大多地区Condo销售一枝独秀 移民购买主力隐现

　　喧闹的大多地区房市终于平静下来，让所有人：经纪、买家、卖家和投资人都终于有了闲暇时间，忙里偷闲出去或回国度假。

　　但平静中也有热流在涌动。多伦多地区的 Condo共管公寓的销售承接着前段时间的火爆，在其它房屋类型销量下降的情况，犹如一花独秀，依然吸引着大量的人流进出这个市场。

　　Condo共管公寓的销售依然一枝独秀

　　大多地区著名的Condo市场研究和顾问企业Urbanation 的编辑和执行副总裁Ben Myers 最近证实，虽然2010年第二季度销售的5千多套新共管公寓成绩比上一季度稍有减少。但这一销售成绩仍然成为大多地区历年第二季度销售成绩最好的。

　　今年第二季度的新上市共管公寓的销售数量几乎是受金融危机重创的去年同期的六倍，令人吃惊地增长了491%。但大多地区共管公寓的平均价格只是呈现平缓上升，只从去年第一季度的每平方尺(PSF)418元上升为443元。而目前待售公寓的平均价格平均叫价达到了每平方尺509元。

　　目前大约有近4000个共管公寓单位正在建设 中，大约相当于过去九个月来建设的总量。这充分说明大多地区的公寓销售将会有一个良好的前景。不会因供不应求而价格猛涨。二手公寓房的销售同样强劲，从去年第二季度的2225套增长至今年第二季度的的 4290套，几乎翻了一番。而且从价格的情况看，二手公寓的增值效益相当明显。平均价格从去年同期的28万上涨到今年的33.1万。

　　二手公寓的待售数量也创了新高，而每套公寓上市只需22天就可能售出。

　　Urbanation 的编辑和执行副总裁Ben Myers说：“就目前来说，造成进入市场的待售公管公寓的增加的原因很多，比如贷款利率的提高、新的做贷款规则以及对一些政策的误解，比如HST的实施。还有一个原因就是去年以来由于金融危机的影响，很多人都没有把他们的卖房计划付诸实施，由于从去年下半年开始房地产市场开始得到复苏，今年则没有太大的顾忌。

　　“但是”My e r s强调：“虽然目前 Condo市场的一切表征是健康和积极的，如果大多地区的建筑商过份的兴奋，不断的建设出未来的市场不可能及时消化的楼盘，市场的供求平衡将再将被打破。据统计，2010 年第二季度有30个项目近7000个单位竣工。

　　所以我们认为在未来相当长的一段时间里，待售房的数量将是房市走势的一个重要的衡量指标。” Urbanation是加拿大专注于公管公寓市场研究的公司。在1981年，Urbanation就出版了著名的公寓市场研究专著--“公寓市场调查报告”，一份专门分析多伦多地区公寓在建的、新上市的、以及二手市场动态情况的报告。这家公司还为社区的发展提供一些基本和实用的市场调查服务，涵盖了商业市场的方方面面。

　　移民力量是Condo 销售不可忽视因素

　　正在代理多伦多多家大型建筑商Condo 销售的恒生地产杨洪认为，就目前 Condo销售的火爆情况来看，移民特别是华裔移民的购买力量不可小视。虽然目前华人社区有北移的趋势，但华人移民中定居城市、交通或文化中的趋势也在增长。他对于华人移民特别是新移民热衷于居住Condo的看法是：公寓楼对于中国移民来说，有一种直接的亲切感和熟悉感。因为大多数中国人在国内都是住在城市的中心区。楼房，在中国几乎就是住房的代名词。虽然随着现在大陆经济腾飞，也有人住在了共管型的独立房屋区里，在国内称之为别墅小区或豪宅小区，但毕竟只是高收入的少数人才能享受，大多数中国人还是以楼房居住为主。而且中国人口多，城市人口膨胀，土地、耕地面积有限，不可能有很大的空间供大多数人住 House别墅。所以这种相当紧密而热闹的市井生活，邻里之间容易接触和交流，倒是刚从中国来的移民熟悉加拿大生活首选方式。

　　Monarch公司Encore销售部主管Sam Yeung 先生，是多伦多地区Condo销售的资深人士，曾有过许多销售成功经验，与许多大型地产经纪公司和华人名牌经纪有很好的合作关系。他对北辰地产周刊透露，就 Monarch公司销售的情况看，目前Condo的销售中，移民的购买量确实是呈现往上攀升的趋势。多年以前，多伦多中心城区的 Condo销售以单身白领、老年夫妻或年轻家庭为主。针对近几年亚裔移民增多的趋势， Monarch公司也在增加对亚裔移民生活习惯和居住特点的研究，及时调整市场销售方向和建筑风格，使房间布局设计和功能设计更符合亚裔移民的需求。

