来的中介和买主。据说个个神色焦急、手机声此伏彼起，更有人堵着门向业主喊：“我带定金了，不用给其他人看房了！”碰巧业主不在，是他母亲开的门，老人家一辈子都没见过这种场面，把心脏病给吓出来了。
有买主接到中介电话，停下手头一切工作20 分钟就赶到，看了几眼就决定购买。他之所以如此急迫，是因为10月初他在附近看中了一套类似的三居室，报价2.12万元/平方米，刚一犹豫便被别人捷足先登。这3个月来他看的二手房少说也有30套，只要户型、位置还不错的，绝大部分当天就被买走。
首套住房贷款利率7折、二套房贷利率7 折、营业税减免……去年10月出台房地产救市政策催生了今年房地产市场的红火。而在年底各项“优惠套餐”有可能到期之前，购房者抢搭政策末班车掀起了楼市成交量的小高峰。据美联物业市场研究部统计数据显示，11月份房贷市场以二手房过户为主的交易类贷款成交量上涨明显，涨幅60%左右。
在12月31日之后个人住房转让营业税免征时限将由2年恢复到5年的消息一出，朝阳、海淀、丰台等热点区域的房产交易大厅还没上班门外就排起了长龙。
从多家中介的反馈来看，上海第二套房贷款利率从11月1日起就严格按照基准利率上调10%来执行。而在北京，二套房贷利率取消7折优惠则从8月就开始执行。
“非常幸运，我赶上了7折利率的最后一波，7月31日签的约。”项东兴奋地告诉记者，在此之前他的心情一度极为焦虑。“为了付首付我已经把能想到的亲戚、朋友都借了。如果将来我出一点点事情，比如我病了，或者必须拿出一笔5万到10万的钱，我的资金链就会断。7折利率取消差点成为压垮我的最后一根稻草。”
项东是国内一家著名互联网公司的部门总监，工作激情异常饱满，晚上11点下班是家常便饭，每每半夜还泡在网上亲自和竞争对手打口水战。2009年唯一让他在工作之外投入最多的，就是买房。
他原本有一套住房，自从妻子怀孕、岳父母搬来之后，房子明显拥挤起来，买房计划迅速提上日程。
“我自己也有一点模糊的投资想法，现在挺后悔，如果从去年就像盯盘一样盯着房价，就不会错过抄底。”
6月初，有朋友推荐了东五环的远洋一方二期。2008年底房价最低迷之时，一位地产界人士曾言可以组织记者以每平方米9000元的价格团购该楼盘。而在6月9日记者陪项东去考察时，销售员的“承诺价”已经涨到了11000元/平方米。
远洋一方二期当时只准备先开11、12两个楼盘，通往大路的“胡志明小道”上不时有卡车尘土飞扬地驶过。可以想见这儿未来几年都会是一个嘈杂的大工地。纵然如此，项东还是毫不犹豫交了2万元的“诚意金”排号。谁知开发商在收取了3000余购房者共计6000多万元的“诚意金”后，却迟迟不开盘。
“开发商太不厚道了！当初说7月份开盘结果推到了8月份，销售原来口头承诺的11000元每平方米涨到了13000元每平方米。虽然开发商的解释是‘未能取得预售许可证’、‘原定开盘的200套房源约有9000余人登记抢购，远洋地产不得不临时决定加推200套房源’等等，实质上就是捂盘不售，为了随行就市不断上调价格。”
挨过了消化存量房的寒冬，楼市的骤然回暖让开发商捂盘惜售之风再度蔓延。7月初项东的遭遇，只不过是一支序曲。
据北京多家房地产机构统计，12月份预计北京仅有35个项目进入市场，其中纯新盘项目仅为11个，其他项目均是老项目后期加推新房源，“捂盘”行为昭然若揭。而被激怒的购房者们近日在某地产专业网的论坛上呼吁集体人肉搜索捂盘开发商，仅一天就爆出11个“疑似”热点项目名单。
“大家觉得受到了欺骗，当时上百位购房人还为此围堵了售楼处或者写信举报。我是拿脚投票，7月底在天通苑买了一套170平方米的四居室，每平方米8500元。”项东回忆说。
“北五环外的经济适用房社区，加上装修等其他成本已经达到了每平方米1万元，我将来要多少钱才能卖出去？”他有些忧心忡忡，回想起“远洋”更感到极度遗憾： “其实无论是每平方米1.2万，还是1.4万，相比今天的1.9万，都是太便宜了。一套200平方米的房子，短短4个月，便升值了100万。”这种懊恼，如同股民错过了1600点。然而当他听说天通苑的房子这段时间已经猛涨到了每平方米1.4万、1.5万，顿时开怀大笑：“我终于心理平衡了！”
折腾了大半年，买房尘埃落定，项东又开始为卖房焦虑。
“郊区没有好的小学和中学，为了孩子将来迟早还是要换回城里。一位财经界的朋友建议我现在卖掉，他说明年房价会有一个低谷期，到时候再去抄底。我又担心卖了房价还会继续涨，这不就亏了？现在很多人都像我一样纠结。”
专家之间也掐得厉害：有人说优惠政策取消对楼市影响有限，有人说，“连几乎无条件支持房地产业的中央政府高层都对房地产炒作和价格暴涨胆颤心惊了。接下来到年末的20多天，是惊慌的炒家利用政策末期蜂拥出货的时期。”有人放长线预测3年内房价必会碰到玻璃天花板，而此前某金融界大腕却高调宣称：5年内北京、上海房价将涨到每平方米30万元！
有地产商依然在不管不顾地继续捂盘，也有二线城市的地产商早在7月份便早早将手中已经封顶的楼盘以低于周边每平方米500元的价格迅速清盘。这位在朋友眼中“永远不败的生意人”私下透露：“我已经赚到了暴利中的暴利，接下来无非是7000万和8000万的区别。没必要为了追求那1000万的利润，去冒7000万的风险。”
项东倍感困惑：“我到底该听谁的？”■
房价暴涨，让王石的“拐点论”不攻自破
