联邦新按揭规定隐患渐现 严重影响首次置业需求

　　联邦政府于7月收紧按揭规定后，对住宅市场的影响逐步浮现;加拿大按揭经纪组织昨天表示，监于新按揭措施对已经冷却的楼市影响太大，故呼吁渥京须回应按揭经纪业的需求。

　　7月份的规例修改延续了逐步紧缩的趋势。最长摊还期返回传统常用的25 年，而目前整体的信贷标准是比2004年宽松期开始前所流行的略为严格。从过去3年的情况看来，较弱的房屋销售和较低的家庭信贷增长大概必将实现。以下是一些值得一提的特点，令这次修例比过去造成更大或更小的影响：

　　●最长摊还期由30年减至25年对房价负担能力的冲击，比过去数次缩短摊还期的更大。以平均价格的住房来说，我们估计冲击力相当于利率调高0.9%，即每月多付约140元。此外，跟过去相比，受影响的市场范围可能更大，因为25年至30年的摊还期较受欢迎。根据加拿大认可按揭专业人员协会 (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)，2011年有27%的未偿还按揭，其摊还期是25年至30年，摊还期为30 年至35年的只有8%，而40年以上的更只有6%。

　　●其它变动所带来的影响应会很小。不论是价值100万元或以上的房屋不再享有保险，还是把收入负债比率 (Gross Debt Service ratio，简称GDS) 和总债务还款比率 (Total Debt Service ratio，简称TDS) 设立上限，这些措施相信都不会对楼市有大影响。

　　●市场为改变作准备的时间较短。新例从宣布到实施的时间不足一个月，导至提前销售的房屋较少，而新例实施后短期内销量下降的情况亦较缓和。

　　●人们的心理和信心对楼市表现至关重要。加国经济增长仍然温和，整体楼市活动仍在增加。然而，这些新例是在未来经济前景高度不明朗的时候推行，而且部分主要房屋市场已有调整，特别是先前白热化的温哥华。

　　●联邦金融机构监管局 (OSFI) 亦已推出新指引，限制不合标准、没受保的按揭贷款，并把房屋抵押信贷的贷款与价值比率，由80%降至65%。

　　直至今年年底和进入2013年，加国楼市可能会因联邦财政部和金融机构监管局所推行的监管政策改变而冷却。以上分析表示，两者的措施结合起来，可使现成房屋销售增长、价格和家庭信贷增长减少。

　　加拿大认可按揭专业人员协会(CAAMP)表示，上月访问2,000名消费者，显示首次置业人士受新按揭措施影响严重，包括8至10月二手物业成交量按年减少8%。调查又发现，2010年获批高比例按揭贷款中，17%现已不获批准，包括11%准首次置业人士不符合全新25年按揭计划。