加拿大楼市真的和中国反腐互动?

　　日前《省报》和《国家邮报》等媒体报道称，中国警方代表近期一直在加拿大秘密活动，目的是秘密调查中国涉嫌贪腐官员的洗钱行为和隐匿房地产，同时寻求说服已逃到加拿大的中国经济类犯罪嫌疑人回国受审。据称这是中国政府打击经济类海外在逃嫌犯的“猎狐行动”之一部分。

　　对此大温房地产“晴雨表”几乎立即作出反应，一些网间传言称，“猎狐”中国警方代表正在大温豪宅区“摸排”，目的是查清部分经济类嫌犯和尚未暴露“裸官”在本地置业的真实情况，并断言此举将对大温楼市构成极大影响。

　　一个“猎狐”两种解读

　　有趣的是，同是一个中国反腐和海外经济类嫌犯追逃 “猎狐行动”对大温房地产价格走势影响的话题，却可以得出两个泾渭分明、甚至可以说针锋相对的解答来。

　　一种意见认为，“猎狐行动”的触须可能伸到加拿大和大温，对本地房地产走势将构成不利影响。

　　国际调查记者联盟（International Consortium of Investigative Journalists）,日前公布的报告称，发现一些可能和中国大陆有关的境外“空壳公司”挂靠在温哥华、西温哥华和列治文等大温哥华地区城市的地址，这些“空壳公司”许多都与近期豪宅和商业地产大手笔交易有关，很显然，其中必定有相当一部分资金，是和中国境内贪腐有关的钱，即要么是非法所得的赃款、贿赂款，要么是被非法挪用的公款。日前CNBC也援引大温当地房产业内人士表示，的确有数额巨大的黑钱流入温哥华，但他们“不敢多做置评”，理由是这对他们而言“太过危险”。认为“中国反腐对本地楼市、尤其豪宅市场构成负面影响”者指出，在中国警方开始直接过埠调查的情况下，那些持“黑钱”购买本地豪宅、楼花的中国人要么担心资金链断裂，要么担心无法 “隐身”的豪宅太过招摇惹火烧身，势必在这方面有所收敛。

　　这部分人士进而指出，尽管加中尚未签署双边引渡协议，中国警察即便抵达本埠，对经济类嫌犯也只能以个人身份进行调查或说服工作，而难以循正常程序寻求加拿大警方合作，但近年来加拿大各级政府、警方对入境经济类嫌犯的打击力度明显增强，洗脱“贪官乐园”帽子的姿态更加明显，在诸如遣返无（或不再具有）合法入境居留资格嫌犯方面效率提高，反洗黑钱动作加大，且有消息称，中加两国在经济类嫌犯携带入境赃款分割问题上接近达成可操作性的共识，2013年两国业已草签了分割进入加拿大经济类嫌犯资产的协议，一旦这一难点突破，对主要依赖携带入境赃款和被洗黑钱生活的中国在逃经济类嫌犯及其家属而言，将是釜底抽薪的致命一击。在“唱空派”看来，一旦中国反腐行动和加中司法合作触及入境资产这一领域，将对这些特殊房地产购买者构成决定性的重压。

　　“唱空派”更指出，许多加拿大政要也对中国反腐“反到房价”持乐见其成态度。如《国家邮报》日前援引本国驻华前任大使马大维的话称，，加拿大需要采取措施阻止热钱涌入加拿大房地产，并“走得更远”，包括和中国“猎狐行动”合作，在这种情况下，中国反腐当然是本埠楼市、尤其豪宅市场的极大利空——尤其在本埠房价/年收入比高居世界第二、高端楼市严重依赖流入资金的背景下更是如此。

　　但另一种意见却截然相反，在他们看来，中国越反腐，本埠楼市就会越火爆，房价也就会越高涨。

　　在些“唱多派”看来，中国反腐越“动真格”，那些已暴露或尚未暴露的经济类嫌犯、贪官、“裸官”就越不自安；他们越不自安，就越急于将危险的、可疑的资金转移到他们认为安全的地方，并尽量转化为安全的“白色”资产。“唱多派”认为，相对而言加拿大正是这样一个安全的地方，而加拿大房地产则正是最理想的安全资产。

　　“唱多派”指出，在中国和加拿大尚未签署双边引渡协议的背景下，中国经济类嫌犯只要系合法入境、合法居留，就不用担心被引渡、遣返，即便本人身份可疑，家属中也往往有人可以合法地继续留在加拿大，无论是哪一种情况，所购置的物业都可以成为安身立命的“保底”资产。即便这一切都有问题，以加拿大法制之健全、加中两地法律体系差异之巨大，和本地司法效率之低下，其中也大有转圜余地——相反，倘那些本可用来在加购房的钱迟迟不流出、不“转换”，才是最危险的。