政府加大了土地供应的力度，能否抑制泡沫还是未定之数
房地产“政变”：魔鬼在细节
“如果本身就是短期行为，现在可以抛售。如果是长期行为，不等着钱用，未必现在动作。如果是买来投资，我不认为现在是一个好时机。”
高策地产顾问机构董事长李国平在地产业浸淫19年。作为城市土地运营专家、奥运一级土地开发顾问，他是“给地产商讲课的人”，被各级政府奉为“座上宾”，身边的朋友们想买房、卖房，也都会要想听听他的意见。
《新民周刊》：中央经济工作会议召开当晚，不少开发商把有关房地产的内容抠出来，一个字一个字地品，甚至连标点符号都不放过，半夜两点还在电话里交流。您的研读体会是什么？
李国平：中央经济工作会议表达的信息比较模糊，体现出目前中央在政策上进退两难的境地。在一些细节上语焉不详、力度不大，表达了中央政府在这方面的犹豫，考虑得不是特别清楚。一方面所谓的经济复苏还很脆弱。如果不继续刺激房地产，明年GDP保持增长的难度很大。实际上政府打心眼里不想因为太猛的调控政策一下子把房地产打死了。但目前房地产泡沫已经成为共识，政府也感觉到必须采取一些措施，不能够再继续放任。
《新民周刊》：中央政府为什么会把自己逼到两难的境地？2008年的金融危机到现在还没有完全复苏，为什么我们的房价却突然飙升？
李国平：2008年底，为了走出全球金融海啸造成的经济下滑，以房地产为龙头撬动经济复苏，这时房地产行业从寒冬一下走到盛夏的根源。去年10月，央行、财政部等部门最新出台多项针对房地产的“救市”措施，比如在税费上，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；在信贷上，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供利率7折的优惠，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 0.27个百分点。
鼓励消费促进购买，这些救市措施都是对的。政府其实是通过让利，用财政收入来促进市场的交易量回升。当然最理想的还是今年年初开发商在资金链紧绷的压力下，通过销售回款自救，把高房价降到一个合理的地步，让刚性需求释放出来了，让交易量开始回升。在这个时候，价量的增长是健康的。
但此后中央政府为了救市，连开发贷款都开始放松，救市变成了救开发商，政府所有刺激政策只是帮助开发商解套。资产价格推高后，销售量可能会出现滞涨，价格下不来，量上不去，这是政府最不愿意看到的局面。
老百姓的住房问题分为两大部分，一部分是通过政府来解决，一部分是通过市场化来解决。但因为房价的高涨，把原来可以通过市场化手段解决住房问题的一大批中低收入者给甩掉了，回过头来又进一步扩大了政府需要解决住房问题的群体，反而增加了自己的负担。
政府是把所有的调控手段都用完了才把老虎关进了笼子，但是去年一年为了救经济，倒洗脚水的时候把孩子给倒掉了，基本上把几年来积累的有好转的方向都给停止了，放虎归山的结果是让老虎反过来绑架了银行。如果房价跌了，政府的4万亿投资、8万亿信贷怎么收回？政府因为政策失误，把自己架到了火上烤。
《新民周刊》：金岩石的一个观点是高房价是为了创造就业必须支付的代价。您认为出现楼市出现泡沫是否无法避免？
李国平：政府最大的失误是在刺激经济的时候大量发放货币，这些流动性又倾向于央企和国企，又没有让这种结构失衡的资源分配去做正确的事，央企反而拿着去炒地皮了。政府应该在发放贷款时就规定央企必须拿着过多的流动性去做廉租房，一样可以拉动水泥、基建等上下游产业，而不是让它去参与市场上商品房土地的竞争，去推高地价。
《新民周刊》：您认为政府下一步该怎么办？
李国平：羊已经“亡”了，抱怨没有意义，现在要做的只能是补牢。首先需要增加土地供应、打击囤地。目前全国多个地方政府出现推地不积极的情况。年初的时候，开发商都不敢拿地，以土地出让金为主要财源的地方政府压力非常大，某地急着请我去给他们支招，但后来又给我消息说，原定计划取消了。本来地方政府通过征地、拆迁等途径整理一块土地就需要花很多时间、人力，他们后来拿到了中央的投资、贷款，有很多项目去做，对推地自然就不积极了。而开发商手里也没有多少余粮，看到市场上拿地这么难，他们现在有钱也不着急，所以开工的积极性也不高，导致了供给不足。但最根本的，我认为还是必须把保障性住房与商品房彻底分开。让市场的归市场，政府的归政府。
《新民周刊》：临近年底，全国各大城市都加大了土地供应的力度，您认为能否起到遏制地王、平抑房价的作用？
李国平：如果仅仅是在商品房领域的改善还是有限的。因为年底推出的土地价格也都是在往地王上走，12月4日下午，北京亦庄一块土地拍卖，本来楼面地价到每平方米1万元以上就差不多了，到了13000元大家都惊呆了，没想到最后竟然是以18000元成交，溢价率高达467%，而紧挨该地块的楼盘目前销售均价才为19000元/平方米。政府如此加大土地供应反而进一步推高了资产泡沫。
《新民周刊》：上个月苏州一次土地拍卖现场，尽管规定每次报价不得超过2000万元，依然有性急的竞拍者直接从8.6026亿元的起报价跳空报价9亿元。北京某地块的拍卖也出现了戏剧化的一幕，在成交之后得手者又往上多喊了1000万，如此不差钱顿时惹得现场笑声一片。而浙江绿城近来也以楼面地价19039元 /平方米拿下了上海外环外唐镇某地块。此价一出，现场观摩的媒体记者和开发商代表发出一阵惊呼，绿城的代表却是喜得合不拢嘴。这么多开发商抢地王，难道他们都是傻子不成？
