加拿大农地：投资新方向？

　　近几年，加拿大农地陡然走俏，引发素来对地产敏感、热衷的华裔跟进。而加拿大是全球第四大农产品出口国和第二大谷物出口国，农业一向发达，何以农地投资向来不旺？如今又何以突然成为地产热点？农地真能成为投资新方向么？

　　自2010年底、2011年初起，原先颇受冷落的加拿大农地陡然走俏，且引发素来对地产敏感、热衷的华裔跟进。卑诗省国际地产节历年来都是以移民聚集的卑诗省、尤其大温哥华地区高档住宅、住宅用地为主打，今年3月14日结束的地产节上，远离太平洋海岸、传统上并非新移民青睐投资目的地的萨斯喀彻温省农地意外成为新热点，而诸如“农地投资前途无量”“加拿大农地购销两旺”等促销广告和五花八门的“软文”，则从北美各大华文媒体，一直“铺”到国内传媒。

　　加拿大是全球第四大农产品出口国和第二大谷物出口国，农业一向发达，何以农地投资向来不旺？如今又何以突然成为地产热点？农地真能成为投资新方向么？

　　以往不旺情有可原 个别情况偶露峥嵘

　　加拿大农地以往购销不旺、对海外投资者缺乏吸引力的主要原因是地太广、人太稀。

　　作为全球面积第二大的国家，加拿大的人口却不足3500万，每平方公里人口密度仅3.41人，列全球第228位，地太广、人太稀，令加拿大农地资源供过于求(每个农业劳动力平均耕地达92公顷，居世界第二，仅次于澳大利亚)。俗话说“物以稀为贵”，农地资源既然在加拿大并不算“稀”，自然也就贵不起来、炒不热。

　　不仅如此，加拿大又是个敝帚自珍的国家，各省对外国投资者购买本省农耕地，多有五花八门的限制，如农地资源最丰富的“草原三省”，均对非加拿大永久居民和独资加拿大企业拥有农耕地设置上限，其中马尼托巴省为40公顷，阿尔伯特省为20英亩，萨斯喀彻温省为10英亩，其余省份也有宽严不等的限制(魁北克省要求居住不满一年的非本省居民需获得农田委员会保护社许可证方能购买农地，爱德华王子岛省规定非永久居民购买超过5英亩农地需获省政府批准)，而在历史上，相应的限制甚至更多(如萨斯喀彻温省，直到2003年都不允许外省居民购买本省农地)，这些都制约了农地购销的景气度。

　　不过在个别情况下，某些特殊地区的农地产业也曾火爆一时，如卑诗省大温哥华和菲沙河谷地区。上世纪80年代中、97年前后和2005年前后，某些城市的某些农地区块曾被炒到很高的价格，且换手率惊人，这是因为当时这些城市处于扩张区，一些投资者出于“赌土地用途变更”的心态“押宝”，希望用低价购进的农地，不久后会因当地政府将土地用途变为商业或住宅用地而“土块变金块”，一些有心的房地产中介也刻意炒作这类题材和“发财示范效应”，造成轰动一时的热点。

　　但土地变更在加拿大并非易事，手续复杂，变数繁多，且局限于极个别地区，在大多数地方、尤其农耕地资源最丰富的“草原三省”多不适用，加上真正“中奖”的，只是极个别幸运儿，更多人白白吃进滞销农地难于脱手，因此这类热点只能是偶露峥嵘。

　　移民经济催热农地 沿海内地热点不同

　　2010、2011年前后，加拿大农地购销陡然趋热，且这次不仅以往偶露峥嵘的卑诗省沿海农地热，草原三省及安大略省的主流农耕地也热——某种程度上甚至更热，而且这种热在很大程度上和移民经济有关。

　　在卑诗省，许多原本经营餐饮、商业的新老移民，纷纷开始转向或兼项投资农地，而且和以往不同的是，他们不再那么热心地“赌用途变更”，而真的开始当起农民来。笔者认识的一位列治文市餐馆老板，就将经营多年的餐馆托人打理，自己一头栽进了新买的菜地，种起了精细蔬菜。

　　随着华裔移民在这些地方人口的增多，以往市场有限的精细蔬菜种植变得有利可图，且移民带来的市场、人脉，又让一些适合落基山脉以西冬季多雨、夏季干燥特殊气候的高附加值经济作物(如薰衣草)变得有利可图，加上水果、园艺等该地区传统农产业的部分复苏和葡萄酒业的兴旺，都令农地热度增加。当然，这种增加的幅度其实是有限的，在某种程度上是被夸大了的，2011年下半年起，卑诗省“高热不退”多年的楼市开始“退烧”，让原本有限的“农地热”显得颇有些突出。

