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华人投资买房出租十几年 分享4次驱逐房客经历

www.sinoca.com 2015-02-08  星网


  本人投资管理房地产十几年了,有过四次驱逐房客经历,写出来分享一下。

  第一次是2004年初,我们花了60多万买了一个三单位的商业楼,其中一个单位租给了一个报税的事务所,这一家事务所搬进来后,大门深锁,从未开业,不见女老板人影,打电话无人接。过了两个月我只好找律师开始赶房客。律师张贴三天的告示(3  day notice to pay or quit), 没有动静, 五天后又贴了一个自动放弃通知,等到15天,律师要我找个锁匠把门打开,清点一下里面的物品,将这些东西保存15天,如果房客没有来要, 就自行处理。这个案例很简单,律师写了俩张通告,就入囊800美金。半年后这家事务所的女老板又找我想要回她的电脑及其他用品,律师告诉她要付12000美金(房租,律师费和储存费等),后来也就没有下文了。

  金融风暴后,我们在南加州靠沙漠的城市,买了一些白菜价房屋,很快就全租出去了。其中一个破产屋出租给了一个白人家庭,前面一年半相安无事,然后他们就突然不交房租了,告诉原因是,现在房子太小要搬走,搬走之前不想再交房租了,没有办法只好驱逐房客。我自己贴了一个三天告示,因为地方太远,去当地法庭太浪费时间和精力,只好通过网上在当地找了一个专门做驱逐房客”专家”,叫史密斯先生。史先生一口保证三个星期就能帮我搞定,看他给的案例在法庭都能查到,因此就放心一次交齐他550块现金,立即在法庭办理了unlawful detainer 文件,真的不到三个星期,他就去法庭要求了default judgement, 拿到了writ of possession. 这时房客给我们打电话,说不想搬啦,要继续住下去,考虑到这家人将这个破产房屋修饰的很好,以前交房租还算可以,在他们交齐所有房租后,就让他们继续住下去了,而且还给他们减掉了一点房租。这一家现在还住在这个房子里,只可惜那时大家白折腾了一番。

  第三次驱逐房客发生在我们买的三单位公寓其中一位房客。买后不久这位苏(sue)女士就不再交房租了. 由于这地点离前面驱逐房客 “专家”史先生不远,我们就又请他来赶房客。先交他$390定金, 余款等拿到Writ of possission再交。这先生收到定金以后,给他打电话,一会儿说在医院,一会说家里有急事,要不就是管文件的小姐没上班,再后来就没人接电话,一个半月过去了,他没有任何行动,看来这定金打水漂了。这史先生网站介绍他是非常有爱心的牧师,收养有好几个不同肤色的小孩。我去法庭查了一下他的记录,有五次作为房客被赶的记录,看来久病成良医,被赶的次数多了,也就成为赶别的房客”专家”了。无奈被骗了,但这房客还得赶走,这次找了一个真正的专家,专做驱逐房客的律师,叫迈克。其实这家正规律师收费不很贵$740美金,出庭另加$275。在律师进行有关法律程序时,房客苏女士已经在搬家了,她告诉我,她房子里还有很多古董,如果我们给她一点搬家费,她会立即搬空。因为已经交了律师费,也就懒得理她了。只是律师事务所比较忙,每一步都是一板一眼的,走完程序用了一个半月。这时候,苏女士的邻居女儿想租她的房子,也跟我们谈好了价格。苏女士觉得再待下去也没什么油水,就把钥匙交给了邻居女儿,好在房子没怎么被破坏,装修了一下,邻居女儿就搬进去了。

  最后一起驱逐房客发生在俩单位住房的一家房客,叫威廉斯。这个威先生也是我们买过来以后就没有交房租,无奈之下只好去找前面那个迈克律师,迈克立刻发了三天通知,随后威先生将$300房租存到我们账号,我们将这$300用现金支票给他退了回去, 告诉他要么付全款,要么立即搬走。在我们送交法庭unlawful detainer文件给房客五天之内,威先生给了正式答复,中心意思还是想住下去,没交房租是因为房子没有维修好,他自己花钱$550做了维修,   另外跟我们沟通有问题。律师知道他在耍无赖,知道我们不愿意再租给他后,去法庭要求了开庭日期。三个星期以后我们一早就来到了法庭,那天上午一共有八个赶房客的案件,法官先要当事人双方在庭外进行协商,很快有六位当事人律师报告说达成了协议,只有两位需要开庭,八个案件不到两小时就结束了,第一次见识到法庭有这么高的效率!我们跟威廉斯先生达成的协议(stipulation of judgement)主要有两点,房客两个星期内搬出, 以及赔偿房租和律师费. 作为交换,我们撤销他的eviction法庭记录. 两个星期后,威廉斯先生自己搬走了,他的室友不愿意搬。律师只好安排警察来赶房客,由于法庭签错了文件及赶上圣诞节,又耽误了快两个月,警察才来lock out, 房子总算回到了我们手中。

  出租地产,喜的是,绝大多数房客按时交租,因此可能有好的现金流。忧的是,时不时要驱赶房客。有喜有忧,人生就是于此。

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