李国平：现在很多地王成交的土地，要么是在市中心，永远稀缺；要么是低密度、高端的，他也敢去拿。如果政府推出的土地是高密度的小户型，又是在城市边缘地带，我相信开发商看到土地性能的规划是只能做面包，做不了蛋糕的，就不会要去抢地王了。加上政府增加一些供应，很多开发商又等着地去开发，这时候的平抑地价、增加供应才有效。
《新民周刊》：三季度末，全国排名前十名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。来自北京市国土局的调查数据显示，2007年至今，北京入市的土地中，形成供应的不足50%。
实际上国土资源部早就出台了一系列政策限制开发商的囤地，最明确的规定就是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。然而，截至今天，全中国加在一起，闲置地被收回的不超过5例，这个制度已经形同虚设。您认为是什么原因造成的？目前各大城市又在打击囤地，您认为这一次会产生多大的效果？
李国平：打击囤地确实很难，这和房地产在政府收益中占据过大的比重有关。此外也曾经有地方政府想拿某家囤地的大开发商开刀，结果开发商没有出事，反而是地方官员倒台了，可见开发商能量之强。
从技术手段上，可以通过限制土地出让面积让囤地更为困难。从前地方政府都是拿出大宗的土地拍卖，十几年都开发不完。只要开发商动工了，哪怕只有一个楼盘，也不能判定他是没开发在囤地。11月国土部出台“新政”明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限是大城市20公顷(约300亩)，中等城市14公顷，小城市 (镇)7公顷。
《新民周刊》：中央经济工作会议提出了明年经济工作的主要任务，是要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。不久前温总理在考察建设中的上海市最大保障性住房工程进展情况时也指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。这都是在向着把保障性住房与商品房分开的思路发展。您认为是不是一个好现象？
李国平：目前政策仅仅提出要增加普通性住房，那我要问一句，什么叫普通商品住房？是中央提供吗？显然不是。是国土资源部提供？它管不了。按照目前思路，依然要依赖开发商去解决，但开发商有这个动力吗？
另外土地价格已经涨到了“面粉”跟“面包”一个价，如何去进行有效的抑制，这是一个很大的问题。如果住房面积只有90平方米，但价格已经翻了一倍，这仍然还是普通住房吗？
所以评价一个政策的好坏，不是看它的初衷好不好，而是政策最后执行的效果和初衷是吻合还是不吻合。现在大方向没有错，关键是中央纠偏的决心有多大，这是目前最需要质疑的。而且既然已经晚了一年，力度肯定要更大一点。如果只是简单地提了一些口号和愿望，还是没有调整具体政策的结构性、政策执行的合理性、系统性，一年以后，你还会发现今后政策执行的效果和今天的目标背道而驰。
目前地方政府是政策来了之后强行搭配，每出让一块土地规定里面百分之多少是廉租房，再次把责任推给开发商，这是政府自己的职能缺失和不作为。所以在增加普通商品房的举措上，我认为一定要落实到地方政府的执行细节，保证在一定的时间里拿出多大的比例进行普通商品房建设，同时还必须要有一个限制性条件，确保这些土地只能用于普通商品房建设。既然地方政府在商品房的土地出让项上已经赚得盆满钵满，土地出让金必须转化为对保障型住房的供应上的增加以及对中低端普通商品房的补贴。我甚至认为这一比例应该高达50%。
地方政府对此一定会有抵触。所以还要定下考核指标。地方政府在明年的政绩，不仅仅是追求一个保增长的经济总量，必须还要考量为国家经济结构的合理性做出的贡献度。
《新民周刊》：12月9日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。对此您怎么看？
李国平：政府最关键的是搞清楚楼市有泡沫的部分是哪些，通过哪些方法去解决。现在是继续走了一条老路，在供求不平衡的情况下，通过减少需求来抑制泡沫，把投机需求和改善性需求一刀切。这个路子已经被证明是不对的，从2004年到2007年房价一直是越调越高。
我们在外需不行的情况下，只能拉动内需。一是政府自己花钱来做建设，另外一个就是让中国老百姓的高储蓄率在经济危机中发挥点作用，于是该买房的买了，可买可不买的也买了。投机的需求必须抑制，但这种改善性的需求对政府来讲有必要去抑制吗？实际上你不就是需要这个短期效应来刺激需求吗？
现在是完全混在一起一刀切。实际上政府不需要为高端住宅所谓的泡沫风险去过多担心，最重要的是把它跟保障性住房和中产阶级的住房形成一道防火墙，将他们区隔来开。完全市场化的豪宅、别墅、中心地段，你就让他炒到天上去，没有必要去限制他。对那些有钱人来说，万一资产价格在某个时期跌落，他亏的也不是银行的钱。有些1000万的豪宅不是40%首付的问题，银行贷款的高线就是300万。除非房子跌了70%银行才有风险。甚至有些豪宅和高端住宅都是一次性付款的。他有什么问题也不会到政府门口去静坐。政府为什么要操这个心呢？让他们为自己的投资风险去埋单就行了。你可以在高溢价中拿出一部分来补贴保障性住房，解决底层的住房问题。在商品房里又可以分成完全市场化的非完全市场化的。后者面向中低收入者，政府在土地出让上不允许定价太高，只能获取微利或者保平。这就是经营城市的理念。现在是不该管的政府去管了，改管的事情又没管。
