加人退休后巧用房产来养老

　　永明金融所做的一份调查报告显示，约四分一加人退休后，会将自己的居所作为主要收入来源。66岁的许先生正是这四分一人里面的其中之一，他将已供完的房子按给银行，拿了条信贷额(Line of credit)﹐他计算过，未来最少10年他和妻子的基本生活不愁。

　　许先生说，他早年买下的房子已供满，子女长大成人﹐能独立生活，他觉得他应该享受自己大半生工作取得的一点成果，在投资顾问的建议下，他将值70万元的房子按给银行，取得楼价的60%即42万元信贷额，办理过程中不用调查入息，利息是优惠利率加半厘，利息在他提取贷款时才计算。许先生说，一些银行甚至可以给你房价80%的信贷额。

　　贷款非入息不用缴入息税

　　他计算过，即使他现时没有了工作，因届65岁退休年龄，可从政府的退休金计划(CPP)和补贴中拿到约900多元，然后每月从银行中提取3000元贷款，每月差不多4000元，够他与妻子的基本生活费，将来妻子满了65岁，又再有另一个900元，生活就更宽裕。而且这3000元是贷款，不是入息，不用缴入息税，比提用RRSP更好。由于贷款是透过按揭房屋而来，你可以还息不还本，甚至连利息也不还，从信贷额中拿钱去还就是了。

　　调查报告显示，约四分一加人退休后，会将自己的居所作为主要收入来源。

　　10年后若信贷额用光而又未死，可把房子卖了，拿回屋价剩下的四成维生，那是28万元。若信贷额未用完就离世，那就立下遗嘱，把余下的钱给子女。由于房子只是按了给银行，不是卖断，所以你仍然拥有居住权而不用付租。

　　利用房子养老的方法，除了按了房子向银行取得信贷额外，还有传统的大屋换细屋﹐拿着现金差价在手，又或卖了房子，拿取现金然后入住老人院等方法，当然也有人利用逆向抵押贷款方法，但这以主流白人为多，华人少用。

　　RBC多美年证券公司副总裁潘启鸿表示﹐对于大部分即将退休的人士来说﹐他们已经供完楼﹐百分之百地拥有了自己房屋的产权﹐有的人就打算利用目前升值的房产。

　　“如果他们想利用目前加拿大蓬勃的楼市﹐通常的做法就是卖掉现在居住的大屋﹐改去住较小的房子﹐甚至搬去住公寓。这样不但省去铲雪剪草的维护工作﹐还能从大屋变小屋的差价中得到一笔钱﹐放在银行内生息。虽然目前利率较低﹐得到的利息较少﹐但对退休金多多少少也是一个帮补。”

　　正值信用额度 借多少还多少

　　但大屋换细屋的方式会令生活质素有所下降。宏达理财亚洲业务总监钟颖辉表示﹐一些老人对自己的房子很喜欢﹐或者所居住的环境方便良好﹐不愿意离开﹐但又不想错过高涨的楼市﹐所就有金融机构提供了另外两种选择。

　　“第一种就是房屋正值信用额度(编者按﹕即类近上文许先生的做法)。业主把自己的房产抵押之后﹐获得一个信用限额。在年度支取限额内﹐借贷人随时支取任意数额﹐借多少就还多少﹐很灵活。”

　　这个方式还适合那些已经把钱投资到别处﹐缺乏资金周转的人，此种方式的好处是灵活和利率通常较低。

　　逆向房屋抵押按估价比例放贷

　　第二种方式就是逆向房屋抵押贷款(Reverse mortgage)。金融机构根据贷款人及配偶的年龄﹑房产形式﹑房产的估价等﹐按房产估价的某个比例放贷。贷款人的年纪愈大﹐这个比例就愈高﹐但最高也不会超过50%。

　　钟颖辉说：“为什么不超过50%﹖这也很好理解。就算将来楼市下跌﹐房子卖掉之后﹐还是能够偿清贷款。”

　　钟颖辉称﹐在目前的银行贷款低息的情况下﹐据保守估计﹐全加拿大目前的房产价值﹐比正常情况下要高出一成﹐有房产泡沫的风险。

　　逆向抵押 华人少用

　　较受主流人士采用的逆向房屋抵押贷款(Reverse mortgage)，其好处是：第一，容易获取﹐无需健康证明﹑收入证明和信用纪录﹔其次﹐获得的贷款为免交税的现金收入﹐既可一次性领取﹐也可分期获取 ﹔第三﹐只要贷款人及配偶任何一方不搬家﹑不卖房﹐居住期间就不必偿还贷款本息﹐同时还完全保留已抵押房产的所有权和支配权。

　　此外﹐如果贷款人出售抵押的房产﹐所获的款项要用于交付累积的贷款本息。即使是卖房所得低于贷款本息﹐贷款人也仅需交纳售房款额。

RBC多美年证券公司副总裁潘启鸿。

宏达理财亚洲业务总监钟颖辉。

　　目前在加拿大提供逆向房屋抵押贷款服务的﹐只有“住房净值银行”(HomeEquity Bank)一家﹐该银行主理的“加拿大人房产收入计划”(Canadian Home Income Plan)﹐向55岁以上的老年业主提供逆向房屋抵押贷款。

　　虽然逆向贷款有上述优点﹐但相对于比较热中此种贷款方式的西人来说﹐华人对它的兴趣较小﹐主要原因还是华人秉持比较保守的理财观念。

　　潘启鸿称：“西人习惯借钱度日﹐没钱了就去借﹐不管是问银行借﹐问金融机构借﹐还是问政府借﹐总之就是借。就算还不起﹐它也不会像贷款买楼那样﹐还不起债银行就要收楼﹐把房主赶去睡街。”

　　而华人大多不喜欢欠债﹐如果有可能﹐都是尽快还清债务。

　　钟颖辉指﹐目前逆向房屋抵押贷款的年利率为4厘至6厘﹐远远高出大多数的购房贷款利率。

　　借5万14年后欠20万元

　　据计算﹐假设一对老夫妻现在做逆向房屋抵押贷款借到5万元﹐14年之后﹐他们的债务会高达20万元。