　　主流农耕地的热却是真热：加拿大农业信贷组织(FCC)资料显示，安大略省农地价格2011年上、下半年分别增长6.6%和7.2%，2012年上半年则暴涨16.3%；阿尔伯特省2011年全年涨8.5%，2012年上半年涨5.7%，全年预计涨幅逾10%。“热中之热”则是草原三省中的萨斯喀彻温省，自2008年起，农地价格年均涨幅高达13%，2011年全年涨幅21.7%，2012年上半年为9.1%，萨省农业厅估计全年涨幅将再次突破20%。

　　这些地区农地突然走旺，很大程度上系海外资金涌入所致。

　　2008年起，先是苏格兰、乌克兰，继而中国大陆在2011年初，印度、韩国在2011年底相继成为上述地区、尤其萨省农地的重要购买来源，来自这些地区的资金以“夸特”(1“夸特”为1/4平方英里，1平方英里=640英亩或259公顷，也就是说，1“夸特”约合65公顷)为单位，大肆购买成片的农耕地，造成价格的水涨船高和购销两旺。

　　笔者2011年秋曾亲赴萨省省会里贾纳附近、农耕地购销最热的小城奥格玛附近，发现靠近小城、交通便利的农地已销售殆尽，次年有朋友前往考察时，更发现奥格玛南边的农地多已售出，有些甚至已在一年间转手过一次。

　　之所以会出现农地抢购潮，和2008年起接踵而至的两次全球性粮荒，导致粮价上涨，全球农地行情看热有关，也和加拿大农地与其它发达国家农地存在价格落差不无关系。美国交通较好的地区，一英亩农地价格普遍达3000美元左右，欧洲一些国家(如英国)更高达近万美元，而加拿大FCC资料显示，2010年“草原三省”农地平均价格，阿尔伯特省1509加元/英亩，马尼托巴省896加元/英亩，萨斯喀彻温省更仅523加元/英亩(当时美元和加元接近等值)，号称“发达国家最廉价农地”。这些因素被一些有心的中介公司炒作、放大，便形成了热点效应。

　　不仅如此，2010年前后，加拿大移民政策出现大调整，传统上以技术移民为主的政策转为以投资移民为主，且投资移民资金门槛越来越高，尺度越来越严。

　　而相对而言，人口稀少、移民来源匮乏的“草原三省”、尤其萨斯喀彻温省，其省提名移民计划(SINP)仍相对宽松，在萨省，有专门针对“年轻农场主”和“农场主”的SINP项目，前者只要拥有30万加元资产、3年以上农业工作经验，提供一个商业农业提案，展示适销对路的就业技能，年龄小于40便可申请，后者要求先行购买萨省农地，提供“资深农业经营者”证明，提前两年签署农地购买合同，并拥有50万加元以上资产，但无年龄限制。

　　相对于联邦投资移民(80万加元锁定+160万加元资产证明，且目前已暂时关闭申请)要宽松许多，许多新兴的萨省农地经纪公司，最初恰是主营投资移民中介的公司，这自然不仅仅是一种巧合。

　　农地热水到渠成 产业链渐成气候

　　如前所述，加拿大农业最大的特点，是人均占有耕地多，人均农业产量大，在萨省等农业中心区尤其如此。

　　萨省是高寒地带，无霜期只有3-4个月，温度会升到30°以上，其它时候则天寒地冻，冰雪遍地，冬季最低温度在零下30°以下，因此农活只能在这短短3、4个月里完成。实际上照向导所言，真正的“农忙”才3次：播种、除草施肥除虫、收割，每次不过几天。在奥格玛附近，一位农机站雇员曾表示，一个10夸特的农庄只要农机准备妥当，只需一个半劳力就可轻松照料(农场主本人外加一个临时雇佣的短工)。这样粗放的耕作方式，很适合并非真心想“回归田园”，而仅将之作为一宗投资、或一个移民跳板的海外投资者。

　　原本制约“草原三省”农地购销的一大障碍，是所谓“小麦局”体系。自1940年起，加拿大就通过《谷物法》成立行会性质的小麦局(CWB，5名政府董事、10名农民董事)，对“草原三省”和卑诗省皮斯河地区谷物生产实行统购统销，按照这个制度，农场主必须强制性种植一定比例的小麦或大麦，由小麦局提供种子并统购全部产品。这一制度不仅束缚了农场主的多种经营自由，也抑制了农地收益。2011年底，加拿大联邦下议院表决通过小麦局民营化决议，持续大半个世纪的“小麦局”垄断体系宣告结束，这对农地的单位产出无疑是有利的。