《新民周刊》：政策的模糊性让老百姓犯了难，现在这样一个时机，到底是该买房，还是该卖房？
李国平：目前预测未来房价的走势都是危险的，它跟政府接下来的动作有关系。房地产调控是综合手段，很难说是第几个馒头才让人吃饱的。但有一条是肯定的，目前流动性还在增加，通胀的压力和预期仍然还在，尤其供应相对不多，房地产价格往下跌的可能性很难看到。
明年第一季度，有些政策会出台，有些供应还没出现，购房者会观望。银行在等房贷额度的指标分配，贷款政策也不一定积极。可能出现一些僵持状态，价下不来，还会上涨，但是量上不去。政府面对这样的情况，会供应保障性住房，可能也不敢轻易叫停刺激政策。
如果本身就是短期行为，现在可以抛售。如果是长期行为，不等着钱用，未必现在动作。如果是买来投资，我不认为现在是一个好时机。■
万科：很傻很天真？
房价暴涨，让万科一夜之间变成了“很傻很天真”。
一年多前，同行群起而攻之：拐点就是王石唱出来的，他不卖拐2008年没什么事！半年前，地产商们私下幸灾乐祸：万科降价这回傻了吧？一周前，刚刚结束的中央经济工作会议给了二线城市疯狂的“理由”，大伙儿又开始嘀咕：王石的预言验证了？！
顺流、逆流，业界都把万科当作了一个标杆。
早在2007年的12月13日下午，清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会，席间有记者问：“10月以来，广州、深圳城市的楼市普遍遇冷，新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的王石是否认同楼市出现拐点的说法？”
王石答：“同意出现拐点的说法。” 随即补充：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的楼市周期，不能一概而论。”
“第一句话被媒体大量引用，第二句话却没人提了。”王石说。
尽管百般为“卖拐”开脱，但此后在一非公众的场合，他又“不慎”地提醒当时在座的同行：“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着。”
“拐点论”遭到业界口诛笔伐。潘石屹在博客里画了幅漫画“明志”：一个黄包车夫拉着王石和潘石屹，问他们前面拐不拐，王石答：拐，潘石屹答：不拐。谁知仅过了 3个月，潘石屹就抛出了更为震撼的“百日剧变论”。而上海绿地旗下的项目孝贤坊也紧追万科降价的脚步，打折额度高达10%。
那份传闻为万科高层参加的“松湖山会议纪要”更是让诸多开发商“学习”之后爆汗：“要敢于降价，快速降价……现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货，不给其他企业反应和组织应对的机会，让其他企业总跟在我们后面降价，消费力和资金总是向我们倾斜流入……”。虽然万科高层发公告说此事子虚乌有，还兴师动众报了案，但是这个消息确实摧毁了地产界一直绷着的价格默契。
有评论说：“纵观中国商业史，以一人之力来引爆一个与民生相关产业的剧烈调整浪潮，这几乎是一件不可能的事情。但是，王石做到了。”而全国范围内房地产价量齐跌，也让业界对他的先见之明心服口服。连王石自己都说：“在率先降价时，大家怎么看我都不顺眼，现在又来肯定我、表扬我。我对突然的改变一下子不适应了。”
言若有憾，心实喜之。
他在《道路与梦想》一书中曾说：“未来万科没有故事，因为成功的公司没有故事。”但没料到“卖拐”这个故事比赵本山的设计还跌宕起伏、一波三折。
一场突如其来的金融海啸，让原本快被政府最后一根稻草压垮的“猪坚强”们真的等来了解放军，而房价暴涨，则让万科一夜之间变成了“很傻很天真”。
京城一位房地产公司的副总告诉记者：“老大的日子现在并不好过，同行私底下都把万科当笑话说，有些地方政府召集开发商开会都不通知万科。听说有个项目万科费了不少心思，但当地政府更愿意给另外一家死扛着就不降价的大开发商。”
地产界有一个共识，行业深度整合将不可避免。一位业界观察人士告诉记者：“我们国家的房地产企业太多了，每个企业都有自己的发展目标，僧多粥少，人为造成了土地稀缺。而且行业良莠不齐，投诉量也居高不下。所以中央曾下达了政策鼓励对行业进行并购整合。但政府救市不但把开发商放了，而且让那些本应该被淘汰出局的小开发商一个个财大气粗腰杆硬。”
业界曾很阴谋论地猜测王石“卖拐”的真实动机是“打压中小房企再实施兼并”。但据上述专家所言，万科或许确有此意。他曾在前段时间听万科总经理郁亮谈道：“现在想整合难了！”
万科副总裁肖莉在申银万国组织的“2009春季金融房地产投资策略研讨会”上承认：“我们很有可能已经错过了去年三季度最好的拿地时机，所以在目前行业整体资金尚未非常宽松的情况下，公司会在上半年锁定一部分土地，以避免下半年土地市场的竞争。”
而某家财经媒体甚至放言：“也许这一轮地产的冬季最严重的行业结果，不是几家广东地产公司濒临险境，而是7个月的踏空，或许要将万科从多年的行业龙头宝座上硬拉下马。”
