频繁买卖房产赚大钱 加拿大税务局盯上华人移民

　　税局根据网上信息于2012年初挑出杜先生查税。税局查税部门认为杜先生这两年房屋买卖频繁，每次拥有产权时间不长，并且买卖利润可观，象是在炒房，从中所得应按生意收入纳税。所以查税结果评估出税款两年共达10万多(包括补税，罚款和利息)。针对上述评估，杜先生进行了上诉并获得成功。

　　税局上诉部根据案例法区分资本增值与生意收入的六个因素，对杜先生的上诉进行了分析。这六因素包括：物业的性质或类型，业主占有时间的长短，类似的交易(或运作)的频率，对物业进行的加工或改进，导致出售物业的情形，以及纳税人在购买时的动机和意向。税局上诉部的结论是杜先生在2009和2010年出售的两处房产虽然拥有时间不长，但每次出售都有特殊原因，并不像在炒房，所以从中所得属于资本增值;同时由于该两物业均属他正常居住的住所，房屋买卖利润应属免税的资本增值。

　　纳税人一般知道每家可享受一个免税自住房的名额，并且要求不高，只要真正般进去住就行了，但这只是许多规则的一部分。简单地说，从结果上看，纳税人从房地产交易中所得的税务待遇可分为三种：享受100%免税(自住房)，50%算纳税收入(资本增值)，100%算纳税收入(生意收入)。然而，从性质上看，房地产交易所得只有两大类，即资本增值和生意收入，而纳税人出卖「主要住所」(Principal Residence)的所得，属于资本增值，只不过是一种例外的资本增值，即免税的资本增值。所以，一个房屋交易的所得，一旦被定性为生意收入，就与资本增值没关系了，屋主就不可能享受「主要住所」免税的税务待遇。换句话说，在程序上有关所得只有在第一步被定性为资本增值的前提下，才有机会进入下一步去区分是一般的应纳税的资本增值，还是例外的免税的资本增值(自住房)。这就是为什么在上述案例里，一旦杜先生的房屋买卖是被定性为生意运作(即炒房)，就无免税自住房可言了。

　　「空中飞人」常见税务麻烦

　　许多「空中飞人」误认为他们属于加拿大税务居民，所以每年想尽办法申报一点收入，以便在加拿大交点税。常见的做法有：

　　1、随便申报一点自雇收入，或多或少交一点税。

　　2、在加拿大注册一个公司，利用这个公司给自己发点工资。

　　3、随便申报一点在中国的工资收入。

　　4、只申报在加拿大的一点利息收入。

　　实际上大部分空中飞人在中国的收入都很高;如果按加拿大居民身份报税，他们应申报全球收入。所以那些随便报点收入的做法往往会遇到税务麻烦，因为他们每年申报的收入水平不能解释在加拿大的支出，结果被税局挑处查税并用净资产方法评估。

　　另外，对于那些申报中国收入的人来说，在中国的交税本来是可以在加拿大顶税，但顶了几年税后加拿大税局往往会要求纳税人提供中国的有关档证据，以查证在中国的真实收入及交税金额。吴先生就是这样一例。

　　吴先生一家三口于2007年9月移民加拿大。吴先生本人在登陆4个星期后就返回中国继续做他的生意，而他太太陪小孩在多伦多读书。吴先生后来每年来加拿大访问两次，每次来呆三、四个星期。吴太咨询过会计，说他先生虽然不常住加拿大但也属加拿大税务居民，因为他在加拿大有配偶/小孩/房子;所以从2008年开始每年他们夫妇两都是按加拿大居民来报税。吴太报了一些在她名下的利息收入，而吴先生申报了在中国的工资收入。吴先生每年申报在中国交纳的$5000多元税金，在顶扣这$5000多元的税金之后，还需在加拿大交纳几百块钱。

　　2011年底税局给吴先生发了一封信，要求查看他在2009-2011三年的中国收入和交税档证据。由于吴先生申报的在中国的交税没有档支持，所以他没有提供。由于在指定的时间内没有收到吴先生的档，税局对他这三年的报税做出了重新评估，即不承认申报的在中国的交税。这样，吴先生被要求补税加利息三年共达两万多。

　　当听说像他这种情况属于非居民本不应该报税时，吴先生决定与税局交涉设法不交这笔钱。于是，吴先生向税局提出对这三年的申报进行调整(Adjustment Request),即将他的原申报的收入全部改为零，依据是他一直是税务上的非居民，本不应在加拿大报税。结果是税局不但是放弃了那两万多块钱，而且还给他两千多块钱的退税(原来每年交纳的几百钱)。

　　这个事例给我们的启示是，空中飞人在报税前应确定自己的税务居民身份，确定是否应该在加拿大报税。在这个问提上华社有些误会，即认为加拿大税局的那套「居住联系」(Residential Ties)模式(即用配偶/住房/依附人任何一项定论)是法律。事实真相是：

　　1. 一个人可以在加拿大有配偶/住房/依附人而同时又可能是加拿大税务上的非居民。非居民可以来访问加拿大。

　　2. 具有法律效力的是案例法的「正常安居」(Ordinarily Resident)模式和加中税务协议的「打破平局规则」(Tie-breaker Rule)模式。

　　3. 新移民登陆不等于成为税务居民;如果登陆后不久又回中国继续原来的工作/生意/生活，那么他从未获得过加拿大的税务居民身份。

　　4. 根据加拿大案例法或加中税务协议，真正的空中飞人一般都是加拿大税务上的非居民;非居民不应在加拿大报税(除非在加拿大有生意/雇佣等收入)，不应申报海外资产。配偶在加拿大的一方，如果收入不到交税水平也不用报税(最好也不申请任何福利)。

　　配偶一方为非居民，另一个为居民，完全不成问题;居民身份不是以家庭为单位。配偶非居民一方打钱给居民一方在税务上没什么可担心的。