6家权威金融机构齐证实:加国房价被高估60%?

　　国际货币基金组织

　　（International Monetary Fund）

　　评估：房价被高价11%左右

　　最近数据：2014年第四季度

　　IMF最近才开始研究加拿大的房地产市场，它的估值模型所使用的数据最早只是2010年的。和其他机构一样，IMF考虑了家庭构成因素的速度，即衡量人口增长（一个家庭被认为是同居住于一个屋檐下的一群人，无论他们是否有亲属关系）。IMF也考虑收入和就业增长，以及五年抵押贷款利率和通货膨胀。有趣的是，IMF发现一个最能反映加拿大房价变化的衡量因素是所谓的“贸易条件”（terms of trade），即比较加拿大的出口总额与进口总额。

　　例如，如果出口增长额快于进口增长额，那么贸易条件增加。贸易条件也考虑到汇率的变化，所以如果加元升值，贸易条件也增加，因为加元上涨将推高出口的价值、降低进口成本。根据IMF的说法，当贸易条件增加时加拿大人感到富有，因此可能会愿意在住房上花更多的钱，反之亦成立。IMF将所有这些衡量因素综合在一起，并与实际房价比较，认为房地产市场高估了7%到20%，或平均约为11%。

　　TD银行

　　（Toronto-Dominion Bank）

　　评估：房价被高价11%左右

　　最近数据：2014年第四季度

　　像IMF一样，TD也认为家庭收入中值、利率、就业和人口是驱动房地产市场的基本因素。但与IMF不同的是，TD银行也考虑供给和需求，包括新屋数量。TD的模型也关注负担能力，基本上看一个普通的家庭花了多少钱在住房上，并将之与长期平均值进行比较，即加拿大人约将收入的30%花在住房上。虽然价格一直上涨，但低利率仍使得住房是可负担的。

　　TD也将利率预期加入其模型中，如果利率上升的话，将推高房屋贷款利率，让住房负担能力下降得更少。如果利率上升到更“正常”的水平，那么房地产市场将被高估10%-15%，TD银行如是说。（TD没有对“正常”进行定义，但加拿大央行的隔夜利率平均约6%;现在是0.75%，而在过去的十年里平均为 1.8%。）TD银行认为，相对于其基于经济基本面的“公平价值”模型，房价大约高估11%以上。

　　加拿大房屋贷款及住房公司（Canada Mortgage And Housing Corporation）

　　评估：房价被高价3%左右，在合理范围内

　　最近数据：2014年第二季度

　　基于2014年第二季度的数据，加拿大房屋贷款及住房公司（CMHC）认为本国的房地产市场只是适度高估，只有3%左右。它警告说，加国的房地产市场被适度高估，但回调的风险很低。

　　CMHC衡量的方法是最详尽的，但也说明了要得到加拿大的房地产市场的可靠信号是多么困难。该机构研究了三种不同的模型来估计房价应该在什么位置。一个模型比较房价与驱动住房需求的传统因素：通货膨胀、税后收入、房屋抵押贷款利率和人口增长。另一个模型研究大城市里影响房价的因素，包括地价、建筑成本和城市人口增长。第三个模型考察住房负担能力，比较目前的价格（人们实际支付的价格）与房屋的建议价格（建议价格即一个家庭如果将收入的30%花在住房上，他们可负担得起的房子的价格）。

　　CMHC结合了前三个模型中的一些因素构建了第四个模型，然后将所有四个模型来比对实际房价的三个不同的衡量维度——加拿大房地产协会转售房屋价格指数（resale house price index）、加拿大国民银行地产网（Teranet-National Bank）房价指数和加拿大统计局的新住房价格指数，这样就有12个可能的方法来衡量过高的估值。

　　由此得到的结果其变化范围相当有戏剧性。在其最近预测中，即去年秋天的数据报告，CMHC预测，房价可能在低估了13%到高估了16%之间，平均有 3%左右的高估。将其所有测量值与临界值8.5%比较，8.5%是CMHC认为房地产市场被高估的可靠水平，如果其最高估值高于临界值，它就表示房地产市场适度高估;如果所有模型的平均水平都高于临界值，那么风险更高。

　　在研究楼市的回调风险时，高估只是CMHC考察的四个因素之一。CMHC还考察了所谓的“过热”现象，即房屋销售速度是否快于新上市的速度，以及房价是否增长过快，因为这可能是市场中投机行为的标志。它还研究过度建设现象，即建商面对楼市的强劲需求和上涨的价格、建造新房来补充市场的现象。过去， CMHC已经发现这四个因素中至少有两个因素的组合与申请房屋抵押贷款保险的峰值一致。