这位专家感慨道：“万科其实是当时最清醒地意识到国内的住房市场达到了一个周期高点，以为中国会开始发生一些正确的变化，它要做一些正确的应对，但最后发现自己‘错’了。一个企业不能太理智、太超前，因为政府有犯糊涂的时候。但，万科真的错了吗？”
一线城市趋于饱和，根本拿不到地，量只有一天天做小。往二三线甚至四线城市发展肯定是一个大方向。中央经济工作会议放宽了中小城市户籍限制，而王石在 2009年年初便断言：“2010的主战场在二线城市！” 在一线城市已成央企“嘉年华”时，万科重申“不做地王”，基本是在二三线城市拿地。
日前有消息声称：万科要杀回商业地产了！
据悉，早在2006年前后，万科就做过一项中国人口结构变化的研究，得出一个结论：“2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，老龄人口在此期间将不断增加。”该研究预测，在2013年前后，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。
某业内专家说：“我们整个房地产原始积累的高峰要过去了。中央从国六条、国八条一直抑制房地产投机，为什么房价一直在涨？是因为需求在涨。我认为那时候北京没有泡沫，购房者以自住需求为主，仍然处于第一次初始的增量释放期。2002年、2003年之前，北京200平方米以上的房子卖不动，150平方米都算是大户型。也就是说那时候大部分人都是第一次购房，200属于二次置业，即使有量也不大。而2005年之后就开始出现北京大户型持续畅销，越大越有人抢。
“现在拉动房地产消费的，城市化率的贡献不会超过20%，80%还是原来城市人口的改善性需求：从公房到私有财产。从原来没房到有房，从小房到大房。但我们的下一代，起码有一半人不需要为父母买房。城市更新换代的需求在减弱，但是房地产企业并没有减少，公司的经营目标还在增加。过去的20年万科在住宅领域不断集中化、专业化，它想接下来继续坐稳中国房地产老大的座椅，必须转型。”■
告别蜗居，渐行渐近
据说，八成中国百姓认为“幸福和房子有关系”，这其中有七成的人认为“房子是幸福家庭所必需的”。
几家欢喜几家愁
王露萍在上海徐汇区田林街道社区事务受理服务中心，眼泪忍不住夺眶而出，她和老伴何永祥、儿子、儿媳以及8岁的孙子常年挤在一套建筑面积61平方米的房子里。一家五口经济拮据，要改善三代人的蜗居生活，在上海这座房价超高的国际大都市里似乎遥遥无期。
今年12月1日，上海经济适用房试点率先在闵行、徐汇两区启动，王阿姨一家符合人均住房建筑面积低于15平方米、人均年可支配收入低于27600元、人均财产低于70000元的准入标准。12月11日“政策咨询周”开始的第一天，王阿姨一大早跑到徐汇区田林街道社区事务受理服务中心了解情况。从12月18日起，这里就要开始受理购房申请了，受理期只有一个月。
每个来咨询的人，都背负着全家人对房子的热切渴望。但是，试点阶段相对严格的准入条件，并不因他们的期盼就变得可以通融。接待人员耐心地告诉王阿姨：申请上海经适房的市民必须具有本市城镇常住户口连续满7年，且在申请所在地的区(县)户口连续满5年。由于儿媳妇还没上海户口，王阿姨一家申请第一批经适房看来是不现实的。
徐汇区田林街道办事处副主任万小岚无奈地表示，对于外来媳妇以及支内支疆回沪等原因，户籍不满规定年限或者没有户籍的例子时有发生。为了维持秩序，田林街道实行按号排队。虽然有所思想准备，但工作人员没想到会有那么多人来咨询。就在政策咨询的第二天上午10点半，田林街道“发号头”的机器都坏了。
据悉，仅“政策咨询周”前三天，作为试点的徐汇区共接待咨询人数5900多户，闵行区接待1300多户，其中也有不少人早先已圆了新居梦。53岁的老林下岗，妻子是护士，22岁的女儿今年刚就业，三人挤在40.79平方米的一室半房子内已6年，房贷至今未还清。按政策，老林一家可以共同申请一套二居室。他说：“松江泗泾新凯家园的经适房多层是每平方米4800元，高层是5100元，按二居室65平方米的建筑面积算，总价30多万，如果首付三成，我的积蓄加上亲戚朋友借的就够了。至于还贷，我打算把现在的房子以1800元/月出租，剩下的靠刚工作的女儿了。除了水电花钱请人，其他装修活我都自己学着做。毕竟，这极可能是我买房的唯一指望。”
对于许多上海普通百姓而言，高房价已经到了难以承受的地步。为此，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声同志每到基层视察，总会问年轻人是不是买得起房。他在各种场合反复强调，房价不能再涨了：“上海不能一边是高楼大厦，一边是危棚简屋。我们要坚持执政为民的宗旨，花大力气解决群众的居住困难，全心全意做好这项工作。”上海市市长韩正12月9日也表示，上海目前房价太高，下一步上海将全面建立包括廉租房、经济适用房、旧区改造动迁房、租赁房在内的住房保障体系，加快推进大型居住区建设和旧区改造，全力以赴解决好普通百姓的住房问题。
此次徐汇、闵行两区的试点是上海首次推出经适房。虽然早在1995年，上海就启动过经适房项目，但到1999年11月，又将经适房与内销房、外销房全部并轨形成统一的商品住宅市场。2002年，上海撤销经济适用房发展中心，经适房销声匿迹。
