多伦多楼市回顾及展望:11年间越升越疯 市道畅旺

　　转瞬间2014年即将过去﹐又是新的一年，回顾过去11年间，多伦多的地产市道十分畅旺。

　　根据多伦多地产商会(TREB)的统计资料显示，每年平均销售额很稳定，维持在85,000宗，除了2008年金融风暴的74,000宗外，最低2003年成交只有78,900宗，最高2007年成交宗数高至93,000宗，估计2014年会达到92,500宗，接近风暴前一年的水平。

　　每年平均楼价从2003年的$293,067﹐上升至2014年首11个月的$567,198。以2008年为分界，之前的5年2003至2007，每年平均楼价的升幅为6.45%，尽管政府以国民负债超过年入息160%，通过多项新法例，收紧按揭，以使楼市降温。但楼市依然畅旺，2009至2013的5年间，每年平均楼价的升幅为7.25%比之前的5年为高，而2013至2014的首11个月升幅更高达8.30%。

　　楼价稳定向上

　　按上列的资料，这几年楼价的升幅尚不算高，亦不会导致地产泡沫的出现。回顾1989年地产泡沫爆破之前5年，每年平均楼价升幅超过26%。因此现时多伦多的楼市算是十分健康。

　　有关加人负债过高的情况，按信用评级公司EQUIFAX的报告指出。差不多叁分之二的负债是房地产按揭。除房贷外，每个加拿大人平均欠债$20,891，其他如车贷比往年上升6.8%，而分期付款的债务则上升5.8%;虽然负债上升，但逾期不还款，则有下降的趋势，现时维持在1.1%。

　　加拿大央行行长Stephen Poloz在一次新闻发布会上指出，对高负债人者来说，如果收入急降，而利息急升，会影响他们的还款能力，这会对经济造成冲击，而令楼价下降。但发生的机会很微。

　　无泡沫不会爆破

　　近年来有不同机构提出，多伦多楼价偏高，如道明银行及国际货币基金会指多伦多楼价偏高了10%，评级公司Fitch Ratings则认为是20%，The Economist则指是30%，而加拿大银行则认为是10%至30%。尽管加拿大银行担心楼价偏高，但加国的楼市不会像很多美国城市一样，发生地产泡沫爆破。亦不会出现如80年代初及90年代初的楼价大幅上涨，然后跟风向下调整的情况。

　　移民推动经济

　　曾经有言论指楼房供应太多，将会变成加国大城市的问题。因为发展商在市内盖建大量的共管公寓大厦，加上战后婴儿潮年代的加人，已届煺休年龄，会售其居住多年的大屋而搬到较小的房屋居住，这使房屋供应大增。

　　但另一方面，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)则指出﹐为满足移民的需求应多建房屋。最近由Urban Futures发表的报告“Trends in Housing Occupancy Demand”指出在未来30年，加国需要多建造450万幢房屋，以满足由不断改变的移民政策所带来人口增加的需求。根据移民部的政策，2015年移民额将会从往些年的240,000至260,000增加至285,000。新移民大约占加国人口增加的70%。

　　有半数新移民的年龄界乎25至40岁，是带动国家经济的火车头。此外能源成本下降，有利各行业，加上加币疲弱，有利安省出口业及投资，所以大致上预计2014的经济增长为2.2%，2015年将会是2.6%。

　　独立房价格升得快

　　根据多伦多地产商会的报告，独立屋的售价上升最快，而共管公寓的售价则持平。主要塬因是独立屋的供应量小，而需求大。实际上，战后婴儿潮年代人的人士，大概是50余岁至近70岁。他们仍然没有搬出居住多年的独立屋，因而减少了独立屋的供应量。这情况将会改变，如果他们能找到可以代替现居的大屋。例如在其居住的社区盖建的镇屋。而其大屋的售价亦高至令他们大屋换细屋套现，届时，独立屋的供应量将会增加。

　　房地产除了作为居所之外，亦可作为一种投资。CMHC的高级市场分析师Dana Senagama指出，市场对出租单位的需求甚殷，这对投资者是一个好消息，尤其是对以共管公寓作长线投资人士更加有利。若要入市，可参考过去5年来的投资回报。可以4%至4.5%作为指标。财长Joe Oliver表示，长期来说，联邦政府应减少通过CMHC干预楼市，他建议渥太华应把责任交给市场，这建议有利加国楼市的发展。

　　利率将缓慢上扬

　　根据皇家银行的“Housing Trends And Affordability”报告指出，由于按揭利息在2015年将会逐步上升，加上高楼价，会令一般人的负担能力下降，令需求下降，但又不致引发楼市显着减慢。据Re/Max地产连锁公司预测2015年多伦多市的楼价增幅应是2014年8.30%的一半，约为4%，是较为温和的增长。丰业银行认为按揭利息多年来处于低位，最近整体经济有所改善而通胀的幅度亦有增加，按揭利息有上升的条件，首次的上升，最快要到2016年初才会发生。

　　换言之，利息每增加1/4%，每月的付款将会增加$56.00。现时大多伦多市的楼盘与出售数量的比例是55%，估计新楼盘的供应量会增加。专家预测在2015年我们将会有一个供求平衡及比较稳定的楼市。