加拿大七大城市房价预计在2011年上涨12年回落

　　展望2011至2012年，加国楼市有众多的支持因素，包括就业和收入增长，以及净移民增加。但另一方面，楼市将面对随着利率上升而来的强大逆风。

　　加拿大楼市在过去3年经歷了极大的波动。2008年的经济衰煺中，只有少数市场能倖免不受影响。接着下来的两年，利率降至歷来最低水平，大部分市场也因此同样地强劲反弹。从广泛基础来说，与房地产相关的经济活动是加国整体復甦的一大动力。

　　復甦现已完成，加国经济正在进入新的扩展阶段。可是，当经济在扩展中，利率亦会同步上升，尤其是与加拿大中央银行隔夜利率挂钩的各项浮动利率。

　　毋庸置疑，利率是楼市最大的推动力。未来叁两年，楼市将处于怎样的情况，而加国主要大城市的前景将如何?我们首先概述全国的趋势和前景，然后集中讨论七大城市的情况：温哥华、爱民顿、多伦多、渥太华、蒙特利尔和哈里法斯。

　　全国楼市顺风逆风交加

　　展望2011至2012年，加国楼市有众多的支持因素，包括就业和收入增长，以及净移民增加。加拿大实质国内生产总值预期于2011年取得3%增长，于2012年放缓至2.5%。个人可支配收入料将于今年增长4.5%，明年上升4%。职位创造步伐在2010年异常快速，今年到目前为止，步伐依然强健。工作增长率预期于2011年持续录得近2%的升幅，与长期平均水平一致，然后于2012年下调至1.4%。

　　由于劳动人口亦会增加，失业率将依然偏高，但估计会逐渐下降，于2012年年底降至略高于7%。今年的净迁移总数预期为接近29万人，明年将达到约30万5千人。

　　另一方面，楼市将面对随着利率上升而来的强大逆风。我们预期加拿大央行将于今年年底前将其政策利率提高一个百分点，于2012年年中再调高一个百分点。也许这看来不算是大幅调整，但浮动按揭利率与央行的政策利率挂钩，一笔40万元按揭贷款的利率每上调一个百分点，每月还款额便增加逾200元。

　　我们刚才论述央行有可能届2012年年中时将利率调高两个百分点，这对上述贷款来说，每月还款额将增加近450元。这必然会削弱国民的购房能力，此外，加国目前的家庭负债率，正处于创纪录的高位，这也会带来影响。

　　至于议价能力，未来叁数年内买家可望佔得上风。我们相信于未来12个月内，会因利率上升而渐渐出现买家佔上风的情况。

　　我们预测全国目前的房屋销售量按年计将于今年减少6%，并于明年再下跌5%。然而，房屋销售量仍会处于稳健水平，经季节性因素调整后每月约有3万3千至3万5千个单位，或每年有40万至42万个单位。不过当经济蓬勃 (像2006至2007年时) 或借款利率处于歷来低位 (像2010年时)，屋销售量可达到每月4万至4万5千个单位，上述数字远低于此数。

　　预料直到明年之前，销售活动放缓并不会导致楼价按年回软，部分是因为房屋供应方面通常都对市场状况反应缓慢。全国平均房价预期将于2011年上升4 %，于2012年回落1%。

　　各地局面

　　至于各地市场，我们相信渥太华及哈里法斯的表现将大致跟全国走势一致。在卡加利和爱民顿，随着商品价格、投资和迁入人口上升，经济復甦加快，这两个市场可于2012年跑赢大市，与全国楼价走势抗衡。

　　但另一方面，蒙特利尔、多伦多和温哥华的楼市由共管柏文大厦带动，出现较显着调整的危机似乎越来越大，尤其是温市。

　　我们比较各个市场的房价可负担程度，把2008至2009年衰煺前的情况来跟最新 (2011年首季) 数字来个比照。在全国的层面上，房价的可负担程度大致不变，典型的按揭供款佔家庭收入的28%。于这段时间内，价格升幅 (29%) 实质上给收入增长 (5%) 及利率下调 (1.75厘) 这两个因素所抵销。

　　事实上，加国大部分市场都获得足够的正面因素支持，令国民的购房能力稍为改善。

　　哈里法斯、渥太华和蒙特利尔都反映了住宅负担能力改善的全国趋势。

　　温哥华则是个明显的例外，当地楼价的可负担程度显着恶化。近来温市楼价涨幅惊人，但看来这是短暂而不平衡的涨价，由共管柏文及高档物业的外来投资所支撑。事实上，温市房屋销售量继3月升势后，于4月大幅回落。

　　另一方面，亚省的房价负担能力取得最显着的改善，而且该省的收入、职位和人口增长预测领先加国其他省份，预期2011年内卡加利和爱民顿的房屋销售活动会比其他地方为佳，这两个市场的楼价于2012年将有低水平的单位数字升幅。

　　蒙特利尔、多伦多和温哥华料是房屋销售量降幅最大的市场，楼价因此会有较明显的跌幅 (3%至5%)。我们相信导致蒙特利尔和多伦多楼市疲弱的塬因，是经济增长显着地温和，以及近年间多户型住房的积存超越了供求因素。

　　在西岸，温哥华的表现欠佳，主要是反映价格按供求基本因素而重新调整。国民购房能力持续被蚕食，房屋销售受压，使估值极高的情况中止。