去年，上海重启经适房项目。按规划，上海2008-2012年将累计筹集和建设廉租住房和经济适用住房30万套，约2000万平方米，占同期全市住宅建设总量的20%左右，廉租房受益家庭共计10万户。仅在2009年，上海市保障性住房计划就新开工约1200万平方米，其中经适房约400万平方米，配套商品房约800万平方米，总投资约600亿元。这一规划随着12月8日“上海晶城”经适房开工仪式在闵行区朱梅路上广电地块的举行而完成。
目前上海的经适房试点有三处：闵行区房源在沪闵路“翔泰苑”、徐汇区则在浦江基地新汇路“博雅苑”，松江泗泾基地新家园路“新凯家园二期”。12月10日，这批试点的销售基准价公布：多层住房“翔泰苑”5200元/平方米；“新凯家园”多层住房为4800元/平方米，高层住房为5100元/平方米；高层住房浦江“博雅苑”为5000元/。
目前，经适房试点房源周边一手商品住宅的每平方米均价在1.2万元左右，二手次新房价格约为1.1万元。经适房价格不及周边普通住房均价的一半，但经适房的开发商们还是有薄利可赚。“虽然经适房没有土地出让金的成本支出，但企业的建安成本、管理成本、资金成本等无法免除，在上海5000元/平方米左右的价格基本已不可能再低了。”中国房产信息集团・克而瑞(中国)信息技术有限公司高级分析师付琦对《新民周刊》说。
根据《2008-2012上海市住房建设规划》，到2012年前，上海享受住房保障的家庭共计40万户，占全市家庭总数的近8%。上海可申请廉租房的家庭标准为人均可支配收入低于960元/月，申请经适房的标准为人均低于2300元/月。首批经适房基准价格在5000元/平方米左右，两人家庭，以一套40平方米的一房计算，总房价20万元，如果首付5万元，每月还款1500元。按照最起码的日常开销推算，这个两人家庭的月收入必须在3000元以上，才能勉强买得起经适房。
房地产业的尴尬
自从1998年我国取消福利分房以来，房地产业势头迅猛，近年来房价更是有如坐上云霄飞车。开发商认为房价纯粹是市场行为，北京华远地产董事长任志强那句“富人才配买房”，引起很大民愤，但中低收入群体的居住问题似乎的确无法让市场来解决。
房地产目前是中国的支柱产业，许多地方政府的经济增长需要高地价和高房价予以维系。但对房地产业的过分依赖，为我国经济埋下隐患。如今，房地产业增加值已经占了GDP的6%，25%的投资也在房地产行业，30多个产业与房地产关系紧密。有专家近日表示，中国高房价的形成，主要原因是供给相对小和需求相对大，而深层次的原因则是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力。
2009 年4万亿的投资有多少进入楼市不得而知，但北京、上海等大城市频繁出现国企地王。电视剧《蜗居》在2009年末热播并非偶然，说明今天的中国百姓对住房问题的关注度极高。12月7日，中国社科院发布了2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书，指出中国85%家庭买不起房，房价涨速远远超出家庭收入的增长速度。
发达地区的经验表明，将房地产业作为经济支柱产业是非常不合适、不安全的。房地产价格过高，会直接挤占人们其他的日常消费，影响到普遍的幸福指数。如易宪容所言，当房地产成为被“要挟”的高消费，在此基础上的经济增长肯定是非理性的。
郎咸平也曾表示：“没有哪一个大国敢把房地产业当做支柱产业。拉动GDP主要靠消费，但如果所有的钱都投入到房地产业里面，那别的地方还怎么会有消费？”
根据近日一项民意调查，八成中国百姓认为“幸福和房子有关系”，这其中有七成的人认为“房子是幸福家庭所必需的”。就像股市的散户一样，普通购房者普遍存在 “买涨不买跌”的心理。房价越涨人们越买，继而推动房价不断走高。而同样在高房价的日本，九成的人认为幸福和房子没有多大关系，他们在感叹“中国人在为了买一个水泥做的大箱子而辛苦工作”。
政府对楼市的关注从未放松，也试图借鉴其他国家和地区的经验来缓解老百姓的买房困难，至少能让中低收入者“居者有其屋”。2006年，全国人大常委会委员长吴邦国在香港考察时表示：“内地在发展经济适用房和廉租房方面，可以借鉴香港的成功经验。”人口密度高(每平方公里6946人)、土地资源短缺是香港解决住房问题的天然障碍，而香港用公屋制度解决了 30%以上人口(约200万)的居住问题。
但在上海社科院城市发展研究中心副研究员陈则明看来，香港的经验未必适合中国，同为弹丸之地的新加坡也是如此。他对《新民周刊》表示：“新加坡的住房保障算是比较成功的，但具有小型城市国家的特殊性，不值得中国这样的大国借鉴。”陈则明坦言，目前的中国和当年的日本最为接近。“城市化进程让大量人口聚集在几个大城市，造成这些城市的房价高得惊人，今天的中国也在朝这个方向发展。其实中国可以考虑学习美国发放次贷，这样许多穷人都可以贷款买房子，只要保证资金链不断裂就行。”
华东师范大学东方房地产学院胡金星博士也指出，集中式大规模进行经适房建设可能存在许多问题：如经适房从价格、面积、结构来看，是否适用，目前一些大城市的经适房价格跟一般商品房相比并无多大优势；经适房的建设一般选址于较为偏远的郊区地段，交通设施不健全，使得居住成本大大提升，很大程度上导致一些城市的经适房卖不出去；西方国家现在花大力气来实现混居，以减少社会冲突，而我们现在大量集中式地建设经适房，很可能会走西方原有的老路，产生诸如“贫民窟”等问题。
