GTA公寓销量创新高 未来房价是否会大幅下降?

　　从过去的一年多至今，多伦多的高层公寓楼的销售量和价格一直呈上升趋势，但是不少业内人士对此市场心存担忧。建筑工业及土地发展协会本周公布，今年五月多伦多高层公寓楼的销售量创下历史新高，再次引发了业内的热议。有专家还警告，本地房市已经严重“过度建设”，在未来一两年房价大幅下降的可能性相当高。

　　背景：五月GTA公寓销量创新高

　　据建筑工业及土地发展协会(Building, Industry and Land Development Association，简称BILD)的数据，今年五月大多伦多地区一共销售了2433间高层公寓，比去年同期大幅增长近50%，是有记录以来销售成绩最好的五月份。值得注意的是，今年四月份也是史上同期销量最好。

　　在高层公寓强劲销量的推动下，本地新屋市场的年销售量(总计4289间)也录得37.4%的增幅，其中低层物业(包括独立、半独立、及镇屋)销量则上升24.2个百分点。

　　从今年1月至5月整体来看，大多地区新屋销量达18,982间，较去年同期上升12.1%，其中高层升幅29.3%，而低层物业则倒退5.9%。

　　值得注意的是，在本地的公寓楼市场中一直不乏外国投资者的身影。据市场研究公司Urbanation 提供的数据，在本地所有新售公寓中，被投资者购买大约占45%至60%。

　　上个月，由外国投资者在本地购买的2800万的复式公寓(penthouse condo)，曾引起了国际房地产界的关注。该公寓位于Yorkville四季酒店(Four Seasons hotel)，其面积为9038平方英尺，这个公寓平方英尺约$3000元，是迄今为止在加拿大售价最高的高层公寓。

　　分析人士：公寓房市场已经过热

　　BILD的报告出台后，再次引发了不少业内人士的担忧。多伦多知名房屋分析师邓宁(Will Dunning)指出，本地高层公寓单元的销售已经“过量”，超过了人口统计正常水平。这表示市场中有很多投资者在活动，是个令人担忧的现象。

　　他指出，以今年五月为终点向前算12个月，本地公寓单元的销量大约为2.6万套，但是从人口统计学计算的实际需求量只有1.4万至1.5万套。邓宁还强调，本国经济正在复苏，大量的工作集中在市中心，但是“即便经济处于健康状态(healthy economy)，我也不确定市场能否支持这么大的销售量”。

　　无独有偶，正在温哥华公干的联邦央行行长坎尼(Mark Carney)也曾对警告，超低利率助长住房市场过热，尤其是在大城市公寓市场处于危险的过热状态。一旦利率上调，许多(many)国民将遭受财务上的打击。然而，当地又有多少人把行长的这番警告放在心上，便无从知晓。

　　坎尼表示，现在全国的平均房价都超过经济衰退前高峰的13%以上。在一些大城市(如温哥华)，房价比去年同期上涨了25.7%至83.2万的水平，这是平均家庭收入的11倍。

　　多伦多的情况则比温哥华好一点，但是房价也到了人们难以负担的水平。据满银(BMO)的数据，多伦多目前的平房价为48.5万元，是家庭收入的6.7倍，而2001年的本地平均房价只是家庭收入的4.3倍。

　　争议：未来房价是否会大幅下降?

　　几乎所有的业内人士都相信市场有“过热”现象，但是专家们一直无法就未来房价的走势达成一致意见。

　　资本经济(Capital Economics)驻加拿大的首席经济学家马达尼(Dave Madani)表示，房屋价格根本无法保持永远上涨。加拿大住房市场已存在泡沫，在未来一两年房价大幅下降的可能性相当高。即使未来三年内房屋的平均价格下跌高达 25%，他都不会感到意外。

　　马达尼警告说，多伦多的公寓市场中有太多的投资者。虽然公寓单元的价格一直上涨，但是租金却保持平稳，投资者无法获得良性的现金回流。当他们无法支付费用时，就会退出市场。更糟糕的情况则是，房价下跌令投资者开始出售物业，这将导致多伦多遭遇一个过剩的二手公寓市场。

　　然而，一些分析人士则认为公寓建设热潮是可持续的。在城市地区新的低层住宅不足，迫使买家去买高层公寓。对不少年轻一代的购房者来说，他们也比较中意在高层公寓里的生活，而这些人将成为为市场提供需求的主力军。

　　本国智囊机构加拿大咨议局(Conference Board Of Canada)在昨日(周二)的一份报告中指出，本国大多数房地产市场都处于“平衡区”(in balanced territory)，既不是买方市场也不卖方市场。咨议局经济学家韦博(Robin Wiebe)提到，与去年同期相比多伦多5月份新上市数量下降约20%，这造成价格上涨压力。

　　分析人士预计，今年下半年会有更多房屋上市，政府方面的一些政策调整(如加息)，都将有助于给市场降温。不过，市场降温也要取决于投资者的兴趣程度，尤其是来自海外(主要是香港和中国大陆)的投资者。一些投资者用现金买房，并不受利率上升影响，但是他们也可能是善变的(fickle)，不能保证一直会留在市场中。

　　这些投资者最在意的是资产保值(capital preservation)。他们认为加拿大的投资环境安全，所以选择在这里买房。与普通的炒家想比，这些人会把房屋放在手上更长时间。然而，也在房市到达顶端的时候，他们也会出售的。