理财有道 如何解除加拿大房贷提前还款后顾之忧

　　“Making Money, Make Sense”是满地可银行的一个银行服务理念，这句英文翻译成中文是“理财有道”。中国人很喜欢谈论“道”，养生之道，处世之道，中庸之道，君子之道。。。，这说明华人喜欢挖掘事物的本源，道理，以及可行的方法。我们在这里讨论的按揭贷款理财之道是贷款管理的道理，以及合理的途径和手段。

　　加拿大的华人移民主要分为技术移民、经验移民，以及近年来逐渐增加的投资移民。有一定经济基础和处于打拼阶段的移民，在处理理财问题上的态度完全不同。这就是我们常说的life stage不同，看待事物的角度也不同。把住房按揭贷款的事情完全托付给别人(朋友、地产经纪)去处理，自己不管不问;或冒着受骗上当的风险，自己尝试了所有渠道去找“最低利率”，直到closing day前几天才做最后决定，这两种消费者是常见的两个极端。如果按揭贷款理财之道只是谁找到“最低利率”谁就是最善于理财，那么未免把这个问题过于简单化了。

　　利率上的差别，可以一目了然地知道在贷款期内不同利率情况下，利息支出的差异。以30万元按揭，贷款期5年，25年还款期为例，浮动利率p-0.6%与p-0.7%的利息支出差异为$1409，平均每年节省$281。如果提供p-0.6%利率的银行每年允许提前偿还本金20%，提供p-0.7%利率的银行每年允许提前还款15%，两者允许提前还款的金额相差$15000，我们还是以1.9%的利率计算，多还1.5万元，每年可以节省$302元。哪个银行的贷款更能省钱呢?很难回答。为难之处就在于，是否有能力或愿意提前还款。

　　根据CMHC今年春天的调查结果显示，有67%的消费者表示“很有可能”(strong chance)提前还清按揭贷款，27%的消费者已经通过大金额还款或增加月供款的方式在加速还款。

　　由于加拿大的税收政策，包括贷款利息不能用于抵税，出售自住房产的资本利得不必缴纳利得税等，统统指向一个目的——鼓励消费者早日还清按揭贷款。因此，加拿大消费者的房屋自主率相当高。目前，加拿大的房主，有超过50%的人已经付清了所有按揭贷款，房子是free and clear;有按揭贷款的房主，平均持有房屋净值的比例也超过了50%。是否提前还款，如何提前还款，是每个加拿大房主必然要考虑的问题。

　　有人比较过所有加拿大银行的存款账户后，得出了这样一个结论：加拿大最好的存款账户是“贷款”。也就是说，把钱“存入”贷款，收益最大。原因很简单：在任何时点上，贷款利率通常高于存款利率;存款所获得的利息收入需要上税，而加速偿还贷款，不仅存款可以“享受”贷款利率，而且不是收入，因此不用上税。

　　既然加速还款有这么多好处，那么你打算现在就动手去把银行账户里的存款取出来用于提前加速还款吗?很多人摇头。为什么呢?没有人敢轻易把存款账户上的全部现金变成房子的砖头瓦块。一旦急需用钱怎么办?卖掉半个房子吗?加拿大的华人移民大多是小家庭，一旦遇到急需现金周转的难题，多数情况下要自己解决，朋友同事之间很少发生借贷关系。家里没有2-5万存款，总是觉得不踏实。因此，提前偿还按揭贷款需要同时具备三个条件：有能力，有意愿，没有后顾之忧。

　　对于封闭式(closed)按揭贷款，几乎所有的加拿大商业银行都允许一定比例的提前还款。提前还款的比例通常有两个，增加月供款的比例和大金额还款的比例。以TD银行为例，提前还款便利的两个比例分别为100%和15%。即，允许月供款增加至100%，也就是我们常说的double pay。但要注意，这个100%是指在整个贷款期内，可以将月供增加至原月供款的一倍，而不是每年。15%指的是可以每年提前还原贷款本金的15%。以5年期，30万元贷款，月供款1000元为例，按照100%+15%的比例，借款人可以在5年内将月供增加至2000元，每年可以提前大金额偿还本金4.5万元。如果借款人第一年，第一次就将月供提高至2000，第一年加速偿还本金4.5万元，那么第一年最多加速偿还5.7万元。我们来比较一下BMO的加速还款政策：20%+20%，第一个20%指的是每年可以增加原月供20%，如果是5年的贷款期，第5年增加至原贷款月供的100%。按照上例，如果借款人全部充分利用提前还款便利，第一年最多可以加速偿还6.24万元。

　　银行允许的加速还款额度，当然是越多越好，除了可以节省利息支出之外，还可以在遇到必须要违约退出贷款合同时，可以有效降低罚款金额，其中的道理参见《提前还款条件的重要性》一文。目前，在加拿大提供按揭贷款的商业银行以及非银行金融机构中，ING允许提前还款的额度最大25%/25%。但是由于ING不提供房屋净值授信额度，因此，无论是正常清偿本息还是加速还款，借款人都没有途径从房子中提取现金。这一缺欠，让很多借款人望而却步。如果借款人不敢加速还款，其实，再大的额度也只是备用。银行给你的提前还款额度要“有意义(make sense)”才是最重要的。

　　在加拿大的众多贷款机构中，有没有允许借款人大比例提前还款，又让借款人没有后顾之忧地去加速还款的按揭贷款呢?如果能把现金“存入”贷款，又可以随时取出，那就更好了。答案是肯定的。BMO(满地可银行)的封闭式(closed)按揭贷款允许每年20%+20%的提前还款便利，同时有两种可供选择的房屋净值额度。其中，“Home Readiline”的额度随着贷款本金的降低逐渐增加，借款人一旦需要现金可以在信用额度项下提取。详情见《加拿大完美房贷》一文。另外，该银行的贷款有一个独一无二的特性，称之为“mortgage cash account”。这不是一个真正的银行账户，而是一个用于记录借款人提前还款累积金额的簿记账户。借款人可以随时从该账户中支取加速还款的款项。例如，借款人在3年内累计利用20%+20%额度，提前偿还了2.5万元，则可以随时从mortgage cash account中支出现金2.5万元，而不需要办理任何法律手续，每次提款金额超过2500元，则没有手续费。

　　探求按揭贷款理财之道的内容还有很多。本文只是抛砖引玉，讨论了如何利用提前还款便利合理、可行地管理按揭贷款。