房价上天 加拿大现百万富翁城市

　　其实，世界上如果有种药叫做后悔药，恐怕价格谁也打压不下来。吃了这种药，时光倒流10年，相信很多加拿大人会选择房地产投资。

　　可是十年前，如果有人说房价是这种要上天的涨法，恐怕会被人挖苦的体无完肤。目前，温哥华独立屋均价突破200万，多伦多突破120万。

　　这十年来的房价上涨，令加拿大诞生了第一个“百万城市”- 温哥华。温哥华人平均的净资产的价值突破了百万大关，报103.6万，较2014年增长了7.1%。

　　BC省的人均净资产为88.3万加元，成为加拿大所有省份中的最富有省份，而过去石油和大宗商品疯狂牛市中受益的阿尔伯塔省则被安大略省超过，安省人均净资产为79.3万加元排名第二，阿省则降成第三名人均净资产76.3万加元。

　　加拿大家庭的平均净资产突破了68万加元，升值幅度达到4.3%。加拿大人均净资产的上升，房地产价格的升值功不可没。

　　当然，皇家银行今年的调查报告也显示出另外一个问题：温哥华以及多伦多的房地产可支付性已经已经亮起了警灯，加拿大人的人均负债率已经达到了收入水平的1.65倍。

　　您到底是个“穷”百万富翁，还是个“富”百万富翁呢?

　　加拿大9月份的议息会议在即，市场均预期中央银行会将基准利息维持在目前的水平不变。其中一个重要的原因就是，加拿大人平均负债的水平到了13.3万加元，相比去年同期上升了4.1%。今年第一季度，加拿大人家庭的平均负债率维持在165.3%。央行行长去年就特别关切加拿大人的负债水平，特别是有72万户负债水平超过350%的加拿大人，让加拿大的财经人士担心不已。

　　房屋价格屡屡创出新高，令加拿大人的资产负债表里HOME EQUITY 部分越来越高。虽然人们负债和贷款越来越多，但是净资产却越来越高。贷款买房看似成为了加拿大人发财致富的一条捷径。

　　低利息对于能够成功拿到贷款的人确实是一个福音，但是每个家庭的收入状况良莠不齐，宏观地来看，加拿大人的收入状况并不容乐观。收入水平提升的幅度并没有资产增长的幅度快。

　　从2008年至今，加拿大人平均每个人的工资从20加元提升到了23.44，平均每年工资的涨幅只有2%。另一方面，加拿大失业率一直维持在6.9%-7%的水平，相比之下，南方邻居美国已经接近充分就业水平。

　　从经济原理上讲，账面的财富要长久维持，需要健康的劳动就业市场，资本充足的流动性，稳定增长的员工收入，然后这些收入可以通过银行储蓄，金融投资变成资本，进行再投资，最终让这个游戏进行下去。

　　但是目前的情况明显有断层的环节，加拿大的实体经济面临困局，从SEARS, FUTURE SHOP，TARGET等一个个大型零售商的实体店面倒闭，到银行和金融公司为了应对FINTECH的冲击纷纷大规模裁员，就业市场的健康程度可见一斑。

　　如果没有健康的劳动就业市场，工作人们的收入并没有显著增加，那么到底是什么因素促使房价不断上涨呢?可能是外来资金，也可能是中央银行释放的流动性，总之不是加拿大经济正常循环的力量造成的。如果是这样，我们不难看到大批的资产富有，却现金缺乏的百万富翁。

　　这样的百万富翁最担心的就是音乐停止时候，没有合适的椅子可以坐下。加拿大政府在调控房地产方面要非常小心，首先BC省政府目前针对海外买家征收奢侈税就是个危险的游戏，外来资金到底对加拿大房地产有多大影响，随着这个税项的执行就能看出，可是有必要做这样的尝试吗?

　　其次，政府的流动性也在收紧。加拿大CMHC的总裁Evan Siddall今日表示，随着越来越多的贷款需求，该机构已经无法满足大众的要求。显然，政府必须继续开动印钞机，提供更多的流动性，才能让更多的人贷到款。

　　随着2012年加拿大开始收紧贷款政策后，加拿大银行发放贷款不仅要看净资产，还要看贷款人是否有足够的收入来维持债务(debt service ratio),可见，银行还是明白这中间的奥妙，没有足够的收入，就是百万富翁也不给贷款!

　　(本文不做投资建议，市场有风险，投资者慎入)