投资移民被叫停 房市盛景还能撑多久

　　一望无际的海景，将近7000平方英尺的居住面积，精美的室内设计，宽大的阳台和院子，这是西温哥华正在出售的一栋豪宅，要价不菲：接近700万加元! 然而，上市刚刚7天，这栋豪宅已经有了潜在买主，出价的是来自中国的一个家庭。

　　加拿大广播公司报道说，在投资移民项目叫停后，温哥华的房地产经纪人纷纷对当地高端房地产将受到的冲击表示担心，西温哥华的房地产经纪人克拉伦斯·德拜尔(Clarence Debelle)就是其中一位。

　　经纪/移民律师：房市可能受影响

　　德拜尔说，豪宅的大多数购买者是来自中国的有钱移民，所以，如果我们不让他们进来了，那就会把西温哥华的豪宅交易削减80% – 90% 。

　　移民律师理查德·库尔兰( Richard Kurland )同意这种观点。他说，如果你突然把来温哥华的百万富翁减少了成百上千位，房地产的价格只能向一个方向走，这就是下滑。

　　德拜尔表示，在西温豪宅的买家中，很多是中国大陆的富人，他与这些有钱人直接打交道，富有的投资移民带来了大量的财富，给本地加拿大人创造了大量就业机会，包括给建筑商、手艺工人、建筑师，以及像他这样的房地产经纪人带来的机会，不让他们继续进来，是一个大错。

　　专家：房市不只取决于投资者

　　当然，也有人持不同看法，一些专家认为，即使投资移民项目被终止了，住房价格仍会继续上涨。

　　不列颠哥伦比亚大学尚德商学院 (UBC’s Sauder School of Business )的汤姆·大卫杜夫 (Tom Davidoff)表示，房地产市场是由一些因素决定的，包括利率、本地市场需求以及全球的经济状况。

　　大卫杜夫说，在过去几年中，房地产市场一直没有冷却，要说投资移民项目叫停会对温哥华的房地产或高端市场产生影响，是很难让人相信的。

　　投资移民项目叫停对中国人影响最大

　　加拿大的投资移民项目(Immigrant Investor Program)是在1986年推出的，申请者需要证明拥有至少160万加元的净资产，并愿意把80万加元在5年内“无息贷给” 加拿大政府，供政府用于投资，就可获得加拿大永久居民身份，而政府将在5年后把这笔贷款还给投资移民。

　　在新公布的财政预算案中，加拿大政府对投资移民和企业家移民项目 “一刀切”，总共有大约66,000人的申请和申请费将被退回，其中约59,000例属于投资移民，7000例属于企业家移民。有报道说大约九成申请来自中国内地。

　　实际上，加拿大的投资移民计划从2012年7月起就已经暂停，而企业家移民计划从2011年7月起也已被搁置。

　　“百万富翁签证”门槛低，投资移民缴税少

　　加拿大环球邮报报道说，自1986年以来，超过13万人通过投资移民项目来到加拿大。

　　长期来，加拿大的投资移民项目深受中国的富人欢迎，但也备受指责，这个项目被称为 有钱人的快速通道，被称为是向富人提供的“百万富翁签证”。

　　加拿大政府在预算案中说，近年来，我们在更好地协调移民制度与加拿大经济的需求方面取得了显著进展，但投资移民项目是一个例外。几十年来，这个项目明显低估了加拿大永久居民地位的价值，获取该身份的条件明显低于其他国家的类似条件。而且，投资移民向加拿大缴的税也比其他类别的移民要少。

　　温哥华太阳报报道说，其他国家为投资移民设置的门槛可高达160万加元，而且不退还资金。

　　对投资移民项目，温哥华亚太基金会的资深研究员张康清(Kenny Zhang)表示，该项目确实对加拿大经济产生了一定的积极影响，包括投资移民的消费，以及购买房屋、汽车后缴的税。

　　但持批评意见的人说，温哥华可以说变成了投资移民的 “卧房区”，大量的投资移民自己继续在亚洲做生意，在亚洲缴税，把家人送到加拿大享受舒适的西方生活和免费的医疗保健以及社会服务，但却不给加拿大纳税或交很少的税。在温哥华，有些人开着8万加元一辆的奔驰来上政府提供的免费ESL英文课程，这样的情景并不少见。

　　楼市泡沫面临破灭

　　近一年多来，有关加拿大房地产泡沫“狼来了”的呼声不绝于耳，包括经济合作与发展组织、国际货币基金组织等在内的国际机构多次发布过热警示。不过，加拿大联邦移民部将取消投资移民的消息在当地房地产市场引起剧烈反响，更担心加拿大房地产泡沫即将破灭。

　　国际货币基金组织日前在一份关于加拿大经济的评估报告中表示，加拿大房地产市场价格仍被高估。加拿大道明银行发布的住房分析报告也显示，加拿大房价被高估了10%。从地区来看，相对于靠近大西洋的一些地区而言，多伦多、渥太华和温哥华等大城市房价高估情况更为严重。另据德意志银行的统计，目前加拿大房价已经超过历史平均价格的80%，房价和该国民众的居民收入比也超过历史平均水平。早在去年10月，高盛就发布报告指出，加拿大部分地区出现建房过度的迹象，超低利率正在影响房地产市场，房价很可能出现大跌。有分析人士表示，加拿大堪称继美国之后又一个巨大的房地产泡沫，但与邻国美国相比，金融危机以来美国的房价经历了低谷，但加拿大的房价基本还是一路上扬。

　　《华尔街日报》指出，加拿大房价高企的一个主要原因在于该国对国外投资者的开放度高，这意味着如果个人投资者手头资金充裕，希望寻找投资目的地，投资加拿大的房产相对容易。

　　不过，加拿大政府将取消现行的投资移民项目，由企业家创业移民试验计划和商业技术试点方案取代。有当地房产经纪认为，此项决定对加拿大多数地区的房产市场影响重大，特别是中国买家会大幅减少，必将造成房价的下跌，尤其是高价豪宅市场的房价将跌幅明显。加拿大政府对有移民倾向的房产投资者说不，支持该国房产泡沫的一个因素可能就此消失，距离泡沫破灭之日也许更近。

　　根据加拿大此前实行的移民政策，申请人须拥有至少160万加币(约合900万元人民币)的净资产，并向加拿大政府提供80万加币的无息贷款，为期五年，即可移民当地，这一政策常被称为“用钱买身份”的典型。加拿大政府原本希望通过这个政策，为当地经济带来巨大的“无息贷款”，并促进政府税收和各种就业机会的全面增加。然而现实情况却是大量外国富豪先是通过投资移民项目取得加拿大永久居民资格，然后拿到加拿大公民身份，接下来就返回其出生地居住。这些人不在加拿大工作，不给加拿大政府缴税，也没带来政府期待的大量就业机会。

　　根据加拿大公民和移民部提供的数据，目前加拿大投资移民有6.5万人的积压申请，来自中国的申请有近5万人。其实，加拿大一直是中国人传统的移民目的地，加拿大很多地方已经出现颇具规模的华人社区，尤其是温哥华与多伦多的华人非常多。（证券时报 吴家明)