高盛和英媒发警告 加拿大房市供过于求正处于泡沬

　　国际投资银行高盛(Goldman Sachs)及英国金融时报(Financial Times)不约而同指出，加拿大房市正处于泡沬。

　　高盛在上月一份最新报告说，加拿大某些城市过度兴建房屋，已出现供过于求现象，房价会有大幅下挫之虞。而金融时报更是在 11 日的报导中以大字标题说，“加拿大房地产正处于高峰危机”。

　　一直以来对于加国楼市，特别温哥华及多伦多两大城市的房市前景都有不同的看法，专家就列举九个讯号分析加国房市的确是处于泡沬。

　　1.房价不合理飙升。 自2008年9月经济衰退以来，加国房价经通胀调整后上升 20%，同期美国反而净下跌 10%，而经济情况与加国接近的澳洲，升幅只是加拿大的一半。

　　2.家庭负债高。目前加国家庭的负债达空前纪录，是收入的163%，即是说收入1元就负债1.63 元，这个情况与美英房市泡沬前的情况相同。

　　3.房价与租金差距大。加拿大房价与租金差距之大是全世界第二位，数字显示，房价率较租金率溢价达73%。

　　4.房价与收入差距大。加国房价与家庭平均收入的差距，是已发展中国家的第三大。经合组织(OECD)认为加国房价超出正常差距 30%。

　　5.非理性繁荣(Irrational exuberance)。这是前美国联储局主席格林斯潘(Alan Greenspan)1996 年 12 月一次演说中所用的词汇，他提出四年后，科技股泡沬告爆破，而加国房市目前正呈现非理性繁荣迹象。

　　6.低房贷利率支撑整个房市。目前加拿大持续维持低息政策，然而一旦息口重上升轨，相信不少已贷款者难以承受。加拿大专业按揭协会估计息率每上升 1 厘(1%)，房价会下跌 6%。

　　7.职位创造过于依赖建造业。联邦统计局数据显示，自 2008/09年经济衰退以来，职位增长全赖建造业(另一是护理业)，隐然出现经济发展不平衡。

　　8.房价高处未算高。不少人以为房价是永远向上，即使下跌后仍会上升。但从北美百多年来的平均数据显示，房价应该是年收入中位数的3.5倍。以多伦多为例，收入中位数是7万元，因此房价平均应为24万5000 元左右，但目前多市房价平均53万9035元，若以温哥华来说，更不止这个比率，肯定会回落，所以说房价永远上升是不可能的。

　　9.权威经济学家的言论。目前已有不少著名学者，组织等对加国房价表示忧虑，除高盛，经合组织外，还有诺贝尔经济学奖得主Paul Krugman等。他们的评论未尝不是一个警钟。