保障房的难处
尽管学术界没有达成一致，国家还是大力推广保障性住房用建设计划，可惜成效并不理想。
安邦咨询的分析师苏晶告诉《新民周刊》，从重点城市监控的数据总和看，2008年开发经适房的总量占新建住房面积总量的15.56%。不少城市去年经济适用房一年的开发面积不足新建住房的10%，最好的城市也就超过30%，“如果明年政府监管严厉，向地方施压较为成功，保障性住房的数量可能会有较大的涨幅。”
根据全国人大常委会专题调研组的数据：2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%，落实困难。
今年地方财力与承担的责任不够匹配，已经让地方无法足量完成保障性住房建设计划。2009年中央财政对中西部地区的廉租房建设，分别按每平方米300元、 400元补助，而实际造价约1200元―1500元，有的可能更高。中央补助不足实际造价的30%，地方需配套70%以上，不少地方落实困难。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划；有的地方为多争取中央的补助资金，不顾实际可能多报项目，先把中央补贴资金拿到手，造成了地方配套资金落实困难。
此外，对于专门开发商品房的公司而言，周边出现的保障性住房是一大威胁，毕竟一墙之隔的房价差距太明显，会让普通购房者心有不甘；而对于开发保障性住房的地产商而言，3%以内的利润率也降低了他们的积极性。
而国家九部委提出的“限价房”(限房价、限地价的商品房)，在全国的推广也不尽如人意。
去年北京首批1.4万余户限价房配售家庭中，就有2794户弃购，这些弃购家庭的理由除了房源位置偏远、出行不便外，还有很多人是在盘算着商品房的持续降价。今年7月，北京首个入住的限价房小区瑞旗家园传出转租的负面新闻。
而在广州，今年3月全国首个限价房项目――广州保利西子湾因为质量问题遭业主集体拒收。今年7月，广州十大限价房项目中尚未动工的三块限价房用地不得不转盖商品房。近日上市的北京丰台区黄土岗居住用地，配建的6万平方米限价房高达8100元/平方米，与商品房日趋接近……
当保障性住房在大城市遭遇“水土不服”时，它在中小城市却在上演一出出闹剧。今年6月，武汉房管局工作人员与社会中介人员勾结舞弊，造成经适房六连号事件；近日河南开封的经适房“宏康家园”因配备车库而饱受质疑……
“在目前的社会监督机制不健全、社会诚信度偏低的条件下，一部分权力享用者，他们凭借近水楼台的潜在资源而具有寻利行为。对于这部分人来说，他们非但并不缺少住处，而且社会地位也相对比较高，处于社会信息不对称的有利一方。他们购买经适房往往只是把它当作一种投机或投资行为。”苏晶表示，正是这批人的存在，而且现有制度无法对其行为构成有效的约束，保障房政策才会出现目前这种令人尴尬的情况。
中小城市政府在加大保障房建设的同时，一向逐利的开发商也表现出了良心。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌的河南台兴房地产有限公司，在郑州商品房均价4850元/平方米的时候，于12月7日推出3800元/平方米的限价房，表示自己是一个“有社会责任感”的房地产商人。
身家30亿元的王超斌位列河南富豪第三名，他在电话中向《新民周刊》表示，台兴和其他开发公司一样，都是花钱买的地，拿地的成本和同行一样，“但是我们没借款，资金充裕，可以把一部分利润让给购房者。”王超斌的这一做法得到当地百姓的一致好评，收到了购房者送来的8面锦旗，“其他开发商对我这种做法也有不悦，虽然他们公开说过什么，毕竟这次‘限价房’京广大厦的周边楼盘都是四五千的。”王超斌表示，明年他可能会去上海投资，河南地产界对于他而言似乎小了点。■
京城中产的无房生活
为了托住楼市不跌，地产商有个办法，那就是鼓吹老百姓不买房就不是个爷们儿！
“我那些下属，让我好悲哀。中关村IT精英年入20多万的中午吃饭20元的都不去，只找10元左右的，都是让房子闹的。”肖宇感慨地对记者说：“高房价是现在国人幸福指数低的罪魁祸首！”
记者从京城飞南国，最大的感触也是一路上凡友相聚处必谈房子。当一个话题红遍大江南北老中青三代；一部《蜗居》火得万人空巷，甚至创造了在中国股市历史上一部电视剧直接影响上市公司股价的奇迹，不得不扪心自问：是不是一定要背着这个壳末路狂奔？
网上正流行一个新话题：如果手上有几十万，应该先买房(自住或投资)，还是先创业？据一家网络社区的投票统计，有49.4%的人选择创业，37.3%的人选择买房。
挺房者最主流的看法是：“买房100%赚钱，创业99%赔钱。”
有朋友在深圳，经济不景气老公的生意受影响，在外又有很多回款要不回来，她最近很忧虑该怎么办。不懂理财股市不敢进，打算用手里的几十万闲钱买套房租出去，将来还可以留给孩子做保障。
毕业于北大国际MBA的李全周则言：“最近几年读商学院和做生意的经历对我影响比较大，越来越觉得房子并不是自己的一个必需品。如果是为了结婚我绝对不买房。如果手上的资金连投资买房的首付或月供都承担不起，那只能选择创业。如果有充裕的资金，我会考虑房子是不是值得投资。一旦发现它被低估了，就吃进十几套，自住一套，其余的以租养房，等房价被高估时再全部清盘。”
