加拿大房市飘忽引质疑

　　加拿大房市意外强劲的走势，引起了更多分析人士的关注。鉴于加拿大房地产协会(CREA)为住宅交易和价格的最主要信息源，也面临着更加严格的审视。 加拿大房地产协会代表全国10万多名房地产经纪。CREA将来自各地房地产部门的数据整理后，在每月15日前后公布上个月的交易和价格变动情况。

　　问题是，这些数据可靠的程度如何?前国会议员特纳(Garth Turner)在其博客上对CREA数据提出质疑，他认为，加拿大房地产协会(CREA)每月公布的数据带有2个“欺骗”的嫌疑点：

　　其一，为了提高物业的可见度，一项待售的房产有可能在多个房屋销售系统中同时列表上市，这些房产出售后就很有可能被重复记录。

　　其二，各地初步计算的房售数据在公布之后都会再调整，关于房屋交易量的数据通常都会调低(如发现重复记录等统计错误)，尤其是在全国的最大房地产市场安大略，每月的这一修正就特别明显。

　　因此，当月是用被“抬高”的销售量与去年同期被修正(调低)的数据对比，从而造成所报告的房售增幅大于实际，对市场的错觉从而又影响到了实际房价等变动。

　　房市飘忽引质疑

　　据《环球邮报》报导，几乎所有的经济学家都认同，当2012年7月财长范赫提插手收紧按揭保险规则时，房价过高。随后交易下降，市场大跌了近一年，有关任何潜在泡沫的谈论在减少。近几个月来，房市反弹，并突破了经济学家的预期。看起来，似乎今年房屋交易量将超过去年的总和。但大多数专家说，房市强势不可能长久，当更高的按揭贷款利率介入时，市场应该趋冷。

　　鉴于人们试图弄明白市场的曲折和反复，就难怪有人对CREA数据统计的准确性提出质疑。

　　一位名叫Ross Kay的地产顾问语出惊人，认为大多伦多、南安省地区，部份房产被人为的在MLS(多重挂牌系统)上重复挂牌，造成房屋销量增长的假象。这一说法令经济学家和市场观察人士陷入迷茫：近期房市量价齐升的景象难道只是一种假象?

　　据《赫芬顿邮报》报导，Kay认为，一套房如果在不同的地产协会同时挂牌，一旦售出之后，每个挂牌的地产协会都会将其计入自己的销售业绩，这样，整个市场的销售数量就会增加。最后的结果就造成整个市场销量和房屋价格偏离实际。

　　根据自己的研究，Kay认为，“2013年，一些城市的销售统计数据被夸大了15%，某些月份的价格也被炒高了10%。”

　　Hamilton-Burlington地区地产协会(RAHB)执行长Ross Godsoe认为，Kay的说法“有可能是对的。”根据安省的规定，并没有明文禁止地产经纪跨区、在其它地产协会挂售房屋。而房屋一旦售出，每个地产局都会将其计入自己的业绩。

　　“房屋一经售出，我们有义务进行报告，”至于全加地产协会如何处理这些数据，他就不得而知了。

　　专家解读

　　全加地产协会首席经济师Gregory Klump对地产协会的销售数据是否包含重复计数未置可否，但他估计，就算有的话，这些“影子挂牌”也只不过占市场总额的0.8%。

　　Kay认为这种偏差造成的影响不容小觑。根据地产协会发布的今年八月的统计数据，显示全加共卖出40,315套房屋;而据Kay的审计，实际成交数据为37,413套房屋，较地产局公布的数据少2902套，两者有7.2%的差额。地产协会的报告显示，今年到目前为止的销售量较去年同期减少2.9%，但根据Kay的审计，显示销量下跌达到9.6%，Kay总结道：“市场仍处在全面调整阶段。”

　　CREA首席经济学家克拉姆普(Gregory Klump)则认为，上市物业在网上出现不止一次，但这并不意味着在统计时它被用过一次以上;重复上市的住宅多数集中在多伦多和新斯科舍省，不过这些重复上市数量“对数据的影响不明显”。

　　克拉姆普也提到了各地房地产局的数据修正问题。因为在CREA全国统计数据中不能即刻捕捉到，在一封电子邮件中，克拉姆普说，多伦多地产局统计数据时，将无条件购房合同被接受或房地产权无保证条件被取消的物业，连同交易完结的物业，都计算在内;后来，如果交易不成，该地产局会修订其当月的数据。但CREA不修改其每月数据，只会按照计划修正，目的旨在最大限度地减少比较时的扭曲。