　　“草原三省”、尤其僻处内地的萨省，耕作方式特殊，社区不发达，对不熟悉农业经营、不适应冷清、陌生环境的外国移民而言，原本是极大的投资障碍。但近年来随着大量中介公司的介入，和一些熟悉农业经营的外籍农地购买者在当地扎根，提供承租服务或包销全部农产品的服务商变得普及，甚至不少由中介公司代理出售的农地，购买者可以直接选择“打包包租”。一些意在投资套利的外国投资者，甚至根本没去过自己名下的农地，签购买合同的同时，就将农地转租给中介公司打理。这些无疑都降低了“做地主”的门槛。

　　值得一提的是，由于海外背景“地主”的增多，和“草原三省”农地经营自由度的提升，当地已开始出现针对特定海外市场的产业链，如针对中国市场的西洋参、亚麻籽和黑豆产业，就已初步形成了种植、收购、储运的完整链条，打通了从加拿大内陆到中国市场的“农业通道”。

　　做地主并不容易 泡沫忧不得不防

　　但“地主热”并非没有隐忧。

　　如前所述，“草原三省”、尤其农地购销最热的萨斯喀彻温省，事实上一直存在对外来农地购买者的限制政策，但这种限制政策既无法约束已获得永久居住权的外籍购买者，或在中介公司帮助下“借人头”购地的“假加拿大居民”，也难以遏制在SINP资料上弄虚作假的外籍人士(“农业工作经验”等对移民中介出身的农地中介公司，实在不是很难操作的“技术问题”)，而这已引发不少当地人的不满。

　　自去年底就不断有报道显示，萨省农民和政治家开始对“大量农地被亚洲人买走”，而当地农场主“沦为包租客”感到忧心忡忡。由于闭塞和保守传统，萨省曾宁可放弃丰厚红利，也要封杀必和必拓对该省“聚宝盆”——钾肥公司的并购要约，如果萨省民意对“亚洲人大规模买地”反感情绪上升，并形成强大政治压力，出现政策性风险的概率并非不存在。

　　根据中国南京农业学院几位专程考察过萨省农业生产情况的专家计算，萨省农业耕作方式粗放，亩产较低，而当地人口、劳力的严重不足，劳动力成本极高，制约了精细农业的发展和农田基本建设的强化(因为不划算)。

　　如此一来，只有大农户才有独立经营的必要，如果农庄小于6夸特，购置、保养大批农机就显得得不偿失，耕种收益甚至还不如去城里打一份工来得多。因此当地许多本土农场主，都是横跨20、30甚至60夸特农地的“大户”，而为了迁就亚洲投资者的习惯，许多中介公司将收购来的农地拆分成2、3夸特的小块以便出手，购买到这些“拆块农地”的新“地主”事实上根本无法独立经营，只能将农地回租给中介公司，所获的租金扣除还贷，通常仅略有盈余。

　　2011年底、2012年初起，一些韩国“二级中介”更将原本已拆到只有1、2夸特的农地再行拆分，三级“地主”购买的地块，仅有几公顷大小。如此一来，“地主”们事实上几乎不可能单纯靠经营自己的土地维持生计，收益的前景几乎都押在农地升值上。然而农地本就是长线、慢热的投资，类似近几年的飙升已是罕见，又有谁敢担保，这种劲爆的局面会长久维持下去？

　　从目前情况看，尽管萨省大片农地换上了“洋地主”的名字，但真正放弃沿海便利生活，跑到几平方公里或许只有一户人家、吃顿中餐要跑上百公里的萨省内地踏实种地的外国人(尤其华人)，数量仍如凤毛麟角。如前所述，只有买上大块土地，亲力亲为才有利可图，可这要占用多少资金？对于全无农业经营经验的陌生外国投资者而言，这样的资金占用，风险究竟有多少？

　　目前农地购销两旺，脱手相对容易，但萨省等内陆对住在沿海、甚至中国国内的投资者而言，寻找合适本土中介并非易事。当然，推销农地的中介公司几乎无一例外兼营土地中介、甚至回购业务，但动辄“差价之30%”的手续费，却足以让“地主们”踌躇。

　　值得一提的是，目前不论在加拿大本土，还是中国，媒体、网络上铺天盖地的“加拿大农地投资前景”热闹，很大程度是精通移民中介“生意经”的农地中介公司精心策划、大量投入的产物，其中的泡沫成分是不言而喻的。

　　总而言之，加拿大农地不失为一个可以考虑的投资新选择，但绝非对每个人都合适，尤其是“人地两生”的外籍人士。（作者：陶短房）