　　日前30多位涉足针对华人高档物业经营的本地房地产经纪人在普华永道（PWC）和城市土地学会（ULI）联合主办的“温哥华房地产论坛”上发言，看好未来一年本埠楼市，将“中国深化反腐”当做支持自身论点的重要论据之一。一些在中国大陆通过网站等手段直接招徕客户的本埠房产经纪也不忘借此强调“大温房价有涨无跌”或“大温房产稀缺性”，不过在中国反腐声浪愈演愈烈的背景下，往往“作欲言又止状”罢了。

　　“一狐两解”并非新鲜论调

　　其实将中国反腐和大温房产走势联系看待的分析方法并不新鲜，同样的题材、针锋相对的解读也早已有之。

　　去年9月11日，路透社前工作人员、现在加拿大多伦多矿业局工作，对加中经济联系问题素有研究的茱莉.乔丹（Julie Gordon）以《中国买家涌入，温哥华高端楼市炙手可热》为题撰文，认为中国反腐运动导致尽管移民热降温，大温房价依然被中国资金推高，并给当地带来喜忧参半的效应。

　　在这篇文章中援引加拿大麦当劳房地产经纪公司（MacDonald Realty）策略副总裁史考罗（Dan Scarrow）的分析称，温哥华一直是来中国大陆富人的热门移民地点，过去一年间，中国政府加强了反腐运动，一些担心自己被涉及、国内资产可能“蒸发”的人因此希望把自己的自己放到自认为安全的地方，而“没有比西方更安全的地方了”，因此他们相对最熟悉的温哥华，也就成了这类中国资金转移的目的地之一。神秘中国买家瞄准了温哥华的豪华热门地段，同时也开始推升大温哥华住房成本，这里本已是北美地区房价最难令人承受的地方，如今更是雪上加霜。

　　文章作者很显然属于“唱多派”，按照她的解读，大温房价步步高升和亚洲流入性资金有关，而“亚洲、尤其中国资金最新一轮的向加拿大流入，文章援引房产经纪公司Angell Hasman and Associates的合伙人马尔科姆.哈斯曼（Malcolm Hasman）说法称，“高端房地产市场基本上为亚洲买家所垄断，其中多数来自中国大陆”，而售价在500万加元及以上的豪宅，亚洲买家占到了大约90%，“很大程度上，中国买家是近期房价上升的主推手”。在他们看来，经济类移民和“百万富翁签证”计划的停摆，充其量也只会对本埠房价构成短线压力。

　　而“唱空派”则不止一次指出，“中国富豪抢购大温豪宅”的说法其实并不那么确切，很多都是以讹传讹，甚至不排除炒作的可能。

　　《温哥华太阳报》去年初即有统计称，大温住房95%为本国人所购买，其中75%的购房者即为本地居民，而5%的外籍购买者中六成来自美国，很显然，“中国富豪因素”占比少得可怜，中国反腐对本埠楼价的冲击之小也可想而知。

　　当然，对这样的数据“唱多派”早就不以为然，他们指出，中国“黑钱”为安全计往往不是自己名义买，而是用他们在本国本地定居的亲属“人头”来买的，钱是他们从本国拿来的，但名义上买房的人却还是本国人。对此不久前有不愿透露姓名的房产经纪表示，事实上在大温豪宅市场，300万以上豪宅买家华裔比例尚不及伊朗、俄罗斯、意大利和韩国裔买家多，这些华裔豪宅买家中“黑买家”比例自然就更少了。

　　公平说，“唱空派”其实又可分为两派，一派认为中国反腐和“猎狐”会切断部分中国“热钱”流入加拿大来源，抑制相当一部分身份尬尴华裔买家的购买欲和购买力，从而导致本埠房价难以为继；另一派则认为“中国富豪”、尤其是“中国贪官”在大温房地产市场中的“能量”本就被有意无意夸大了，反腐或“猎狐”是强是弱，都和本埠房价和房屋市场销量没多大实质性关系——即便有，也是业者或相关人士的借题发挥。

　　“猎狐”和大温房地产究竟有多大关系、是“正能量”或“负能量”，至今仍是公说公有理，婆说婆有理，随着加中司法合作的进一步深化，相关答案或许很快就会水落石出。