他7月份回了趟太原老家，在和一位地产商朋友畅聊后，越发认定现在买房不符合投资理念。
“太原地价最高的地方，房价都涨到至少8000元/平方米，在相同地段盖的经济适用房才1400元/平方米。2000年前太原的房子仅仅300元/平方米，10年翻了20多倍。但即使房价这么疯涨，太原的租售比还是比北京好，100平方米、售价8000元/平方米元的房子一个月的租金是3000元，而北京类似的房子租金只有6000元，房价却高出了4倍。”
据美联物业市场研究部、中原地产和麦田房产的调查显示：11月北京的楼市租售比再创纪录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了 1：700。而在1月租售比为 1：351，上涨幅度达到了35.7%。而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般是1：200。
“北京现在的租售比已经高得太离谱了。这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫显现。说实话有钱还不如放在银行，回报率太低。”
反对者认为，别拿租售比说事。国内流动性过剩，诸多资本流向了楼市或股市，人们已经把房产作为一种投资产品，相信其未来价值，而不是房租收益。
但在李全周看来：“我买入这个房子，虽然预期会上涨将来可以倒一手卖出去，但是你不能只向着好的去预期，必须做好悲观预期。如果我用闲钱付完首付，租金抵消完月供之后还能盈利，可以带来持续正的现金流，这就算是一个好投资。但现在买房每月总得往里贴钱，万一经济不景气了怎么办？”
他的购房理念深受《穷爸爸、富爸爸》一书影响：先投资、创业，再用所产生的收入买房。
罗伯特在书中有一段诛心之论：中产阶级买他们以为是资产的负债，实际上已深陷贷款的陷阱。大多数人一生都在为一所他们并未真正拥有的房子而辛苦地工作，失去的是继续受教育的机会和用其他资产增值的时机。
“他这套理念很正确，完全能说服我。”李全周说。他目前正忙乎快销品“多多鱼”的北京推广。“我测算过，如果销量起来后，一年可以很舒服地赚几百万。”
分贝网副总裁水木周平曾言，为了托住楼市不跌，地产商有个办法，那就是鼓吹老百姓不买房就不是个爷们儿！李全周也感慨道：“想要坚持清醒是非常困难的，这就需要去说服自己的另一半。”
而对小波来说，2007年从媒体出来后，手上几十万存款的他，也是在房子和创业中，毅然决然选择了后者。
“刚上班的时候是2000年初，那时候北京房子可真便宜。但当时是一艺术青年，总觉得买房很不符合自己的身份。现在依然不想买，细账算下来不如租房。”
小波喜欢住在皇城根下，心里觉得踏实。但在三环里二环外买套100平方米的房子，除了首付，他需要承担每月至少1万元的月供，20年雷打不动。想买便宜点的，只能被发配到五环外甚至更遥远的顺义、通州、昌平，总觉得好像是被这地球抛弃了一样。
而他现在，每月支付3000元的租金就可以舒舒服服地住在皇城根，闲时登登景山，游游北海，就像逛自家的后花园。”
不买房子，做点什么呢？小波看上了餐饮业。
据统计，北京每个月有10%的餐饮公司倒闭，同时又有10%的新餐饮公司诞生，如果想以小博大，只能走主题餐厅创意菜这条路。
临街的门脸房一年租金要八九十万，初次创业不愿意给自己太大压力的小波打上了四合院的主意。一口气考察了30多个，最终在平安大街“段祺瑞执政府”往西的一条胡同里，寻到了一处200平方米的小院落，取名“摸鱼儿大宋食供”。
“租完院子之后还没想好做什么，一个巧合看到一本宋朝的菜谱《山家清供》，几天之后灵感突现：我要做宋朝菜！”
Timeout曾给过一段“很宋朝”的点评：“武松打扮的店小二头前带路，不大的小院青石逶迤、流水缠绵，倒也古雅温润；而六间包房则是木棱木格、油纸糊窗，名字分别是石鼓、岳麓等宋代的六大书院，连卫生间都被冠以古代厕神娘娘的名字――紫姑……”
小波说：“我作为经营者还是有压力的，最舒服的其实是我的朋友们，特别是夏末秋初之际过来在石榴树底下喝喝茶，下下棋，比我惬意多了。”
说实话，这宋朝菜谁都没做过，小波省了请名厨的钱。跟“厉家菜”一样，“大宋食供”的规矩也是大得很，上什么您就吃什么，客人不能点菜，还必须提前一天预订。
“有多少客人订就准备多少，不至于造成浪费，员工也不会很辛苦。通过定食的方法把各方面的成本都降低了，所以我的经营压力很小，一年租金才30万，每天只要收入2000元就可以实现收支平衡。”
据一位跟小波相熟的朋友透露，经过半年多一点的负债经营，此后又持续了一年的收支平衡后，小波用了一年半时间就把投资收回来了，并开始实现盈利。随后他又投资了100多万在雍和宫桥西南角盘了一个1100平方米的空间，将三个四合院打通做高档商务餐饮。据说这回改明朝菜了，要将穿越进行到底。
以小波的年龄，也到了男大当婚之时，他对婚房有什么考虑？
“北京房价也许还会继续上涨，但是我依然不会购买，将来的愿望是自己盖房。”他跟几个朋友在西山看上了一块地。也许不远的某一天，就可以到小波自己的四合院吃茶去。■
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