大多地区房价至少5年持续上涨的14大理由(上)

　　(作者/土旺)1. 2008年末到2009年初多伦多的房价短暂下跌后迅速反弹﹐证明多伦多的房市具有很强的抗跌性。

　　在一个成熟的资本主义体系里的经济中心和金融中心的国际性大城市﹐房价从不像股票﹐长期的变化曲线没有那么多波浪﹐即不会像中国那样几年内跌宕起伏。

　　所以从技术角度讲﹐刚刚经历过一次比较深的下跌﹐随后至少5-8年内很难再有一次这样幅度的调整﹐随后几年中最多某些时间是微跌﹐每次极可能会象1996-2008年多伦多的房价慢牛增长过程中隔两年就有一段时间的停滞调整(每次这个时候都是进场的好时机)﹐但是年均房价还是在增长。

　　从心理角度分析﹐从96年到08年连涨了12年后﹐绝大多数多伦多市民普遍心理上有个房价上涨了这么长时间该跌一点了的预期心态﹐所以这次下跌满足了有房者和无房者一个心理上的调整。随后几年的卖家房主都了解了多伦多房地产的抗跌性﹐卖房时再遇到市场不好时﹐大不了租出去﹐没必要像08年末09初时时那样割肉贱卖。对于买家也一样﹐知道了在多伦多买房子很难捡到大便宜﹐房价真要回落一点﹐就得赶紧抓住机会接住﹐这样就很难有什么大跌。

　　所以从机会成本来说﹐随后几年﹐多伦多房价的上升空间明显大于下跌空间。

　　2.多伦多房价虽然连涨14年﹐但一直没有暴涨过﹐从没有一年两位数的增长﹐V型反弹后的大涨﹐是因为之前由于美国金融危机引发的全球经济危机而导致的房价不应有的恐慌性下跌造成的﹐属于报复性上涨。09年末和10年初的大涨如果和两年前的数据比﹐两年平均涨幅就不算什么了﹐符合正常的增长曲线﹐泡沫很少。(稳健增长和暴涨的数据比较﹐我会另文再述。

　　3.加拿大稳健保守的银行房贷体系﹐一直没有那种美国式的滥发次贷问题﹐绝大多数房主都能负担得起房子。美国前几年的滥发次贷是那些没什么固定工作﹐一个月的全部家庭收入加一起甚至还不够批给自己的房贷的每月正常还款额﹐这在加拿大是几乎不可能发生的。

　　4.大多伦多的移民数量每年持续在增加﹐多伦多房市的刚性需求长期存在﹐而且过来的新移民越来越有钱﹐非常有力地支撑了大多伦多的房价。

　　另外非常关键的一点是大多伦多的人口结构在改变﹐官方最近公布的统计数据显示到2031年大多伦多的白人将成为少数人口。量入为出﹑喜欢积蓄﹑对土地﹑房子有强烈依恋情结的文化的人口比例在增加﹐而寅吃卯粮﹑讲究享受﹑随遇为安﹑一辈子租房无所谓的人口比例在减少。那些整天吵吵"affordability"(供房负担能力)的"专家"们就知道照本宣科﹐纸上谈兵﹐不会结合一点实际。

　　5.通货膨胀的预期。之前各国拼命印钞票应对金融危机﹐迟早"印"出来的大量货币会有部分从金融领域进入到生活领域。加拿大政府为了对付经济危机而实行的经济刺激计划还在进行中﹐所谓刺激经济是以多印钞票为基础的。

　　6.加拿大经济复苏前景非常看好﹐构成了房市购买力的有力支撑。

　　7.美国经济仍然处于挣扎中﹐失业率一直不降﹐一两年内前景不被看好﹐再加上最近的欧洲债务危机﹐美国的利率会一直持续很低。所以加拿大的央行利率不会上涨太快。随后几年的房贷利率仍然处于几十年来难得一见的低位。(未完待续)