加楼价红火 卖家喜出望外 专家:投资楼市小贴士

　　大多伦多地区2010 年成交量逾8 万6 千宗， 是历史第3 高; 平均价则创新高， 为$431,463。

　　至于西岸方面，近期的报告显示大温哥华的楼价十分「红火」。 其中大文列治文的独立屋表现突出，一年内屋价暴增18.3%。 近期当地更出现令人嘱目的抢购情况，成为热门话题的例子， 包括一间独立屋在近50 张offer争夺后， 以高于业主叫价$30 万，即高出叫价四成成交;另1 间屋政府估价约$60 万，屋主开价$888,000，吸引最少12 张offer竞价，在12 月中以$1,050,000 万元成交。

　　买得心头好，买家自然心喜，而卖家更喜出望外。 无论是自住或作为投资者，都希望自己慧眼识货购下来的物业， 他日有机会屋价升值百倍，赚得可观利润。

　　刘姓地产经纪说，投资房地产的意义和回报率，相信是众多投资者和有兴趣准备投资的朋友们已经认知的。 以目前多伦多楼花市场卖家中，投资者所占的比例长年高居不下的现象，就可以感受到大家对于地产投资的热情和信心。

　　投资楼花

　　刘姓地产经纪表示，准确的说，投资楼花并非房地产投资的全部，北美很多专业全职的地产买卖投资抄家，大部分是楼花和重售物业并重，而且很多是以投资重售房屋为主。

　　虽然如同任何一种投资，重售物业投资也有一定的风险存在，但相对于楼花投资而言，投资者在整个过程中直接参与的事项繁多，自己可以有更多的选择决策能力，属于一种主动积极的投资行为，不确定性较少，风险较低;而楼花投资属于一种相对被动的投资，买卖过程的主导者是地产发展商(买卖合同基本上由卖家单方确定的)，投资回收周期较长(通常至少3 年以上)，不确定因素多且不为投资者本人所掌控，投资回报率将与数年后的地产市场的市况息息相关，可以说是一种揣测性投资(Speculative Investment )。

　　投资重售物业

　　如果投资的是重售物业，其实可以按一定的步骤和标准进行规划和实施：首先， 是投资区域的选择确定;其次，是投资物业类别(类型和价位范围)的确定;最后，是卖家(交易方)的确定。

　　虽然同样是购买重售物业，但因目的不同，各自期望的差异，自住买家和投资者在决策和选择物业的角度和标准将有很大的区别。 基本上，自住物业更注重物业的结构和配置符合家庭的特定需要;而投资物业的终极目标是在合理的周期内收回成本并获取理想利润，因为将来的买家不确定，所以不可能以特定的某类买家的需求选择物业种类。 投资者的实力(预算)， 风险承受能力和经验各有不同，因此在同一大方向和原则下，具体的操作策略也有一定的弹性。

　　刘姓地产经纪提出要留意以下3 点：

　　一：投资区域的确定

　　多伦多是加拿大最大的城市，每年大量人口从世界各地和加拿大其他城市迁入，而加拿大目前是世界上极少几个接纳移民的发达国家之一。对所有新住民而言，购置住所是他们的第一要务，所以可以说，多伦多是非常理想的地产投资市场。 但对于某个独立(个体)投资者而言，比较保守安全的策略，是选择一个较小区域，然后紧密跟踪关注，一旦符合标准的物业上市，即可马上看房进一步了解，并同时确认卖家是否是合适的交易对象。

　　有的人可能会说，过于集中在某个区域，将会错过其他的投资机会。刘姓地产经纪认为，这种担心的情况是完全可能发生的，但对于初次投资者而言，他(她)很难在短期内完全熟悉多伦多各个区域的整体情况，即使有看似不错的物业出现，如果对此区域的市场具体情况欠了解，可能会出现判断失误的结果;而且，同时对多伦多数十个地产划分区域保持紧密关注， 是对一个人精力和时间的重大挑战。

　　那么，如何挑选合适的投资区域呢? 应该说，投资机会并不会局限于某个特定的区域， 机会到处都有。 刘姓地产经纪个人的建议，是以你目前居住或相邻的社区开始着手。 当然，对此社区的事先评估也是必要的。比较理想的社区最好齐备以下部分或大部分指标：

　　* 中等或良好的声誉，如果社区声誉不佳， 它的地产价值将会打折，迁入的人数少，而且还有市值持续下降的可能。

　　*大部分物业的前后院维护良好，呈现正面的视觉印象。

　　*市场存在大量中等价位物业，基本上， 此类物业的买家最多，卖出的速度最快。

　　*中产阶级为主的社区，这类社区通常也是众多初次买家选择的社区。

　　*教学质量和排名尚可的配套学校。

　　*方便的交通途径，购物场所和休闲设施。

　　二：投资物业的选择

　　这是一个有别于一般自住类买家的标准， 通常而言，装修过的物业(无论质量档次如何)，卖家都会将它反映在叫价中，期望他们的装修投资能够取得利润回报，他们会有意或无意的将装修价值评估过高。刘姓地产经纪认为这类物业不适合作为投资物业目标的选择。

　　相对而言，未经过额外装修或维护欠佳的物业，它们的卖家对将此类物业装修一新的成本，或许没有准确的了解，特别是在上市一段时间无人问津后，有压力和愿考虑以低于市价较大的比例卖出。 这类物业应该是投资人关注的物业，但前提是物业的基本结构和状况尚可，装修成本在合理范围，重新出售时以市场价格出售，仍有一定的利润回报。

　　这类物业的发掘，通常需要经纪的协助，他们可以在多重电脑放盘系统(MLS)发现一些线索(可能仅供经纪搜索)，然后可以尽快看物业进一步确认。

　　三：卖家的选择

　　基于同样的原因，投资物业的交易对象， 也有别于一般的自住物业买卖。 投资类物业的考虑角度主要是议价空间，市场升值幅度，物业负担成本和重售的难易程度。 物业居住的舒适度和特定的配置，并非他们考虑的重点。

　　对于卖家而言，如果没有特别的原因，他们通常是不可能以低于市场行情出售物业的。 例外的情况通常有;换工作，必须尽快搬到另一个城市居住;卖家回流，需要快速处理物业;离婚需要分割资产，一方要求尽快取得资金;房屋长期空置，无法继续负担;业主经济状况发生突变，房贷断供，面临银行接收拍卖的危机;出租物业遭遇麻烦租客，业主期望尽快卖出，以求解脱。

　　刘姓地产经纪补充，卖家低价出售物业的动机还有很多种，上述只是列举其中一部分。 这类卖家的发掘，经纪可以在MLS 内部资料库中搜寻到一些对象，但更多的需要对物业实地观察，在于卖家和他们的经纪接触中，了解到卖家的真正售房动机。