加拿大楼市若暴跌 谁赢谁输？

　　过热的加拿大楼市一直上升势头不减，丝毫没有放缓迹象。但是专家警告称，加拿大房价已被高估35%，楼市可能面临比2006年美国楼市崩盘时更严重的泡沫危机。但在加国的疯狂购房潮中，市场回落可能会令那些从未经历过楼市衰退的群体面临重创危机。

　　据房地产研究专家贝斯(Hilliard MacBeth)称，加拿大每年的房地产投资约为$1200亿元，占到全国$1.8万亿GDP总值的7%。

　　但是，《经济学人》杂志最近发表的一篇分析报告却称，加拿大房价已被高估35%，贝斯表示，这显然表明全世界都在唱衰加国楼市。

　　实际上，除了《经济学人》杂志公布的骇人数字，还有不少专家警告称，美国在2006年经历的房地产市场崩盘有可能会在加拿大重演。

　　著有《泡沫何时破裂：加拿大房地产市场崩盘的幸存者》(When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash)一书的贝斯指出，在美国房地产市场崩盘前，房地产投资只占到美国GDP总值的6%，相比之下，加拿大的泡沫更大，目前加拿大举国都沉浸在购房狂潮中。

　　除了《经济学人》杂志，加拿大央行行长波罗兹(Stephen Poloz)也在去年12月表示，加国房价可能被高估多达30%。此外，惠誉评级(Fitch Ratings)和国际货币基金组织(International Monetary Fund)也都对加国楼市过热提出警告。

　　楼市暴跌的赢家和输家

　　据贝斯称，如果加国楼市出现暴跌，最大的赢家将是18至34岁的千禧一代，因为他们无债一身轻，并且尚未购房。

　　贝斯指出，对于这些潜在买家来说，最佳策略就是储蓄更多资金用于支付首付，并等待楼市泡沫破裂。

　　此外，贝斯认为年龄介于55岁至69岁的婴儿潮一代业主也不会受到太大影响，因为他们购房时日已久，已经积累了充分的房屋净值。

　　但贝斯同时也指出，如果婴儿潮一代业主用房屋净值贷款装修房屋，或是为了帮助子女购置首套房而与他们共同分担按揭贷款，那他们可能也会面临难以顺利退休的窘境。

　　据贝斯预计，一旦加国楼市泡沫破裂，房价可能会暴跌50%，而那些在最近刚刚购房，年龄介于31岁至54岁的X一代将会受到最大冲击。

　　贝斯称，他的研究显示这个群体购房最多，家庭债务水平最高，但在免税储蓄账户、互惠基金和股市中的投资却最少。

　　楼市销售仍然火热

　　加拿大地产协会上周公布的统计数据显示，加国今年3月的房屋销售量较2月攀升了4.1%。

　　在过去10年里，加国的房价一路高歌猛进，其中仅在过去一年中，最炙手可热的多伦多和温哥华楼市就分别上涨了7.8%和7.1%。

　　与此同时，今年3月的MLS 房价指数也较去年同期上涨了4.95%，全国平均房屋售价比去年同期飙升了9.4%。

　　加拿大地产协会主席安加(Pauline Aunger)指出，持续低迷的低利率虽然有利于改善住房负担能力，但同时也驱动了需求并推高了房价。目前加国五年期固定按揭贷款的优惠利率已经低至2.74%。

　　但多伦多地产经纪勒波(Barry Lebow)至今仍对1981年利率飙升至21%时的情景记忆犹新。他认为加国楼市一旦出现回落将会令许多人措手不及。

　　勒波表示，有许多加人都未曾经历过楼市衰退，其中包括很多地产经纪人，一旦楼市崩盘，势必会带来严重冲击。

　　CMHC仍然乐观

　　安省奥云湾市场调研公司North Cove Advisors的总裁兼楼市分析师Ben Rabidoux 也对加国楼市过热感到担忧。他指出，加国创记录的房价收入比，以及不断创下新高的家庭债务水平都令人担忧。他同时称，目前的高房价和低利率已经令加国楼市陷入困境，尤其是目前的住宅投资已经与1970年代和1980年代楼市衰退时的投资水平持平。

　　Rabidoux同时指出，建筑业就业人数占总就业人数的比例创下历史新高，也意味着楼市衰退将会令整个国家经济和就业市场遭受重创。

　　但是，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)仍对加国楼市表示乐观，其认为加国楼市只是略微过热，房价增幅只比家庭收入高约3%。

　　按揭及房屋公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)认为加国楼市回落的风险较低。他指出，楼市回落是由多种因素促成，包括过热、过度建设和房价增长加速等。（作者：泊然）