　　在谈到移民渐成Condo购买主力这个现象时，Sam Yeung先生分析到，新移民来到加拿大都要打拼一番，刚开始要学英语，然后是学专业找工作，再就是赚钱养房供孩子读书，有一点休息时间还要料理家务。没有那么多的时间打理耗时费力的大房子，大花园。而且加拿大冬天时间长，与亚洲大部分地区气候温和、温度适宜不同。公寓楼里面的停车、健身等公共设施为我们提供了可以风雨无阻、环境安全的生活方式。晚上闲暇时光，还可以在灯火通明、室温恒定的健身房里得到轻松的锻炼。

　　《环球邮报》的一篇分析文章指出，加拿大的Condo，让移民有了相聚交流的空间。这篇分析Condo销售中的移民潮的文章说，加拿大住宅楼建设的高标准，无疑让亚裔移民在初期阶段找到最适合聚会的地方。

　　而在他们本土国，却很难找到这些方便的设施。无论是Condo的图书馆、康乐室，还是网球场、羽毛球馆或乒乓球馆，都给喜好交流和聚会的亚裔移民提供了宽敞和足够的空间，也是新来的移民获得学习、工作和生活资讯的有效途径。一些从中国过来的老人，经常在公共的图书馆或康乐室里相聚、打牌、下中国象棋，缓解了在加拿大的寂寞和孤独感 ，这是住在House独立屋的老人享受不到的乐趣。

　　必须控制Condo 投资所带来的相应风险

　　杨洪在一篇分析 Condo投资的文章中指出，现在有许多的人从朋友那里或地产经纪人那里听到的更多的是Condo投资的可观回报。诚然， 在过去的几年里， 多伦多好地段的Condo的投资回报的确十分的客观。但购买Condo，还需要通过冷静地分析， 借鉴一些经验，根据自己的实际情况，客观地分析一下风险，未雨绸缪，方可防患于未然。综合杨洪在这篇文章中关于Condo投资风险理论，他给华人移民列举出几种风险评估以供参考：一是投资预算估计不足。任何投资都有相当的成本，成本本身不算风险。如果在你没有任何思想准备的情况下，发生你并不知道或没有准备的成本，就是风险了。

　　许多的人并不了解购买公寓期房和现房在操作的程序上及费用上有很大的不同。投资者首先必须要搞清楚购买期房Condo的交割成本比购买二手房的交割成本高在哪里。比如在房价以外， 二手房交割通常还会有三个方面的费用：一，验房费(Home Inspection Fee);二，律师费(Legal Fee);三，房产产权转让税(Land Transfer Tax). 对于期房，通常会加上律师费(Legal Fee)、水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee)、入住费(Occupancy Fee)、期房转让费(Assignment Fee)、支票跳票费 (Admin fee)等二是期房定价过高，机会成本大。许多还没有正式开始Condo投资的朋友，普遍存在一个错误的观念：期房应该或者一定比现房便宜， 所以才决定投资期房。 其实由于土地的价格，劳动力成本，原材料成本及政府收费一直处于长期上涨的趋势中，新房的单位面积造价往往是高于旧房的。投资 Condo期房实际上就是和开发商共担风险同时分享利润的博弈过程。Builder把未来几年可能的利润已经赚走，留给投资者的恐怕就只有风险了。如此一来， 如何识别一个项目是否Over Priced也是需要做足功课的。 加 拿 大 家 园 网

　　三是性格弱点或不正确的心态带来的风险。Condo投资需要保持良好的心态，这不是赚快钱。有一些人盲目冒进，投资杠杆过于放大，或者超出了自己的承受能力。一旦市场有风吹草动，首先割肉的，或者是违约断供的就是这类贪心太大，急于求成的投机者。

　　此外，杨洪还提到了不正确或不及时的市场信息影响投资回报的风险;不正确的出租管理及销售计划影响投资回报的风险，以及购买时没有完整的投资管理规划所带来的风险，等等。

　　综合目前的销售情况和业内人士的分析来说，多伦多的Condo投资大有可为，移民购买力量不可小视。但投资风险依然存在，需要在购买时多多听取专家和业内人士的意见。